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바이어가 되었든 셀러가 되었든 홈오너가 되었든 주택감정 절차를 정확히 알고 어떻게 감정가가 결정이 되는지 알아야 그에 따른 준비를 하고 절차를 부드럽게 진행을 할 수 있습니다.
Home Appraisal / 주택감정이란?
주택감정이란 공인 감정사가 편견없이 공정하게 주택의 현재 시세를 확인하는 절차를 말합니다. 주택감정은 일반적으로 주택을 팔거나 살때 혹은 재융자를 받을때 진행합니다.
주택의 구입과 판매목적으로 진행되는 주택감정에는 양자간에 맺어진 계약금액이 주택의 위치와 컨디션, 그리고 다른 특징들에 비추어 현재의 시세에 맞게 되었는지 확인하고 결정에 도움이 되기위해서 진행을 한다고 볼 수 있습니다.
그리고 재융자시에는 렌더, 즉 은행에서 융자를 신청한 측에 주택의 실제 가치에 맞게 융자금액을 정했는지 확인하기 위해서 진행합니다.
융자를 내주는 모기지 렌더 입장에서는 주택을 담보로 하는 비용이기 때문에 당연히 현재의 적당한 주택시세보다 더 많은 돈을 주지않기 위해 감정을 실시합니다.
만에 하나라도 채무자가 파산이 되어 채무불이행을 하는 상황이 발생할 시에 담보로 받은 주택을 팔아 비용을 보존하기 위해서 알맞은 보수적인 시세로 금액을 맞추는 것이 그들 입장에서는 중요한 것입니다.
주택감정 절차와 결정
주택감정이라는 것이 기본적으로 돈을 빌려주는 측인 모기지 렌더를 위해 존재하는 것이기 때문에 융자를 받을때 은행측에서 요구를 하게 됩니다.
주택감정사 기구에 따르면 주택감정은 오직 해당 로컬지역에 익숙한 공인감정사가 진행을 해야합니다. 연방법에 따르면 공인감정사는 주택감정을 아무런 편견없이 진행해야 하며 해당 주택의 거래에 그 어떤 이익도 개입되어선 안됩니다.
Fannie Mae의 경우 공인감정사는 해당지역에서 필히 비슷한 환경의 다른 주택들을 감정해 본 경험이 있는 공인감정사를 요구합니다.
주택감정시 주택의 시세는 해당 근처 지역의 비슷한 주택의 최근 판매가와 마켓 트렌드에 가장 많은 영향을 받아 정해집니다.
주택가치를 결정하는 Key Factor는 해당 주택의 부대시설을 포함한 베드룸과 화장실의 갯수, 그리고 집의 전체적인 크기와 Floor Plan에 따른 기능성을 전체적으로 하나하나 본다고 할 수 있습니다.
예를 들어 같은 타운의 비슷한 주변 환경에 비슷한 크기와 같은 베드룸에 화장실, 그리고 부대시설이 있는 주택이 30만불에 팔렸다면 그 집이 하나의 기준이 되어 베드룸이 하나가 없다면 가치가 마켓트렌드에 맞춰 얼마간 줄어드는 식으로 시세책정이 되는 것입니다.
감정사는 주택의 외부와 내부를 모두 완벽하게 실사진행해야 하며 주택의 가치에 영향을 줄 수 있는 부분들, 즉 수리가 필요한 부분같은 것들은 하나하나 체크를 해야 합니다.
일반적으로 대부분의 감정사가 Fannie Mae에서 제공하는 싱글 패밀리 리포트를 이용합니다. 리포트에는 주택의 외부와 내부 인테리어 상황을 구체적으로 묘사할 것을 요구하며 인근 지역의 Neighborhood 정보와 근처의 비교가능한 다른 주택의 매매 정보가 있습니다.
공인감정사는 이 모든 정보를 기입하고 본인이 바라보는 시점의 분석과 결과, 그리고 최종적인 주택 시세를 기입합니다.
리포트에는 감정대상이 된 주택이 포함된 지도와 시세측정에 비교가 된 다른 주택의 매매정보, 건물 외부 스케치와 크기를 측정한 정보외에 주택의 외부 사진을 포함하여 길거리에서 찍은 스트리트 뷰를 시세 비교대상의 다른 주택의 사진들과도 함께 첨부가 되어야 합니다.
또한 해당 주택의 마켓 매매기록부터 퍼블릭 레코드, 세금정보를 포함하여 주택의 Fair Market Value를 정할 수 있는 모든 관련 정보가 기입되어야 합니다.
주택감정비용은 지역에 따라 다르지만 대부분 몇백달러 수준이며 [$400~$600] 일반적으로 대출을 받는 쪽에서 비용을 지불합니다.
홈 바이어가 알아두어야 할 점
주택감정 절차는 당신이 주택을 구입하는데에 있어 계약을 진행중에 있다면 아마 가장 먼저 해야되는 것들 중 하나가 될 것입니다.
주택 감정 후에 나온 시세가 계약진행중인 금액보다 더 높게 나왔다면 계획대로 모든 절차를 부드럽게 진행시킬 수 있습니다. 하지만 만일 주택감정가가 진행중인 계약금액보다 낮게 나왔다면 문제가 될 소지가 있어 계약이 딜레이가 되거나 예상했던 계획에서 차질이 생길 수 있습니다.
셀러위주의 마켓, 즉 바이어가 몰려드는 상황이라면 쉽지 않을수 있지만 만일 바이어와 셀러 모두 계약이 성사되길 원하는 상황이라면 바이어측에서 셀러가 원하는 계약가보다 더 낮게 나온 주택의 현시세를 앞세워 계약가를 낮추는 딜을 할 수 있습니다.
대출을 제공하는 은행 입장에서는 실제 감정가를 초과하는 융자는 해주지 않기 때문에 바이어 입장에서는 돈을 더 내야하거나 금액을 줄일수 있는 기회가되기도 하고 셀러 입장에서는 계약을 진행하기 위해서는 금액을 낮춰야 하기 때문에 낮은 감정가가 탐탁치 않을 수 있습니다.
하지만 주택감정의 경우 바이어가 현 시세보다 초과페이하여 구입하는 것을 막아주는 역활도 할 수 있기 때문에 바이어는 이를 잘 활용해야 합니다.
물론 예상보다 낮은 주택 감정가에 모두가 만족하지 않는 상황이라면 다른 공인감정사를 요청하여 Second Opinion을 받아보는 것이 좋습니다. 어디까지나 사람이 하는 일이기 때문에 감정가가 정확하지 않거나 다를수 있기 때문입니다.
홈 셀러가 알아두어야 할 점
만일 당신이 집을 파는 입장이라면 낮은 감정가는 집을 팔기위해서 계약금액을 낮춰야 된다는 뜻입니다.
부동산 시장이 굉장히 뜨거운 상황에서 주택감정이 필요없는 캐쉬 바이어가 몰려드는 상황이라면 물론 상관이 없겠지만 정상적인 부동산 시장에서 주택담보 대출을 받아야 되는 바이어를 상대하고 있다면 은행에서는 주택 감정가를 넘는 융자는 해주지 않기 때문에 어떻게든 딜이 되어야 합니다.
특수한 경우가 아니라면 누구도 현 시세보다 더 비싼 금액에 사고 싶지는 않을것이기 때문입니다.
하지만 부동산 시장이 전반적으로 침체에 빠져있다면 주택감정이 기본적으로 다른 비슷한 집들의 매매가로 결정이 되기 때문에 당신이 예상하는 시세보다 낮게 나올수 있습니다.
만일 감정사가 비교 대상으로 제시한 다른 주택들이 포어클로져나 숏세일로 전체적인 인근주택의 금액이 내려간 상황이라면 본인의 주택 컨디션이나 상황이 훨씬 낫다는 것을 객관적인 자료를 제시하여 감정사를 설득해야 합니다.
다만 연방정부에서 기본적으로 주택시장의 버블이나 위기를 불러들일수 있는 점을 고려하여 감정사들에게 매우 엄격한 가이드라인을 제시하는 경우가 많아 어떤 경우는 실제 시세보다도 낮은 금액에 감정가를 주는 경우도 있다는 것을 염두에 두어야 합니다.
재융자를 받는 홈오너의 경우
컨벤셔널 론으로 재융자를 원하는 홈오너의 경우라면 낮은 감정가는 재융자를 아예 못하게 할수도 있습니다.
왜냐하면 융자금액은 감정가를 기준으로 이하로 나오기 때문에 재융자를 받기 위해서는 원하는 융자금액 혹은 그보다 더 많이 나와야 재융자가 가능합니다.
하지만 만일 당신이 FHA Loan의 수혜자라면 재융자를 원할 시, 주택감정을 하지 않고도 FHA Streamline Program을 통해서 재융자를 받을수 있습니다.
이 프로그램은 현재 갚아야할 론 금액이 더 많은 Underwater Home Buyer에게는 재융자시 매우 좋은 옵션입니다.
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Protect Yourself
주택감정은 진행 당시의 부동산 마켓 컨디션에 굉장히 많은 영향을 받습니다.
따라서 주택시장이 너무 슬로우할때는 기본적으로 비교 대상 매물이 없고 오래된 기록 혹은 포어클로져나 숏세일 매매기록도 비교대상 매물에 들어갑니다. 물론 그렇게 된다면 주택감정가가 잘 나올리가 없습니다.
또한 주택가치를 산정하는 연방기관인 HVCC에서 Fannie Mae와 Freddie Mac에서 감정사를 직접 고용하는 것을 원천적으로 막고 AMC와 같은 감정사 매니지먼트 업체를 통해서만 진행이 가능하게끔 하면서 해당지역을 잘 모르거나 교육이 제대로 되지 않은 감정사가 진행하는 경우가 있습니다.
이에 바이어와 셀러 모두 본인의 이익을 지키기 위해 고려해봐야 할 점을 소개합니다.
홈 바이어일 경우:
- 감정사를 어레인지하는 모기지 렌더에게 감정사는 꼭 해당 주택의 Neighborhood에서 활동하며 같은 County에서 오도록 요청을 합니다. 감정사 비용은 바이어가 내는 것이기 때문에 당연히 할 수 있는 요청입니다.
- 지정된 감정사가 제대로 교육을 받고 경험이 있는 공인받은 Residential 주택 감정사인지 확인합니다. 예를 들어 Appraisal Institute’s senior residential appraiser, or SRA, or member of the Appraisal Institute, or MAI 감정사 자격이 있습니다.
- 감정사가 주택감정을 실시할때 만나 바이어로써 주택 감정에 도움이 될만한 정보를 공유합니다. 바이어는 감정사와 만나 이야기를 하는데에 법적인 문제가 없습니다.
많은 감정사가 주택감정을 실시할때 프로토콜에 따라 꼼꼼히 한다기보다 MLS에서 데이터와 집문서[Deed]에 있는 정보를 기반으로 대충 하는 경우가 있으니만큼 실사진행을 할때 만나 어필을 하고 정보를 주는 것이 좋은 감정사라면 마다할 이유가 없습니다.
홈 셀러일 경우:
- 집을 팔기 위해 리스트에 올리기 전, 먼저 Appraisal Institute에 연락하여 같은 지역의 공인 감정사로부터 감정을 받아보는것이 좋습니다.
- 감정을 미리 받아 시세를 확인함으로써 좀 더 현실적으로 맞는 금액으로 리스팅을 할 수 있습니다.
- 바이어의 감정사에게 미리 받아놓은 감정보고서 사본을 전달함으로써 해당 감정사가 폭넓은 정보를 취합하고 감정가를 결정하는데 도움이 됩니다.
- 예상보다 낮은 감정가가 나온다면 다시 문의를 하여 감정사나 수퍼바이져가 해당 파일을 다시 볼 수 있도록 시도 할 수 있습니다.
Appraisal에 관한 팁
- Home Appraisal은 사람이 나와서 하는 Traditional 한 방법 외에도 모기지 렌더에서 비용을 줄이기 위해 웹으로 진행하는 전자방식과 방문하지 않고 사진과 비교대상 매물로 진행하는 County Appraisal 방식이 있습니다.
- County Appraisal이란 시정부에서 재산세[Property Tax]를 산정하기 위해 진행하는 방식으로 높게 나올수록 재산세도 높아집니다.
- 홈 바이어로써 감정가가 너무 낮게 나왔을경우, 셀러와 협의하여 감정보고서를 확인하여 셀러측 에이전트와 주택의 모든 업그레이드와 부대시설, Improvements등이 제대로 보고가 되었는지 확인을 합니다.
- 에이전트에게 감정사와 연락하여 제대로 된 비교대상 매물정보를 제공하여 감정사로 하여금 폭넓은 정보를 취합하여 진행할 수 있도록 도움을 줄 수 있습니다.
- 한가지 기억해야 할 점은 주택감정은 사람이 하는 일로써 본인이 틀렸다고 인정을 하기가 어렵습니다. 따라서 재감정이나 정보를 추가적으로 제공할때는 정중한 매너로 비지니스적으로 문의를 해야 합니다.
- 홈바이어 입장에서 감정가가 낮게 나오는것이 무조건 나쁜것만은 아닙니다. 주택 구입금액을 낮출수 있는 기회로 삼을수 있습니다.
주택가치를 높이기 위한 7가지 팁
- 보기좋은 떡이 먹기도 좋다고 합니다. 고칠부분은 고치고 깨끗하게 치장하여 좋은 인상을 남기는 것이 중요합니다.
- 주택감정은 주택 바깥의 외부 환경과 컨디션이 매우 중요합니다. 잔디는 깎아주고 죽은 나무나 잡초는 뽑아 사진을 찍었을때 항상 관리가 되는 모습을 보여주세요.
- 주택감정의 핵심은 비슷한 매물의 매매정보입니다. 본인이 알고있는 근처의 비슷한 주택의 매물정보를 확인하여 높은 금액으로 진행된 매물정보를 감정사에게 제공하세요. 결국 근처 Neighborhood를 가장 잘 알고있는 것은 바로 당신입니다.
- 지붕을 고쳤다던지 patio나 키친을 개조했다던지하는 큰 Improvement는 꼭 감정사에게 어필을 하세요. 큰 차이를 만들수 있습니다.
- 감정사가 요청하는 모든 문의에 답할 수 있도록 각 방의 구조나 특이사항을 잘 숙지합니다.
- 공인감정사가 제대로 감정을 할 수 있는 사람인지 확인합니다. 많은 전문가들이 MAI나 SRA 자격을 지닌 공인감정사를 추천합니다.
- 감정이 완료가 된 후의 리포트는 당신 소유입니다. 렌더가 확인을 하지만 사본을 요청하여 에러가 없는지 꼼꼼히 살펴보고 정정할것은 정정요청을 해야 합니다. 또한 필요할 경우 렌더에게 추가 감정을 요청할 수 있습니다.
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