2020년 미국 부동산 모기지 트렌드 10가지

어제 발표된 30년 모기지 이자율이 여전히 3.98%대를 유지하면서 낮은 이자율은 견고한 고용시장과 이에 힘입은 소비와 더불어 부동산 시장을 힘차게 끌어올리고 있습니다.

마켓워치는 Nerdwallet의 2020년 모기지 트렌드를 전망한 기사를 인용하여 보도했으며 전반적으로 2020년도 역시 주택 판매자가 우위를 점하는 Seller’s Market이 될것으로 보고 있습니다.

특히 집을 처음 구입하는 First-time Home Buyer에들에게는 부족한 주택공급으로 인해 힘겨운 시기가 될 수 있음을 예고하고 있습니다.

NerdWallet이 분석한 2020년의 10가지 모기지 트렌드는 아래와 같습니다.

모기지 이자율은 낮게 유지될것

2020년에도 모기지 이자율은 2019년 하반기와 비슷한 수준의 약 4%APR을 유지할 것이라는 분석입니다.

Fannie Mae와 Freddie Mac, 모기지뱅커 협회와 미리얼터 협회는 모두 2020년 모기지 이자율이 현재에서 위아래로 약 25%정도의 움직임[3.75%~4.25% APR]만 있을것으로 보고 있습니다.

여전한 주택부족

만성적인 주택의 공급부족으로 인한 재고부족현상은 2020년에도 유지가 될것이란 전망입니다.

Realtor.com에 따르면 2020년은 주택재고가 역사적으로 낮은 수준에 머물것이며 특히 entry-level 주택이 더욱 부족한 상황이 올것으로 보고 있습니다.

센서스에 따르면 2018년 이미 2백만이 넘는 새로운 가구가 형성된 것으로 보고 있지만 홈빌더들은 2018년 겨우 1.25M의 주택착공에 들어갔을 뿐입니다. 물론 이것도 주택을 처음 구입하는 바이어를 위한 주택이 다가 아니라는 점이 문제입니다.

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약한 주택 구매력은 판매에 악영향을 줄것

주택공급 부족만이 다가 아닙니다.

현재 $150K~$400K 사이의 주택은 바이어가 셀러들을 압도할 정도로 많으며 $500K 이상의 주택들은 그 반대입니다. 그나마 $40만불대의 주택들만이 바이어와 셀러가 비슷한 양상을 보입니다.

이러한 문제는 집을 처음 구입하는 바이어들에게는 그들이 구입할 수 있는 주택자체가 없는 문제와 비싼 주택으로 인해 구매력이 현저히 떨어지는 결과를 나오게 합니다.

2018년과 2019년 2년간 전체적으로 구입한 주택 바이어중 처음 주택을 구입한 이들은 33%였으며 이는 1981년부터 이어진 39%의 평균기록을 크게 하회하는 수준입니다.

기후변화가 부동산에 미치는 영향

기후변화가 부동산 가격에 무슨 영향을 미치는가 하겠지만 그렇지도 않습니다.

시카고대와 브리티시 콜롬비아대의 리서치에 따르면 기후변화를 믿지 않는 이들이 해변가에 위치한 주택을 구입하는데 사용하는 비용은 보통 기후변화를 믿는 이들과 비교하여 약 7%나 높습니다.

셀러들은 다시 여러 오퍼들을 받을것

한 주택을 둘러싸고 여러명의 바이어가 오퍼를 제안하는 이른바 Bidding War은 2018년 39%에 달하던 비율이 올해들어 10%까지 추락하며 사실상 사라졌지만 내년에는 조금 다른 모습일 수 있다고 합니다.

낮은 모기지 이자율과 낮은 주택재고는 결국 더 많은 잠재적 바이어들을 부를것이고 이는 셀러가 여러 바이어들로부터의 오퍼를 받을 가능성이 높아진다는 의미입니다.

FHA 모기지 선택 폭이 넓어진다

그동안 미국의 대형은행들은 정부의 가혹한 규제로 인해 FHA Loan을 적극적으로 해주지 않았으나 최근 미 법무부와 HUD가 한목소리로 규제를 완화하는 목소리를 내며 대형은행들의 FHA Loan 시장진입이 확실시 되고 있습니다.

대형은행들의 FHA Loan 시장 진입은 처음 집을 구입하는 잠재 바이어에게 많은 선택권과 더 낮은 비용과 서비스를 받을 수 있는 좋은 기회가 될것입니다.

홈오너들은 집을 팔려하지 않을것

서브프라임 사태 이후 이제 사람들은 한번 집을 사면 잘 움직이지 않습니다.

2010년까지 약 8년정도의 거주기간을 보였던 홈오너들은 이제 13년의 거주기간을 보일 정도로 한번 집을 사면 그곳에서 오래 거주하는 경향을 보입니다.

특히 베이비부머들이 그런 경향이 강하며 새로 집을 구입해야 하는 밀레니얼들은 결국 X세대로부터 집을 구입해야 할 것으로 보입니다.

쌓여가는 홈 에퀴티

미국의 홈오너들의 홈 에퀴티는 이제 $19.7조 달러를 기록하며 사상 최대치를 기록하고 있습니다.

2011년에서 2019년 사이에 집값이 오르며 에퀴티는 거의 두배로 뛰어 올랐습니다. 하지만 2008년과는 다르게 사람들은 이제 에퀴티를 가지고 론을 받는등 돼지저금통에서 빼는것처럼 돈을 쓰지 않습니다.

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다만 모기지 이자율이 급하게 하락하며 리파이낸스를 받고 차액을 사용하는 Cash-Out Refinance로 사용한 금액은 2019년 $20B이 넘어가며 급한 상승세를 보이고 있습니다만 역시 2006년의 $80B에 비하면 여전히 적은 수준입니다.

Cash-Out Refinance

iBuyer 들의 확산

iBuyer란 주택을 파려는 셀러에게 오퍼부터 클로징까지 모두 자동화된 프로시져로 진행하는 인터넷 바이어들, 즉 Opendoor, Zillow Offers, Offerpad나 RedfinNow등을 의미합니다.

이들은 셀러에게 가격을 제안하고 셀러가 승인하면 쇼잉이나 주택 수리나 청소등을 할 필요없이 셀러의 스케쥴에 맞춰 클로징까지 진행하는 인터넷 바이어 업체들인데 2020년은 이들의 시장 장악력이 점점 더 가속화 될것이라는 전망입니다.

MLS를 둘러싼 변화

리얼터들이 리스팅에 사용하는 MLS 시스템[Multiple Listing Services]이 바이어 에이전트가 커미션을 필터링하여 너무 낮은 커미션을 제안하는 이들에게는 보이지 않게하는 부분과 관련하여 미 법무부의 독점법 위반 수사가 진행되고 있습니다.

또한 대형 브로커와 미부동산협회NAR이 셀러에게 너무 많은 커미션을 내게하는 클라스액션 반독점법 위반혐의도 현재 수사에 있습니다.

또한 REX나 대형 브로커들이 MLS에 리스팅을 올리지 않고 자체 사이트나 구글등에만 노출시키는 것도 NAR이 2019년 11월부터 모든 리스팅은 MLS에 올리도록 강제하면서 바뀔것으로 보입니다.

이 모든 팩터들은 향후 주택 판매에 있어 좋든 나쁘던 변화를 줄 것입니다.

출처: Marketwatch

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