[Tax]거주지 홈오너로써 주택을 판매할 경우의 세금혜택

집을 팔때의 세금혜택

본인이 메인 거주지[Primary Residence]로써 해당 주택을 거주하다가 파는 경우 가치가 이전보다 더 올랐다면 수익이 발생합니다.

기본적으로는 이것도 보유하고 있는 재산[Property]의 가치 상승[Capital Gain]에 속하므로 수익으로 보고를 해야하지만 몇가지 기준에 부합할 경우 세금을 내지 않아도 됩니다.

개인은 주택의 가치 상승분의 $25만불까지 세금 면제가 되며 부부가 공동으로 세금을 보고하는 경우는 $50만불까지 세금이 면제됩니다.

예를 들어 한 부부가 $50만불의 주택을 구입하여 10년후에 $100만불에 팔았다면 $50만불의 Capital Gain이 발생하지만 세금이 모두 면제되는 것이죠.

하지만 이를 위해서는 몇가지 기준에 부합해야 합니다.

More>>> 홈오너로써 받을수 있는 세금혜택과 공제가능한 지출

Residence Test[거주 기준]

주택을 판매한 사람 혹은 부부는 해당 주택에서 5년의 기간내에 최소 2년이상을 거주했어야 합니다.

예를 들어 부부가 최근 5년동안 해당 주택에서 1년 6개월정도만을 거주하고 나머지는 한국에서 살았다면 거주 기준을 통과할 수 없습니다.

Ownership Test[오너쉽 기준]

또한 해당 주택을 실제로 구입하여 오너쉽을 가진 기간이 5년의 기간내에 최소 2년이상을 넘어야 합니다.

응? 거주 기준과 같쟎아? 라고 할수있겠지만 이런 경우를 볼 수 있습니다.

예를 들어 테넌트로 해당 주택에서 1년을 살다가 이후에 구입을 해서 1년을 더 살았다면 거주기준은 2년을 채울수 있지만 오너쉽 기준은 1년밖에 채우지 못합니다.

제한사항

주택을 판매하고 해당 수익에 대한 면제를 받은 후, 다른 주택에 모든 거주테스트와 오너쉽 테스트가 부합한다고 해도 2년 이내에는 또다른 공제를 받을 수 없습니다.

만일 주택이 두채 이상 있을경우 세금 면제를 받을 수 있는 주택은 주거주지가 되는 Primary Home 뿐 입니다.

Capital Gain 계산하기

주택을 팔때 어느정도의 수익 혹은 손실이 났느냐를 보는것은 처음 주택을 구매했을때의 금액, 즉 Cost Basis에 의해 달라집니다.

하지만 이 Cost Basis를 어떻게 계산하느냐는 또 다른 문제입니다.

예를 들어 처음 주택을 구입했을때 집가격이 $500,000이고 여기에 클로징 비용이 $10,000이 들었다면 cost basis는 $510,000이 됩니다.

여기에 살면서 주택을 구조적으로 개조[Improvement]하거나 주택가치의 변화가 있는 정도의 수리를 했다면 이 지출역시 cost basis에 포함이 됩니다.

Capital Gain / 수익 = Sales Price[판매가] – Cost Basis[원가]

예를 들어 $50,000의 home improvement이 있었다면 이 역시도 cost basis에 포함이 되어 전체 cost basis는 $560,000이 됩니다.

결국 집을 $700,000에 팔았다면 얻는 재산상 이익, 즉 Capital Gain 은 $140,000이 됩니다.

결론적으로 2년의 거주/오너쉽 테스트를 모두 부합하고 세금을 면제받을 수 있다면 크게 신경쓰지 않아도 되겠지만 그것이 아니라면 세금을 적게 내게 위해서는 cost basis, 즉 주택가격 원가를 높이면 높일수록 Capital Gain이 적어진다는 사실.

Link>>> 주택판매에 관한 IRS의 공식 가이드라인 Publication 523

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