홈오너가 되기위한 첫걸음 – 준비사항

미국에서 살만큼 살았겠다. 인컴도 어느정도 있겠다. 홈오너가 되고싶은 당신의 욕망은 이미 불이 붙어 사그러들줄 모르고 타오른다.

어떤 집이 좋으려나 하면서 trulia나 zillow부터 보는 당신은 돈걱정없는 백만장자?

캐쉬로 50만불 떡하니 주고 이집은 이제 내꺼다 할수있는 사람이 아닌이상 우리는 몇가지 계획을 세우고 재정상태를 확인하고 쇼핑을 시작해야 한다.

자, 그럼 홈오너가 되기위한 세가지 큰 준비사항을 보자.

 

첫번째, 크레딧과 채무상황 / Credit & Liabilities – 50%

은행에서 모기지를 잘 받기위해 제일 중요한 것은 역시 크레딧이다. 이 숫자가 은행에서 당신을 믿고 돈을 빌려 주느냐를 포함하여 긴 세월동안 엄청난 금액차이를 줄 이자율까지 결정하게 될 결정적인 요소가 된다.

당신의 크레딧에 대한 기본지식이 부족하다면 여기부터 확인하라.
크레딧 쌓기의 기본

 

1. 크레딧뷰로 3사[Experian, Equifax, TransUnion]의 FICO Score를 확인한다.

2. 각 크레딧 회사의 리포트를 첵크하여 Negative records가 있는지 부채가 법원으로 넘어간 것은 있는지 관리가 필요한 레코드들이 있는지 현재 부채는 어느정도로 되어있는지등도 확인한다.

 

 

3. 본인의 기록이 아닌것, Negative Records 모두 확인하여 각 크레딧회사에 Dispute Letter를 보내 확인요청을 하여 지운다.

크레딧뷰로에 이의신청 하는 방법

4. Creditor와 빚이 아직 있는 것으로 나오거나 법원[Court]으로 케이스가 넘어갔다면 직접 연락하여 빚을 갚고 해당 기록을 지운다.

 

5. 자, 모든 안좋은 기록을 지웠다면 크레딧을 계획을 세워 차근차근 쌓아가도록 하자.

• 빚을 모두 갚는다.
• 빌을 늦지말고 갚는다. [오토페이를 강추] – Bill Due Date에서 30일을 연체하면 크레딧 기록에 올라감.
• 크레딧카드를 만들어 항상 크레딧라인의 20~30%만 쓰고 그 다음달에 모두 갚는다. [굉장히 강추].
• 오래된 크레딧카드는 없애지 말고 가지고 있는다.
• 크레딧카드가 없을경우 혹은 못만들경우 Secured Credit Card를 은행에서 디파짓하고 만든다.
• 모기지 신청 1년전부터는 스코어가 떨어질 수 있으니 Credit Inquiry[Hard Pull] 를 하지 않도록 조심한다.
  – 론이나 크레딧 카드 신청요청등

자, 이렇게 모두 다 잘 하였다면 2년 후 당신의 크레딧은 720~740점으로 거뜬하게 올라가 있을 것이다.

모기지를 받기위한 아주 좋은 혹은 최상의 크레딧 조건이 만들어진 것이다. 이제 두번째로 은행에서 당신의 재정상태를 확인하기 위한 조건을 확인해 보자!

 

두번째, 재정상태와 개인소득 / Financial Status & Income – 30%

은행에서 모기지를 당신에게 주기 전에 보는 당신의 재정상황은 한마디로 말하자면 텍스보고가 가장 크다고 볼 수 있다. 서브프라임 사태 전에는 아주 쉽게 줬다고 하는데 좋은 날 다 갔다. 

모기지를 신청할 때 당신의 개인소득과 재정상태를 확인하기 위해 은행에서 보는 서류 혹은 사항은 다음과 같다.

1. 크레딧 리포트 – 윗 부분 참고
2. 최근 2년간의 텍스보고 – 직장인과 자영업자 다르게 적용됨 [매우중요]

 

 

서브프라임 모기지 사태 이후로 은행에서 가장 중요하게 보고 있는 것으로 텍스보고가 되겠다. 이게 또 일반 직장인과 자영업자 즉 Self Employed 로 활동하고 계시는 분들의 보고방식이 다른데 굉장히 민감한 부분이다.

일반 직장인, 즉 세금을 미리 원천징수를 당하는 W2를 받는 직장인들은 연봉이 10만불이라면 은행에서 그 수익 그대로를 인정하여 주므로 문제가 되지 않는다.

그런데! 자영업자, 즉 1099으로 수익을 받거나 직접 클라이언트들로부터 수익을 얻는 비지니스 오너들은 [W2로 페이롤 보고하는 오너는 제외] 텍스보고를 할때 총 매출에서 운영에 나간 지출을 빼서 순수익으로 텍스를 보고하는데 은행에서는 총 매출을 수익으로 보는 것이 아니라 지출을 뺀 순수익을 보기때문에 굉장히 문제의 소지가 있다.

결국 당신이 자영업자이고 텍스보고를 10만불 넘게 하더라도 지출을 뺀 실제 텍스를 내는 Taxable Income[Tax Return에서 Adjusted Gross Income]은 2만불로 보고를 했다면 은행은 2만불을 당신의 소득으로 본다는 것. 

 

3. 수익증명서 – 직장인은 Paystub & W2 / 자영업자는 Financial Statement [P&L Balance Sheet]

직장인은 최근도 계속 일을 잘 하고 있다는 증명으로 [텍스보고는 작년의 수익보고이기 때문에] 최근 직장에서 받은 Paystub을 받아 제출하면 된다. 자영업자의 경우 최근 비지니스의 재정상태를 확인하기 위해 P&L Balance Sheet등의 비지니스 재정보고서를 제출해야한다.

 

4. 최근 3개월간의 거래은행 스테이트먼트

현재 캐쉬플로가 어떻게 되고 있는지 다운페이먼트할 돈은 있는지등을 확인하기 위해 최근 3개월간의 주거래은행의 스테이먼트를 요청하므로 3개월정도는 입금을 평소보다 할수있다면 많이 하는것이 좋다.

 

5. 빚이 있는지 혹은 현재 총 월수익에서 차지하는 빚의 비율 [DTI Ratio 36% 이내여야 함]

굉장히 중요한 부분이다. 빚이 없다면 가장 좋겠지만 미국에 살면서 한달에 돈 한푼 안들이고 살기는 불가능하다. 일반적인 채무 혹은 렌트나 자동차 론은 차치하고라도 유틸리티는 누구나 내야하니깐.

은행에서는 당신이 현재 내고있는 빚의 금액이 월 수익에서 차지하고 있는 비율이 어느정도 되는지 확인을 하는데 이 비율을 Debt to Income Ratio 라고 하며 전체적인 월 수익에서 렌트비, 차론, 유틸리티, 보험등을 포함한 모든 기본 지출이 36%를 넘지 않기를 원한다. 이 중에서 거주비용인 하우징 비용은 28%를 넘지 말아야 한다.

이것이 중요한 이유는 모기지를 신청할 때, 모기지 월 페이먼트와 보험, 세금, 이자가 당신의 월 소득에서 28%를 맞출수 있는지 그리고 다른 유틸리티 비용등 지출비용의 합인 Total DTI가 36%이내로 들어갈 수 있는지를 확인하여 줄 수 있는 모기지 금액을 산출한다.

즉, 당신의 연봉 혹은 가계의 월 총 소득이 $7,000이라면 PITI[모기지 원금, 이자, 텍스, 보험]을 합쳐 월 $1,960을 낼수있는 여지가 있다는 말이 된다. 즉 모기지 자체의금액은 텍스와 보험을 뺀 금액만큼 은행에서 받을수 있다는 말씀이 되겠다.

결국 간단하게 말하면 은행에서 당신의 크레딧이 좋은지와 돈은 꾸준히 잘 벌고있는지, 현재 보유하고 있는 캐쉬는 충분한지, 빚은 얼마나 있는지, 요청하는 모기지금액이 현재 수익에 부합한지 여부를 보는 것이다.

 

세번째, 다운페이먼트 / Down Payment- 20%

다운 페이먼트란 모기지를 받기 전에 미리 밑에 깔아두는 금액을 얘기한다. 말인즉슨, 30만불짜리의 집을 살때, 은행에다 모기지를 신청하고 20%의 다운페이먼트를 한다고 하면 $60,000을 미리 지불하고 그 차액을 모기지 론으로 받는 것이다.

다운페이가 중요한 이유는 컨벤셔너 론을 해주는 은행들이 다운을 요구를 하고 있기 때문이다. 다운이 없으면 모기지를 잘 안해준다는 말이다. 보통 20%를 요구하는 경우가 대부분이며 구입하는 하우스 그리고 은행에 따라 5~10%의 다운으로도 모기지가 가능한 경우도 있다.

다만 다운페이먼트가 5~10%일 경우 모기지를 얻고 필수적으로 해야되는 보험[PMI]을 추가로 들어야 하기도 하고 보험금 자체가 높아지므로 무엇이 이득인지 잘 판단해야한다.

처음 집을 구입하는 사람이라면 First Home Buyer Benefit이 있을수 있으며 FHA Loan등의 혜택을 받아 적은 다운페이로 집을 구입할 수 있다.