2016년 11월의 남가주 부동산 업데이트

몇가지 두드러지는 부동산 시장의 현상황들 정리

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다.

2016년 11월의 캘리포니아 남가주 부동산 소식을 업데이트 드리겠습니다.
본격적인 찬바람이 부는 가을로 접어 들면서 부동산 시장에는 몇가지 변화가 움직임이 공통적으로 나타나면서 한해를 마무리 해가고 있습니다.

첫째로, 지역에 따르는 편차는 존재 하겠지만, 주택 시장의 경우 거래량이 예년과 같지는 않지만 어느정도 거래가 이어지고는 있고 예를 들어서 오렌지 카운티의 경우에는 중간 가격대의 매물들 ($300,000-400,000대의 주로 콘도나 타운홈)그리고 학군이 좋고 주거를위한 여러가지 편의시설들 특히 한인마켓과 미국 마켓 그리고 그외의 시설들을 로컬도로로 이용 가능하고 프리웨이의 access가 편한곳등 (이하 주거 선호지역)을 중심으로 꾸준한 수요로 인해 매물이 1) 가격이 감정가격 정도는 나오고 2) 특히 주택의 위치와 함께 내부 구조가 좋고 업그레이드가 우수한곳 3) 주택의 관리상태가 좋은곳등을 중심으로는 거래가 꾸준히 이루어 지고 있는 추세를 보이고 있습니다. LA 한인타운과 같이 한인들이 집중되어 거주하고 있는곳이나 중국인들이 많이 사는 아케디아나 샌개브리엘 그리고 로렌하이츠 등의 경우 아직도 셀러들이 요구가격이 상대적으로 타지역보다 높은 버블현상을 띄고 있고 이러한 지역들의 경우에는 거래가 한산하고 실제로 오퍼를 해보면 특히 가격면에서 별 변화가 없는 상황이 이어지고 있습니다. 이러한 추세는 당분간은 계속 이어질 전망 입니다. 아주 급매물이 나오지 않는 이상은 급격한 가격의 인하는 힘들다고 보시면 될것 같습니다.

두번째로, 마켓에 나와있는 리스팅들의 대기기간이 길어진 지역의 경우 과거와 다르게 다운을 적게하고 여러가지 다운페이 보조프로그램을 이용한 첫주택 구입자들의 계약이 늘어나고 있습니다. 이러한 프로그램의 경우 보통 30-45 또는 다운페이 보조 프로그램에 따라서는 60일 까지도 에스크로 기간이 걸리는 데도 불구하고 추세로 보아서는 최소 9월 정도 부터 즉 여름이 지나가면서 부터 이러한류의 거래가 중가하고 있다고 파악이 되고 있습니다.

세번째로, 가격이 비싸고 여전히 신규주택이 건설이 되고있는 오렌지 카운티 등의 일부 신흥주택지역의 경우 (한인이나 중국인들이 특히 선호하고 있는 얼바인등의 지역) 새로운 건설 프로젝트의 규모에 따라서 장기 보유가 아닌 단기 보유후 매각시 앞으로 일정 기간동안은 매매가 힘들어질수 있는 가능성이 높아지고 있다고 제개인적으로는 생각하고 있습니다.

예를 들어서 대규모 단지가 향후 2-3년정도 계속 지어지고 또한 가격이 높은경우 이러한 대규모 주택 건설 프로젝트가 마무리가 되고 일정기간동안 매매가 반복적으로 이루어 질때까지는 현재의 상황으로 볼때 일정기간 구매가격과 업그레이드 추가비용과 각종 비용 (대략 구매가격에서 10% 정도 예상) 을 고려 하신다면 앞으로 추후 수년간은 매매시 불가피하게 손해를 보실수 있다는점을 반드시 명심 하셔야만 합니다. 특히 가격이 1백만불 이상의 지역의 경우에는 거의 $100,000-200,000또는 그이상의 손해도 발생 가능하다는 점을 고려 하셔야만 합니다. 이렇게 될수있는 이유는 무엇 보다도 고가의 주택 수요가 언제 까지고 계속 이어진다는 보장이 없고 특별한 차이점이 없이 지어지는 고가의 주택들의 경우 (구매자의 여러가지 요구를 배려한 커스텀홈은 어차피 그들만의 시장이라고 보셔야 합니다) 단기간 아니 일정기간 동안은 별다른 구매 매력이 없기 때문 입니다. 물론 개인적인 생각임을 전제로 드리는 말씀 입니다.

정상적인 기존 주택의 매매가 이루어지고 있는 지역과 신규건설 프로젝트의 차이는 바로 매매 가격이 안정화 되어 있느냐 아니냐의 차이 입니다. 만일 단기간에 매각할 사정이 있다면 그리고 신규 주택이 계속 건설되면서 매매가 부진하다면 신규 주택에서 가격을 인하 하거나 아니면 크로징 비용을 빌더가 부담하는 등으로 판매를 유도할 가능성이 있기때문에 어느정도의 가격 인하는 피할수 없다고 봅니다. 하지만 기존의 주택의 경우 소위 구매 선호지역의 경우 이낙폭이 상대적으로 신규 주택보다는 적다고 보시면 됩니다. 가격의 안정성과 나중에 급매를 하더라도 그만큼 타지역에 비해서 유동성이 좋고 회전율이 빠른게 이러한 기존 주택중 구매 선호지역의 특징 이라고 보시면 됩니다.

앞으로의 매매는 가능 하시다면 신규 주택 개발지 보다는 기존 주택지중에서 선택 하시는게 바람직 하며 특히 구입가가 높을경우 업그레이드의 추가비용이 발생할수 있는 신규 주택 보다는 최소 몇년간은 주택 소유주가 이미 업그레이드를 한 주택의 구입을 권유해 드리고 싶습니다.

네번째로, 앞으로 당분간은 사업체 시장의 강세는 이어질 전망 입니다. 그리고 특히 1) 리스 조건이 유리하고 2) 위치가 좋은경우의 사업체는 매상과 일정부분 상관없이 일정 수준의 프리미엄이 높게 형성되면서 매매가 될 가능성이 높다고 생각이 됩니다.
최근에 보시면 아시겠지만 좋은 위치 아니면 약간 위치가 나쁘더라도 왠만한 지역의 리스계약들이 빠르게 진행이 되고 있습니다.

다만, 앞으로는 사업체 개설시 비지니스 셋업비용과 업그레이드 비용 그리고 각종 인허가시 수수료와 셋업기간들이 길어질수 있기 때문에 (예. 오래걸릴 경우 LA 지역의 경우 식당의 셋업시기간이 거의 1년까지 걸리는 경우도 있습니다) 좀더 신중하게 결정을 하시기를 권해 드립니다.
그리고 최근에는 유독 비지니스를 셋업한지 얼마안된 (3-4개월만에도) 업소들도 다시 프리미엄을 높게받고 처분을 시도하는 경우가 꽤 나타나고 있습니다. 이러한 이유는여러가지가 있지만 주택시장의 플리핑 처럼 단기적 투자 수익을 기대하는 자본이 비지니스 시장에도 나타난 결과라고 할수 있습니다.

다섯째로, 최근에 투자용으로 매입 하셨던 분중에 특히 토지를 매각 하시려는 분들이 증가한 추세를 보이고 있습니다. 아무래도 여러가지 경제 상황등을 고려해서 과거보다는 못하지만 평균2배정도의 이득이 나면 매매를 시도하시는 분들이 적지않은것 같습니다. 아직은 가격을 많이 할인해 주지는 않지만 조금더 장기적으로 관심지역의 관심 매물은 지켜 보시는게 현명할것 같습니다. 토지의 경우 리스팅이 오랜기간 되기 때문에 비교적 장기적으로 딜을 하셔야만 합니다. 현재 주거 선호지역을 포함한 개발이 어느정도 가능한 지역들의 경우 매매로 나와있는 아주좋은 매물은 찾기가 힘들고 가격이 비싸게 리스팅 되거나 접촉을 해보아도 땅주인들이 팔려고 하지않는 경우가 주를 이루고 있습니다. 활용도가 있는 경우 비교적 쉽게 가능했던 construction loan이 아직도 가능은 하지만 토지 구입가와 건설비용등을 계산해서 비교적 장기간 보유후 매각시에도 그다지 큰 수익율을 기대하기가 힘든 상황이 이어지고있습니다.

만일 토지를 매입해서 투자성으로 보유 하시거나특히 마땅한 인컴이 가능한 상업용 부동산 매물이 없어서 1031exchange나 아니면 새프로젝트의 건설을 계획 하신다면 특히 위치의 선정에 만전을 기하셔야만 할것 같습니다. 그만큼 돌다리도 더 두드리시고 확인을 하셔야만 합니다.

당분간은 현재의 경기상태가 지속될 것으로 보여지며 특히 11월 10일의 대통령 선거와 금리인상등의 여러가지 상황을 지켜 보면서 내년 시장을 기대하는 분들이 많기 때문에 세계 어느나라의 부동산 시장의 흐름이 거의 멈추어 있는것으로 보여집니다.
경기가 얼마나 나쁜지 알수는 없지만 저는 이기준을 요식업 즉 식당업의 상황을 보면 알수 있다고 생각 합니다. 최근에는 요식업들이 상당히 어려워진 상황 입니다. 외식을 자제한다는 것은 지금 경기에 대해서 사람들이 갖는 인식이 상당히 부정적 이라는 점을 반영한다고 생각 합니다.

식당의 수익률이 줄어들고 인건비의 부담으로 주7일중 하루는 쉬어가는 업소가 늘어나고 식당 운영 경험이 적지않으신 분들이막 시작한 비지니스를 다시 시장에 내놓은 상황들은 결코 긍정적인 상황이 아니기 때문에 이러한 상황들이 내년도 봄까지는 이어질수 있다고 개인적으로 생각을 해봅니다. 아무쪼록 신중히 판단 하시고 나에게 맞는 정확한 결정을 하시는 여러분들 되시기를 바랍니다. 모든 이들이 정확히는 모르지만 확실히 상황이 나쁘다고는 생각하고 있는것 같습니다.