[Mortgage]지금이 적기, 리파이낸싱에 대한 모든것

폭발적으로 급증하는 리파이낸싱

30년 모기지 이자율이 사상최저치를 기록하고 있습니다. 서브프라임모기지 사태로 금융위기를 겪으며 제로금리 정책과 양적완화로 부동산 시장을 살리려던 정책이 가장 정점을 기록하던 2012년 12월의 3.47%를 넘어 지난주 30년 모기지 이자율은 3.45%를 기록했습니다.

코로나사태로 인해 부동산 시장이 급격히 식어가는 중에도 낮은 모기지 이자로 리파이낸싱 수요는 지난해 대비 192%나 급등할 정도로 폭발적으로 늘어나고 있습니다.

More>>> 신규주택 착공 1984년 이래 최저치 하락

그렇다면 리파이낸싱이란 무엇이까요?

출처: tradingeconomics.com

리파이낸싱[Refinancing]이란?

리파이낸싱이란 기존의 주택모기지를 새로운 모기지로 대체하는 것을 의미합니다. 물론 리파이낸싱을 하는 이유는 더 낮은 이자로 대출을 새로받아 월페이먼트를 줄이는 것이 주요목적입니다. 예를 들어 2014년 초에 집을 구입한 홈오너들은 대부분 5%에 가까운 모기지 이자율로 집을 구입했을 겁니다. 현재 3.45% 로 떨어진 이자율은 그때 당시와 1%가 넘는 차이를 보이고 있고 이는 30년을 갚아야 하는 이자의 특성상 수십만불의 차이를 만들수 있습니다.

만일 여러분이 주택구입당시 받았던 이자율과 현재의 이자율이 최소 0.5%~1%이상 차이가 나고 크레딧이 당시보다 더 나아지고 있다면 이자가 사상최저치를 기록하는 지금이 바로 그 적기라고 할 수 있는것입니다.

리파이낸싱을 하는 이유

  • 더 낮은 이자율로 월 모기지 페이먼트를 낮추기 원할경우.
  • 리파이낸싱에 드는 비용을 감안해도 리파이낸싱을 하는 것이 장기적으로 이득일 경우.
  • 이자와 기간을 줄이기 위해 기존의 30년 모기지에서 15년 모기지로 바꾸면서 동시에 이자도 줄이려는 경우.
  • 향후 이자가 높아질 것으로 전망하여 변동이자 모기지[Adjustable rate mortgage]에서 고정이자모기지[Fixed rate mortgage]로 변경을 원할 경우.
  • 홈에퀴티에서 리파이낸싱을 하며 현금을 인출할 수 있는 Cash-Out refinance를 원할경우.
  • 전체 주택가치의 20%를 갚고나서 PMI[Private Mortgage Insurance]를 더이상 내고싶지 않을경우.
  • 그동안 쌓아온 홈에퀴티를 이용해 다른 부채들을 모두 갚고 하나로 통합하여 관리를 하려는 경우.

리파이낸싱으로 인한 혜택

  • 리파이낸싱의 가장 큰 혜택이자 목적은 이전의 높은 이자를 낮은 이자의 대출로 교체해 월 페이먼트를 줄이는 것입니다. 예를 들어 $10만불 가치의 주택을 5.5%의 30년 모기지이자로 대출을 받았을때 월페이먼트가 $568이라면 4.1%로 줄었을때의 페이먼트는 $483가 되는 것입니다.
  • 30년보다 15년 모기지가 이자를 훨씬 줄일수 있는 것은 상식입니다. 기존의 30년 모기지를 15년 모기지로 바꾸면서 이전보다 이자율도 더 낮다면 금상첨화일 것입니다. $10만불 30년 모기지 5.5%일때 완납하는 전체금액은 $204,404이지만 15년일경우 $147,075로 줄어듭니다. 여기에 이자가 4.1%로 줄어든다면 총 비용은 $134,048로 만불이상 줄어들게됩니다.
  • PMI[Private Mortgage Insurance]를 제거할 수 있다. 만일 처음 주택을 구입했을때 20%이상의 다운페이먼트를 하지못했다면 PMI 비용을 계속 지출해야합니다. 하지만 현재 20%이상 페이먼트를 했다면 리파이낸싱을 받음으로써 PMI를 제거할 수 있습니다.
  • 만일 처음 주택을 구입했을때보다 주택의 가치가 상승했고 페이먼트도 20%이상 했다면 쌓여있는 홈에퀴티를 cash-out refinancing을 통해 할 수 있습니다. 핵심은 더 낮은 이자율로 더 많은 금액의 대출을 하여 월페이먼트는 기존과 크게 차이가 나지 않으면서 에퀴티를 인출하는 것입니다. 물론 해당 비용은 다른 크레딧카드등 부채를 갚을수도 있고 주택의 개조등에 사용될 수 있을 것입니다.
  • 변동이자 모기지에서 고정이자 모기지로 갈아타길 원하는 경우. 현재 역사적으로 낮은 수준을 기록하고 있는 모기지이자가 더이상 낮아지기보다는 높아질 가능성이 더 많다고 가정할때 지금은 고정이자모기지로 리파이낸싱을 할 최적기인셈 입니다.

리파이낸싱의 리스크

  • 리파이낸싱은 공짜가 아닙니다. 리파이낸싱에 지출되는 비용이 있는만큼 그 비용을 모두 상쇄하고도 이익이 날정도의 이자율 차이가 아니라면 리파이낸싱을 해도 쓸데없는 수고와 시간만 들이는 것일수 있다는 점을 기억해야 합니다.
  • 리파이낸싱에 드는 비용은 주택구입 모기지신청할때와 비슷합니다. 융자 수수료[Origination fee]부터 감정비용[Appraisal fee]과 세금등 다른 모든 비용이 들어갑니다. 따라서 설사 월비용을 낮은 이자로 이전보다 더 낮췄다고 하더라도 리파이낸싱 초기비용을 모두 상쇄하고도 남을 정도가 아니라면 이익이라 할 수 없습니다.
    Link>>> 리파이낸싱 계산기 바로가기
  • 기존 모기지렌더가 혹시 대출을 일찍 상환할경우 페널티[prepayment penalty]가 있는지를 확인해봐야 합니다. 어떤 모기지렌더들은 30년 모기지를 스케쥴대로 갚지않고 더 일찍 페이오프할 경우 페널티를 부과합니다.
  • 리파이낸싱은 말 그대로 새로운 대출을 받는 것입니다. 30년 모기지를 새로 받을경우 이자율과 월페이먼트를 낮춘다고 전체적인 상환금액이 낮아지는 것이 아닐수도 있다는 점을 기억해야 합니다. 새롭게 받는 30년의 모기지로 인해 전체적인 이자가 더 늘어날수도 있음을 파악하고 계산을 해야합니다.
출처: napkinfinance.com

리파이낸싱 기본절차

Step 1: 리파이낸싱이 이득인지 정확한 계산을 한다

리파이낸싱을 하기위한 목적과 재정적 이득이 서로 합당한지 정확히 계산을 해야합니다. 예를 들어 리파이낸싱이 월페이먼트를 낮추기 위한것이라면 새로 대출을 받음으로써 기간이 늘어나는 점도 고려해야하고 초기비용도 상쇄할수 있는지를 확인해야 합니다.

Link>>> 리파이낸싱 계산기 바로가기

Step 2: 크레딧스코어와 기록을 점검하라

리파이낸싱은 주택을 구입했을때 처음 모기지를 받는것과 같다고 보면 됩니다. 리파이낸싱을 받기에 합당한 크레딧스코어와 기록을 가지고 있는지를 확인해야 하며 당연히 더 좋은 크레딧과 기록을 가지고 있을수록 더 좋은 컨디션의 모기지를 받을수 있습니다. 리파이낸싱도 하기전에 먼저 몇달간 크레딧스코어를 관리하는 기간을 준비하는 것이 좋습니다.

Step 3: 현재 홈에퀴티가 어느정도 수준인지 파악하라

홈에퀴티란 갚아야하는 모기지를 초과하는 집의 가치를 의미합니다. 가장 간단하게 확인할 수 있는 방법은 모기지 스테이트먼트에서의 발란스와 부동산 웹사이트에서 현재 주택의 잠정가치를 확인하는 것입니다. 예를 들어 갚아야하는 모기지 발란스가 20만불인데 주택의 가치가 30만불이라면 10만불이 홈에퀴티인것입니다. 물론 홈 에퀴티가 많으면 많을수록 리파이낸싱에는 유리합니다.

Step 4: 여러 모기지 렌더를 쇼핑하라

모기지도 발품을 많이 팔아야 더 좋은 렌더를 찾을 수 있습니다. 다양한 렌더에게 오퍼를 받아보고 그 중 가장 좋은 오퍼를 제시하는 렌더를 선택합니다. 향후 이자가 더 높아지는 것에 대한 우려를 덜수있도록 렌더와 협의하여 이자를 고정[Lock In]합니다. 렌더를 선택할때는 낮은 이자를 제시하는 곳을 선택하는 것도 중요하지만 초기비용을 확인해야하며 반대로 초기비용은 없지만 이자를 높이는 곳도 있습니다.

Step 5: 현재의 재정상태를 확실히 증명하라

모기지렌더에게 현재 본인의 재정상태를 정확하고 투명하게 증명할 수 있는 Pay Stub, 텍스리턴, 은행 스테이트먼트등의 재정증빙 서류를 준비합니다. 또한 현재의 자산과 부채를 모두 증명할 수 있는 관련 서류를 준비해야 합니다. 이 서류들은 모두 리파이낸싱을 시작하기 전에 미리 준비를 해두는 것이 좋습니다.

Step 6: 주택감정[Appraisal]을 준비하라

모기지렌더는 현재 주택의 정확한 가치를 평가하기 위해 감정을 요청할 수 있습니다. 이에는 지역에 따라 수백달러의 비용이 들 수 있으며 주택을 구입한 후, 개조한 부분이 있다면 조금이라도 더 나은 감정가를 받기위해 모두 공개합니다.

Step 7: 클로징 명세서[Closing Disclosure]를 확인하라

모든 렌더는 대출을 완료하기 전 Loan Estimate혹은 Closing Disclosure라고 하는 대출의 모든 사항을 명시하는 클로징 명세서를 제출합니다. 여기에는 대출을 받기위해 드는 클로징 비용도 포함되어 있습니다. 물론 이 비용도 대출에 포함시킬 수 있습니다.

Step 8: 자동페이먼트를 하고 빌을 확인하라

렌더에 따라 오토페이먼트를 설정하면 디스카운트를 제공하기도 합니다. 또한 은행들은 해당 대출 어카운트를 묶어 다른 렌더에게 재판매하기도 합니다. 따라서 본인의 모기지가 다른 렌더에게 팔렸다면 해당 은행에게 대출금을 납부해야 할 수도 있습니다.

Check Also

[부동산]더 낮은 금리를 원하는 구매자들에 수요는 하락

KEY POINTS전체 모기지 신청: 2.5% 하락주택구매관련 모기지 신청: 1% 하락리파이낸스 모기지 신청: 4% 하락30년 고정 …