[Real Estate]빠르게 회복하는 주택구입수요와 까다로워지는 은행

홈빌더에게는 최악의 4월

경제가 완전히 셧다운되었던 4월은 여러모로 최악이었던 것으로 보이지만 특히 주택건축업자들에게는 더욱 나빴던 것으로 보입니다.

4월의 신규주택착공건수는 89만건으로 3월의 127만건에 비해 무려 30.2% 하락했습니다. 이는 2015년 2월 이후 가장 낮은 수준이고 월별 하락폭으로는 사상최대수준입니다.

신규주택착공 월간 변화폭

출처: WSJ

이 중 콘도나 타운하우스등의 다세대주택은 40%가 감소하며 싱글패밀리의 25%보다 더 큰 폭의 하락세를 보였습니다.

특히 코로나바이러스에 가장 큰 피해를 입은 뉴욕/뉴저지가 있는 미 북동부는 전체적으로 주택착공이 절반에 가까운 -43.6%나 감소했습니다.

건축허가[Building Permit] 건수도 비슷한 패턴을 따랐습니다. 미 북동부가 가장 높은 46%의 하락세를 보였고 1세대 주택은 24%, 다세대건물은 12% 하락했습니다.

빠르게 회복하는 대출수요

경제자체가 완전히 셧다운되었던만큼 4월의 지표는 무너지고 있지만 주간기준으로 발표되는 지난주 모기지 신청건수는 회복세를 확연히 보이고 있습니다.

모기지 은행협회인 MBA에 따르면 5월 16일에 끝난 주의 주택구입을 위한 모기지 신청은 전주대비 6%가 증가했습니다. 이는 5주 연속 상승세입니다.

물론 지난해 대비로 보자면 1년전보다는 1.5% 낮은 수치이지만 6주전 무려 35%가 감소했던 것과 비교하면 매우 빠르게 회복하고 있는 셈입니다.

대출금액 51만불까지의 30년 모기지 이자율은 3.43%에서 3.41%로 소폭 감소하며 구매자들의 수요를 자극하고 있습니다.

결론 / Conclusion

수십년래 가장 낮은 수준의 모기지 금리는 코로나 사태로 인해 실업률이 대공황이래 가장 높은 수준으로 치솟고 있는 상황에도 주택구매자들을 유혹하고 있습니다.

현재 주택시장이 무너지는 것을 막아주는 것은 낮은 모기지 금리와 공급의 부족입니다. 수요가 적어도 워낙 공급량이 없어 가격이 방어되고 있는 것입니다.

다만 잠재적인 리스크는 있습니다. 경제가 급속도로 악화되고 실업률이 치솟으면서 대출을 해주는 모기지 렌더의 스탠다드, 즉 대출을 해주는 기준을 급격히 높이고 있는 것입니다.

이는 모기지 렌더들의 가능한 융자를 나타내는 크레딧 가용지수의 급격한 하락세를 부르고 있습니다. 크레딧 가용지수는 낮아질수록 대출이 어려워짐을 의미합니다.

은행입장에서는 지금보다 향후 가격하락이 확실시 되는 상황에서 현재의 감정가로 위험을 감수하며 대출을 해주려 하지 않고 있다는 의미입니다.

위의 지표에 보이다시피 리스팅은 회복되고 있지만 주택감정은 여전히 바닥에서 회복의 기미가 전혀 보이지 않고 있는것에서도 잘 알 수 있습니다.

결과적으로 경제가 제개된 이후에도 여전히 높은 실업률과 경제활동의 둔화는 모기지 은행의 더 까다로워진 융자규정으로 인해 한동안 어려운 시기를 겪을 수 있음을 의미합니다.

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