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생애 첫번째 주택마련의 길은 언제나 멀고도 험합니다.
주택을 구입하기 위해서는 좋은 크레딧을 만드는 것부터 소득을 높이는 것등 많은 것들이 있지만 그 중에서도 다운페이먼트를 마련하는 것이 가장 어려운 일 중에 하나가 아닐까 싶습니다.
특히 주택구입시 가장 많은 비용을 요구하는 것이 다운페이먼트이니만큼 미리 기간을 정하여 필요한 만큼 모으는 것이 중요합니다.
그러기 위해서는 일단 기본적인 부분은 미리 알아보고 준비를 해야 합니다.
- 얼마짜리의 주택 구입을 할 수 있는지.
- 다운페이먼트는 얼마나 할 것인지.
- 어떤 방법으로 저축을 할 것인지.
- 주택구입까지 얼마정도의 기간을 예상하고 있는지.
- 이자를 최대한 받으면서 저축할 수 있는 방법은 무엇인지.
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How much House can I afford?
주택구입에 있어서 가장 먼저 확인해야 할것이 아마도 지금의 내 수익, 혹은 예측가능한 미래수입에서 구입 가능한 집의 가격은 얼마가 될 것인가? 하는 것일 겁니다.
요즘은 인터넷에서 조금만 찾아도 은행에서 얼마를 모기지로 받을 수 있는지 확인할 수 있는 Mortgage Calculator가 많이 있으므로 본인의 버짓에 맞춰 편하게 확인할 수 있습니다.
Bankrate.com Mortgage Calculator
다만 기본적인 부분을 알고넘어가자면 보통 모기지 회사에서 원하는 신청자의 수익대비 채무[DTI/Debt to Income] 비율은 40% 이내입니다. 물론 매우 원칙적인 부분이며 이 DTI에는 기본적으로 구입하는 집에 관련된 비용 PITI[모기지 원금, 모기지 이자, 재산세, 보험]이 28% 이내로 포함되어 있고 그 외의 채무가 모두 합친 비율입니다.
만일 채무자의 DTI Ratio가 43%이상이 된다면 [물론 가능합니다만] 모기지 회사 입장에서는 해당 Borrower, 즉 채무자는 모기지 상환에 어려움이 있을수 있는 위험자로 분류가 됩니다.
즉, 예를 들어 월 수익이 $5,000인 사람의 경우 집에 지출할 수 있는 PITI비용은 약 $1,400이 되는 셈입니다. 이를 4.5%정도의 이자율로 계산하면 약 18만불 정도의 집을 살 수 있는 셈입니다. 물론 매우 원칙적인 계산이며 실제 마켓에서는 다를 수 있습니다.
하지만 그런 이유로 모기지를 신청하기 전에 최대한 많은 금액을 받기 위해서는 DTI Ratio를 낮추기 위해 다른 모든 채무는 정리를 하는것이 좋습니다.
다운페이먼트는 얼마나 필요하나.
일반 주택 구입에 필요한 컨벤셔널 론[Conventional Loan]의 경우 20%~30%의 다운페이먼트를 가장 이상적으로 보고 있습니다. 물론 이 비율또한 원칙적이며 실제 마켓에서는 3.5%~5%의 다운페이먼트로도 많이 진행이 되고 있습니다.
하지만 다운페이먼트가 적은만큼 추가적인 모기지보험을 가입하여 페이를 해야만 합니다. 이 모기지 보험은 채무자가 적은 다운페이먼트를 하여 Default[채무불이행]의 위험이 큰 만큼 보험을 들게하여 안전핀을 만들어 놓는 것입니다.
낮은 비율의 Low Down Payment를 할 수있는 몇 가지의 론옵션을 소개합니다.
GSE-Backed Loan
정부 스폰서 기업인 Fannie Mae와 Freddie Mac 미국 주택시장을 활성화하기 위해 제공하는 97% LTV[loan to value] 론으로써 심사후 승인된 주택구입자에 한해 제공하는 3% 다운페이먼트 모기지입니다.
FHA Loan
주택구입에 관심이 있는 사람이라면 누구라도 들어봤을 FHA Loan은 잘 아시는대로 생애 첫 주택구입자를 대상으로 한 모기지상품으로 연방주택관리국[Federal Housing Administration]이 참여하는 모기지렌더를 통해 제공하는 프로그램으로 3.5%의 다운페이먼트로 주택구입을 가능하게 합니다.
일반 Conventional Mortgage에 비교하여 대출승인이나 이자율에 약간의 이점이 있습니다. 다만 5년간 의무적으로 PMI[모기지보험]를 들어야 합니다.
VA[Veteran Affair] Loan
미국의 제대한 군인에게 주는 혜택으로 군인이나 그 가족에게 VA Loan을 통해 주택구입을 할 수 있게하며 다운페이먼트가 0%로 할 필요가 없습니다.
USDA Loan
미국의 시골 전원주택에서 살 꿈을 가지고 있는 주택구입희망자라면 신청해 볼만한 모기지론 프로그램으로 미국 농무부에서 스폰서를 하며 낮은 이자율과 100% LTV 론[0% 다운]을 제공합니다.
다운페이먼트를 세이빙 하는 방법
침대밑에 캐쉬숨기기등[추천하지는 않음] 다운페이먼트를 세이빙 할 수 있는 여러가지 방법이 있겠지만 아이테크코리아가 추천하는 세이빙 방법을 소개합니다.
- 자동송금[Automatic Transfer]: 강제저축이라고 하며 첵킹어카운트에서 매번 정해진 기간에 세이빙 어카운트등으로 자동으로 송금이나 이체를 하게끔 하여 저축하는 방법입니다.
- 보너스 모으기: 회사에서 보너스를 받으면 쓰지않고 저축합니다.
- 텍스리펀드 세이빙: 연초에 받은 텍스리펀드를 그대로 세이빙계좌로 옮겨 저축합니다.
- 잔돈 모으기: 지출 후 남은 잔돈을 모으는 방법으로 시중 몇개의 은행이 데빗카드로 결제한 비용중 잔돈을 자동으로 세이빙으로 옯겨주는 플랜이 있습니다.
- 캐쉬백 크레딧카드 사용하기: Cash Reward 크레딧카드를 사용하여 모은 현금가치를 세이빙으로 옮겨서 모으는 방법으로 지출한 만큼 모으니 일석이조라고 할 수 있습니다.
- 론이 끝난 자동차 계속 타기: 차량 론이 끝났다면 다시 새로운 차를 사지말고 계속 타서 월 페이먼트를 그대로 저축하는 방법입니다.
- 캐쉬모으기: 잔돈이나 잘 사용하지 않는 $5 빌등을 받는대로 모으는 전략입니다. 우스워보일수 있지만 시간이 지나면 나름 꽤 모을수 있는 절약 방법입니다.
어디에 세이빙을 할 것인가?
돈을 어떻게 모으냐도 중요하지만 어디에 모으냐가 더 중요할 수 있습니다.
가능하면 돈을 쉽게 인출할 수 없는 곳이어야하며 약간의 이자도 받을수 있다면 좋을 것입니다. 많은 수익을 올릴수 있다고 원금의 손실이 우려되는 주식등의 High Risk Market에 투자하는 것은 10년이상의 장기투자가 아니라면 피해야 합니다.
High Yield Saving Account / 고이자 저축계좌*
당연히 첫번째 선택은 가능한 이자를 많이 받을 수 있는 고이자의 세이빙 어카운트입니다. 첵킹어카운트에 비해 인출이 어려우며 비상금으로도 사용할 수 있고 이자까지 받을 수 있는 저축계좌를 리스트에 올려야 합니다.
요즘은 왠만한 적금이자율에 못지않은 1%의 고이자 연이율을 자랑하는 온라인 세이빙 어카운트가 있는만큼 잘 활용을 하는 것이 좋습니다.
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High Yield Money Market Account / 고이자 머니마켓 어카운트
일반 고이자 세이빙 어카운트보다 높은 이자율의 머니마켓 어카운트를 활용하는 것이 좋습니다. 접근성이 일반 세이빙 어카운트보다 폐쇄적이며 [세이빙 어카운트가 한달에 인출이 6번 가능하다면 머니마켓은 2번정도] 이자는 일반 세이빙보다 더 높으며 높은 온라인 은행은 1% 안팎의 APY를 제공합니다.
일반 대형 은행의 경우 머니마켓 어카운트도 APY가 0.01%~0.10% 정도입니다.
Certificate of Deposit / 양도성 예금증서
보통 은행CD라고 하며 일정기간 돈을 묶어두고 만기일이 되면 이자와 함께 원금을 받는 형태의 예금증서입니다. 보통 1,3,6,12개월과 2년, 3년, 5년형이 있으며 미국 여타은행보다는 한국계 은행이 이자율이 조금 더 높은 편입니다.
상환기간이 길수록 이자율이 높아지며 보통 1년 이하는 1%이하, 3년 이상의 경우 1%이상의 이자율이 적용이 되나 시기에 따라 다릅니다.
기간이 정해지면 한번 돈을 입금하고 사용을 못한다는 점에서 강제저축의 한 방법이라고 볼 수 있습니다.
한국계 은행의 적금계좌
미국내 한국계 은행에서 제공하는 12개월에서 36개월, 길게는 60개월의 장기 적금 플랜으로 기간에 따라 이자율이 다르며 은행에 따라서도 다릅니다. 보통 12개월의 경우 1~2%사이대의 이자, 36개월 이상일 경우 2%이상의 금리가 적용이 되는 경우가 많습니다.
이 방법도 기간을 정해놓고 매달 입금을 하고 그 동안에는 사용을 못하지만 페널티를 받고 해약이 가능하다는 장점 혹은 단점이 있습니다.
IRA
Traditional IRA 혹은 Roth-IRA, SEP IRA 등 Qualified IRA 은퇴플랜이 있는경우 생애 첫 주택구입일 경우 $10,000까지 페널티없이 인출 할 수 있습니다. 물론 Roth-IRA를 제외하고는 세금을 물어야 하며 Roth-IRA는 세금과 페널티 모두 없습니다.
다만 IRA의 경우 10년 이상의 장기간의 복리이자를 기대하는 만큼 해당 비용을 뺄 경우 은퇴시에 그보다 더 큰 비용의 손해가 있을수 있기 때문에 크게 추천하지는 않습니다.
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401-K
직장에서 제공하는 401-K에서 모은 은퇴자금을 론, 즉 대출의 형식으로 빌릴수 있습니다. 본인의 돈이긴 하지만 Qualified Distribution이 아니기 때문에 다시 이자와 함께 갚아야 합니다. 또한 해당 직장에서 짤렸거나 그만둘 경우 남은 모든 대출 금액을 갚아야 하며 그러지 못할경우 해당 금액이 Early Withdrawal, 즉 허용되지 않은 빠른 인출에 해당하기 때문에 10%의 페널티가 있습니다.
More>>> 401(k) 롤오버 가이드
최대한 높은 크레딧을 쌓아라.
자, 모든 재무 계획과 세이빙 플랜이 만들어 졌다면 이제 남은 시간동안 크레딧을 잘 쌓아두고 지금보다 높일 계획을 만들어야 합니다.
실제 모기지를 신청할 당시의 크레딧으로 인해 30년 모기지 기준으로 심하면 10만불정도의 차이가 있을수도 있기 때문입니다.
크레딧의 기본을 공부하고 부정적 기록을 없애야 하며 빚 발란스를 줄여 크레딧을 빠르게 올려야 합니다.
주정부나 로컬정부에서 제공하는 프로그램을 살펴본다.
미 정부에서 제공하는 주택구입자 혜택이 있습니다. HUD와 HFAs에서 제공하는 Home Ownership Assistance Program, 그리고 주정부와 로컬정부에서 제공하는 무상보조[Grant] 혜택을 확인해 봐야 합니다.
HUD제공 홈오너쉽 프로그램 확인하기 -> 주를 선택하고 Home Ownership Assistance 링크를 찾아 클릭합니다.
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