[Tax]홈오너로써 받을수 있는 세금혜택과 공제가능한 지출

홈오너를 위한 세금공제 내역

홈오너가 되면 당장 세금보고부터 달라지게 됩니다.

그동안 공제가능한 지출 내역을 꼼꼼히 살피지 않아도 크게 상관이 없었다면 홈오너가 되면 집과 관련된 공제가능한 내역을 살피고 이 비용이 기본 공제금액[Standard Deduction]을 넘는지 여부를 확인해야 합니다.

당연히 기본 공제금액을 넘는다면 해당 지출내역을 정리해 다음해 부터는 항목별 공제[Itemized Deduction]으로 바꿔 보고해야 합니다.

그렇다면 홈오너로써 공제가 가능한 주택관련 지출 내역은 무엇이 있는지 그리고 홈오너쉽과 관련한 텍스혜택은 무엇이 있는지를 알아보겠습니다.

Mortgage Interest[모기지 이자]

만일 주택을 2017년 12월 15일 이전에 구입했다면 해당 주택을 구입하기 위해 받은 모기지의 이자 $1M 까지 공제를 받을 수 있습니다.

다만 2017년 12월 15일 이후에 구입하여 모기지를 받았다면 달라진 세법으로 인해 $75만불까지의 이자만 세금을 공제받을 수 있습니다.

$75만불로 바뀐 법은 2025년까지 유효하며 그 이후부터는 다시 $1M으로 복귀합니다.

Home Equity Loan Interest[홈에퀴티 론 이자]

홈에퀴티론 혹은 HELOC[홈에퀴티라인오브크레딧]를 받아 주택의 개조나 수리를 위해 사용했다면 해당 비용에 대한 이자는 공제받을 수 있습니다.

2017년 감세안이 적용되기 이전에는 홈에퀴티 론을 받아 다른 용도로 썼다고 해도 이자를 공제받을 수 있었으나 지금은 아닙니다.

주의할 점은 홈에퀴티 론의 이자는 위에 언급된 모기지 이자의 제한에 포함이 된다는 사실입니다.

따라서 만일 홈에퀴티 론의 이자가 첫번째 받은 모기지 이자의 제한 레벨, 즉 $75만불을 넘는다면 그 부분은 공제를 받을 수 없습니다.

Discount Points[포인트]

집을 구매할때 이자율을 낮추기위해 포인트를 은행으로부터 구입하는 경우가 있습니다. 1 포인트는 보통 모기지 금액의 1%를 의미합니다.

이 이자를 줄이기 위해 지불한 Discount Points는 세금공제가 가능합니다.

다만 주의할 점은 어떤 은행은 Discount Points가 아니라 은행 비용에서 금액을 줄여주는 Loan Origination Points라는 것을 제공하는 경우도 있는데 이는 세금공제가 되지 않습니다.

Property Taxes[재산세]

홈오너로써 내야하는 Property Tax[State & Local Tax]는 세금공제가 가능한 내역입니다.

하지만 2017년 세법이 바뀌기 전까지 전액 공제가 가능했던 것이 지금은 1년에 $10,000까지의 제한이 있습니다.

예를 들어 $60만불의 집에 타운이 부과하는 재산세가 2%라면 1년에 $12,000을 세금으로 내야하지만 공제 받을 수 있는 금액은 $10,000까지입니다.

Home Office Expense[홈오피스 지출]

홈오너로써 주택의 일부를 비지니스로 사용하고 있다면 비지니스로 사용하고 있는 부분에 대한 비용을 공제받을 수 있습니다.

예를 들어 1,000sqf의 집에서 200sqf의 방을 오피스로 사용하고 있다면 20%의 비용을 공제받을 수 있는 있습니다.

다만 확인이 쉽지않고 말도안되게 홈오피스로 공제를 받아 남용하는 경우가 많아 IRS의 주된 감사내역에 포함되니 주의하시기 바랍니다.

Private Mortgage Insurance[모기지보험]

PMI 혹은 Mortgage Insurance Premium이라고도 불리우는 모기지 보험비는 처음 주택을 구매할때 다운페이먼트를 20% 미만으로 했거나 FHA Loan등 정부지원을 받았을 경우 의무적으로 가입해야 하는 모기지 보험을 의미합니다.

모기지보험비용은 세금공제가 가능합니다. 원래 이 보험의 공제는 2017년도에 만료가 되었으나 의회가 2020년말까지 공제가 가능하도록 연장한 바 있습니다.

이 비용은 해당 가구의 수익에 따라 공제가능한 금액이 달라질 수 있으니 확인하시기 바랍니다.

의료적으로 필요한 주택개조나 수리

일반적으로 주택을 개조하거나 수리를 하는 비용은 공제를 받을 수 없습니다만 만일 주택내에서 살고있는 가족을 위한 헬스케어 장비나 개조를 해야만 하는 경우 이를 위해 지출하는 비용은 공제가 가능합니다.

예를 들어 몸이 불편한 시니어가 있어 휠체어가 들어갈 수 있도록 길을 만들어야 되는 경우나 집 내부에 안전바를 설치해야 되는 경우등이 있는데 이 경우는 집 자체의 가치를 높이지 않기 때문에 전액 공제가 가능합니다.

하지만 집 자체의 가치를 높이는 개조를 할 경우는 전액이 아닌 개조로 인해 올라간 집의 가치분을 뺀 나머지 부분만 공제가 가능합니다.

공제를 받을 수 없는 내역

• Home insurance premiums[홈오너 보험비]
• Homeowner association fees[HOA 비용]
• Transfer taxes or stamp taxes[취득세]
• Cost of utilities[유틸리티 비용]
• 모기지를 받기위해 지출한 부대비용등

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