15년 모기지 선택, 3가지 충족되야

트럼프 행정부가 들어선 이후, 모기지 금리 상승세가 가속화되면서 주택구입을 앞둔 많은 바이어들이 15년 고정 모기지와 30년 고정 모기지 사이에서 고민하고 있다. 모기지를 받아 주택을 구입하려는 대부분의 사람들은 30년 고정 모기지를 선택하는 것이 일반적이다. 하지만 높은 월 페이먼트를 감당할 수 있는 형편이 된다면 15년 고정 모기지를 선택함으로써 다양한 혜택을 얻을 수 있다.

이와 관련, 경제전문매체 ‘모틀리 풀스닷컴’은 15년 고정 모기지와 30년 고정 모기지를 비교 분석하면서 “15년 고정 모기지가 모든 사람에게 다 좋을 수는 없다”며 “15년 고정 모기지가 올바른 선택이 되기 위해서는 3가지 전제가 충족되어야한다”고 밝혔다.

▦높은 월 페이먼트를 감당할 수 있어야한다
가장 첫 번째 전제는 15년 고정 모기지를 선택했을 때 훨씬 높은 월 페이먼트를 감당할 수 있어야한다. 예를 들어, 30만달러 모기지를 30년 고정 금리에 4% 이자로 대출받았을 때, 월 페이먼트는 1,432달러가 되며 이자를 포함해 30년 상환기관 동안 지불해야하는 총 금액은 51만5,520달러(1,432달러 x 360개월)이다.

반면 같은 융자액수를 같은 금리에 15년 고정 모기지를 선택한다면, 월 페이먼트는 2,219달러로 30년 고정 모기지보다 매달 787달러를 더 지불해야한다. 하지만 15년간 총 납부금액은 39만9,420달러(2,219달러 x 180개월)로 모기지 원금 30만달러를 제외하면 이자금액은 9만9,420달러이다. 이는 30년 고정 모기지의 이자금액 21만5,520달러의 46% 수준에 불과하다.

게다가 통상 융자기간이 짧아질 수록 모기지 금리는 더 낮아지기 때문에 15년 고정 모기지를 선택했을 때 더 많은 돈을 절약할 수 있다.

▦수입이 안정적인지 예측 가능해야 한다15년 모기지를 선택하기 전 미래의 중장기적인 재정상황을 면밀히 검토할 필요가 있다.

15년 고정 모기지의 경우 월 페이먼트가 높아 직장을 잃는 등 수입원에 큰 변화가 있을 때 상환에 어려움을 겪을 수 있다.

그러나 장기적으로 안정적인 직장이나 비즈니스 운영이 예상될 경우는 15년 모기지 상품을 선택할 수 있다. 미래 수입 전망을 예상할 수 있고 월 페이먼트를 감당할 수 있다면 15년 모기지 상품을 선택하는 것은 현실적인 대안이 될 수 있다.

▦은퇴 전 모기지 페이먼트를 끝내고 싶다면
은퇴하기 전에 모기지 페이먼트를 끝낼 수 있다면 은퇴 후 재정상태가 한층 여유로워질 수 있다. 그래서 많은 미국인들은 은퇴 전 모기지 완납을 주요 재정 목표로 삼고 있다.

특히 제로금리 시대가 마감되고 연방 기준금리가 꾸준히 오르면서 모기지 페이먼트도 당분간 오르기 보다는 완만한 상승세를 보일 것으로 예측돼 15년 모기지의 장점이 더 부각되는 시점이다.

전문가들은 그렇다고 절대로 무리를 해서는 안된다고 말한다. 실제로 가장 최근 자료인 2011년 현재 65세 이상의 주택 소유주 중 30%는 모기지를 갖고 있는 것으로 조사됐다. 결론적으로 15년 고정 모기지는 30년 고정 모기지에 비하여 이자율이 낮으므로 총 융자기간 동안 아주 많은 이자비용을 절약하게 해주는 장점이 있지만, 월페이먼트가 늘어나 향후 재정상태가 안 좋아지거나, 반대로 큰집을 사서 이사를 가거나 할 경우에는 오히려 걸림돌이 될수도 있으므로 자신의 미래 재정상태를 잘 예측한 후 결정하는 것이 중요하다.

<이정훈 인턴 기자>

 

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