12월의 캘리포니아 부동산 소식: 트럼프 집권 이후의 부동산 시장 영향

안녕 하십니까?
여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2016년 12월의 캘리포니아 남가주 부동산 소식을 업데이트 하겠습니다.

드디어 미국 대통령 선거가 종료가 되고 앞으로 4년간 미국을 이끌어갈 대통령으로 도널드 트럼프가 당선이 되었습니다. 12월 19일 있을 대통령 선거인단의 변수가 있기는 하지만 새로운 대통령이 탄핵이되거나 바뀌는 경우의 수는 적을것으로 보여집니다.

한해를 마무리 하면서 최근의 주택시장의 움직임은 “거래가 되는 매물만 거래가 되는”양상을 보이고 있고 최근 채권시장에서 돈이 빠져나가면서 (앞으로의 경제를 낙관하기 시작한 투자가들의 돈들) 모기지 이자율 결정의 기준이 되는 10년만기 국채의 금리가 최근 상승 하며( 대체로 2% 미만 이었다가 현재는 2.24-5% 수준) 모기지 이자가 상승하고 있습니다. 아직 까지는 과거에 비해서 싼편이지만 단기간 급등을 하고있는 추세가 일시적 이지만 주택의 구입이나 재융자 시장등에 악영향을 주고 있습니다. 현재 LA 지역의 아파트 거주자중 23% 정도가 (Zillow.com연구결과) 주택의 구입이 가능하지만 아파트에 머물고 있다고 조사되고 있는걸로 보아서는 아직 까지는 주택 구입을 기다리는 잠재적 바이어들이 상당하다는 점을 방증하고 있는것 같습니다.

최근의 주택 구입시 두드러진 점은 바로 젊은세대 즉 밀레니엄 세대의 주택 구입이 급속도로 확산이 되고 있다는점 입니다. 최근에 당장 내년정도에 예상이 되는 최초 주택 구입자는 300만 정도로 추산이 되고 (trans union과 앤서마인과의 공동 연구결과) first time home buyer중 밀레니엄 세대가 차지하는 비중이 기존의 17% 에서 28%로 늘어난것으로 나타나고 있습니다. 그리고 추후 5년간 약 1,700만 정도가 최초로 주택을 구입 하려고 시도할것으로 보여 집니다.

이러한 상황속에서 최근에는 상업용 부동산 시장의 경우 직접적인 매매 보다는 몇달간 계속 말씀을 드렸지만 비지니스 창업이나 2,3번째 비지니스 장소를 찾기 위해서 그리고 한국등 외국에서의 미국내 창업수요와 해외 기업체의 미국내 지사나 공장을 포함한 비지니스의 셋업을 위한 창고나 공장 그리고 오피스의 수요도 어느정도 꾸준한 추세를 보이고 있습니다. 그리고 앞으로 상당기간 상업용 리스 시장은 좋은 움직임을 보여줄 전망 입니다.

앞으로의 부동산 시장의 상황을 예측하기 위해서는 무엇 보다도 지금 까지와는 색깔이 전혀 다른 새대통령에 대한 고려가 없이는 방향을 잡아 나가는것이 힘들것으로 보여 집니다. 지금 까지 여러 선거가 있었지만 이번처럼 여러가지 논란이 불거지고 예상이 크게 어긋난 선거도 없었습니다. 특히 기존의 정치권이 아닌 성공한 비지니스맨 출신의 비주류 대통령의 당선은 미국 사회 특히 미국 경제에 새로운 영향을 미칠 것으로 전망이 되고 있습니다.

제 개인적인 생각임을 전제로 해서 앞으로 가능할수 있는 새 미국 대통령이 부동산 시장에 미칠수 있는 영향을 이야기 해보고자 합니다.

일단 가장 주목을 받는 부분이 바로 세금 부분에 대한 개혁입니다.  그중에서도 법인세 즉 대기업이든 중소기업이든 무조건 15% 대로 하겠다는 (기존의 35%) 내용과 복잡한 개인 소득세율을 12,25,33% 3단계로 정리해서  가구당 가처분 소득을 늘리겠다는 계획이 주목을 받고 있습니다. 물론 대통령 혼자서 독단적으로 결론을 내릴수 없다는점은 있지만 이러한 공약은 결국은 비지니스를 활성화 시키고 (미국의 대부분의 직업의 창출은 중소기업에서 나옴) 개인당 소득에서 세금을 줄여서 그만큼 소비로 돌리게 하고 무엇 보다도 개인이 돈을 더많이 가지게 될경우 주택 구입시 그만큼 더 여유가 있게 할수 있다는 표면상의 장점이 있을수 있습니다.

그외에 대규모 사회 공공 시설 (INFRA:이하 인프라) 투자안 그리고 석유를 개발해서 에너지 비용을 낮출경우 저렴한 개스비로 인해서 그리고 보다 편리해지는 외곽 지역에서 도심으로의 접근성으로 인해서 외곽 지역의 주택거래가 활발해질 가능성이 있습니다. 그리고 실거주 인구가 늘어날 경우 외곽 지역의 비지니스 또한 활발해질 가능성도 있습니다.

물론 이모든것들이 절대로 단기간에 나타난다고 확실히 말할수는 없지만 지금까지는 없었던 새로운 변수들이기 때문에 부동산 투자시 반드시 고려를 해야만 한다고 생각이 듭니다.

미국과 중국간의 미래 가능한 무역분쟁과 FTA 협정등을 재협상 하거나 아니면 북미 자유무역 협정 즉 NAFTA를 없애는 식의 다소 과격한 상황등은 발생하기가 쉽지 않을수 있습니다. 즉 시장에 엄청난 충격을 초래하지 않고 다소 시간이 걸리더라도 확실히 일정부분의 성과를 나타낼수 있는 정책을 펼칠것으로 전망을 해봅니다.

아무래도 채권시장의 가격이 올라간다는 것은 경기가 앞으로 좋을것으로 예상해서 좀더 공격적인  투자를 하기 위해서 채권시장에서 돈을 빼서 주식등으로 돈이 몰릴 가능성이 있습니다. 그리고 단기적으로는 개발도상국등의 시장 보다는 선진국 특히 미국 시장으로 돈이 몰릴 가능성이 더 있다고 생각이 듭니다.

한국의 경우도 연기금등의 고이자를 찾는 자금들의 경우를 제외한 (어쩌면 추가 투자도 가능성 있음) 일정 기간 동안은 해외 부동산으로의 투자가 직간접으로 늘어날것으로 전망이 됩니다.

그리고 단기적으로는 모기지 이자율의 인상이 주택 시장에 영향을 주겠지만 오히려 모기지 이자가 상승 하면서 여러가지 모기지에대한 직접 투자가 증대하고 오히려 모기지 승인 조건이 덜까다로워질수 있으며 여러가지 다양한 이자율을 고려한 모기지 상품과 과거와 같은 파생 상품이 여러가지 신정부의 규제 완화책과 더불어 가능해질 가능성이 있다고 봅니다.

일정부분 가능 하다면 변동 이자 상품을 이용한 투자 가능성도 열어 두시고 검토를 하셔야만 합니다. 그리고, 앞으로는 주택 뿐만이 아니고 여러가지 가능한 부동산 투자의 방식이 좀더 다양해지고 최소 2-3년간은 부동산 시장으로 자금이 몰릴 가능성이 새롭게 전망이 되고 있습니다.

아무래도 지난 수년간 미국 부동산을 집중 매입했던 중국계등이 보유 매물을 어느정도는 처분할 가능성도 있고 당분간은 달러의 가치가 올라가고 또한 한국등에서 미국으로의 투자나 이민 바람이 어느정도는 불 가능성도 있습니다.

과거와 같이 단순 사업체 구입 뿐만이 아니고 한국등의 기업이 미국내 직접 창업시장에 뛰어들수 있고 몇년전부터 중국계의 공장들이 미국내에 자리를 잡는 일도 흔한 풍경이 될수 있을 것입니다. 애플뿐만이 아니고 삼성이나 LG  등도 미국내에 공장을 두는 일또한 일어날수 있다고 봅니다.

이제 12월에 금리인상 여부에 대한 결정만 나온다면 대통령 선거로 촉발된 미국내의 불확실성이 어느정도 없어지고 개선 되리라고 봅니다. 그렇게 된다면 오히려 특별한 동기 부여가 없었던 미국내 부동산 시장에 어느정도는 긍정적인 영향을 미칠 것으로 감히 전망을 해봅니다.

최근에 저의 경우에도 꾸준하게 한국등에서 투자 문의가 들어오고 또한 한국에서의 송금등이 늘어나고 있는 움직임을 느껴볼때 어느정도 일정기간 특히 최소 2-3년간은 부동산 시장의 동기부여가 되리라고 다시금 조심 스럽게 전망을 해봅니다.

부동산 업계의 거물 이었던 새미국 대통령이 부동산 시장을 외면하고 경기를 부양 시킬수 있다는 방법이 많지 않다는것을 아마 이론이 아닌 경험적으로 체득하고 있다고 생각해 봅니다. 그동안은 비지니스 맨으로서의 성공을 이루었지만 지금까지는 접근할수 없었던 제도권으로의 진입이 가능해지면서 모든 비지니스의 상황에 영향을 직접적으로 미칠수 있는 “정책”을 입안하고 결정할수 있게 된것은 상당히 긍정적인 동기부여 요인을 시장에 제공할수 있다고 생각 합니다. 좀더 지켜 보아야 겠지만 상당히 여러가지면에서 변화가 있을것으로 여겨 집니다.

미리 새해 인사를 드려 봅니다. 내년에는 부자 되시고하시는 사업에 성공 하시고 건강 하시기를 기원 드립니다.