현재의 주택 시장의 상황 금년말까지 지속될 가능성 높다

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다.

2016년 10월의 미국 캘리포니아 남가주 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다.

9월중순에 다시금 출장을 가서 며칠전에 귀국을 한관계로 직접적으로 딜을 현장에서 진행 하지는 못했지만 이메일과 카카오톡등을 통해서 고객들과 계속 의견을 나누고 하던 딜들은 계속 follow up 이 가능해 지면서 어느정도 마켓의 움직임을 계속 파악할수 있었습니다. 미국내의 여러가지 뉴스와 부동산 관련 소식들도 계속 업데이트가 모바일로 가능해진 관계로 미국에 있지는 않지만 과거와는 다르게 단절되지 않고 계속 시장의 흐름을 파악할수 있어서 여러가지로 달라진 변화를 실제적으로 느낄수 있었습니다.

이번 출장에서 동남아 두곳과 짧지만 한국에서 몇몇 지인들과 투자 관계 업무를 담당하는 변호사 그룹과 미팅을 해보면서 지난 몇달간의 시장의 변화의 상황을 확실히 느낄수 있었습니다. 물론, 여러 세계의 각각의 시장의 상황이 상이하고 여러가지 인컴의 수준과 투자의 규모는 상이하지만 몇가지 공통점을 통해서 앞으로 몇달간의 흐름의 파악은 어느정도 가능할수 있었습니다.

첫째로, 개발도상국들을 포함한 선진국들의 부동산 거래량이 지난 몇달간 급격하게 위축이 된것을 확인할수 있었습니다.

캄보디아와 같은 경우 주를 이루던 중국 으로부터의 대규모 투자가 위축이 되었고 그주요 원인으로 캄보디아 정부와 중국 정부간에 얼마전 체결된 돈세탁과 관련된 제제 움직임이 기존의 중국 투자가들의 투자를 위축 시키면서 지난 5월과 비교해도 이제는 눈에 띄게 적지않은 프로젝트가 축소 되거나 취소가 되었고 기존 콘도를 포함한 부동산 거래가 줄어든 상황이 현실화 되었습니다.

베트남의 경우도 작년 7월 이후 외국인의 부동산 소유에 관한 허용 발표후에 뚜렷하게 부동산 투자를 하는 외국인들의 수요가 그다지 눈에 띄지 않아 보였고 한템포 쉬어 가거나 아니면 확실하고 명확한 세부 법률의 제정을 기다리는 눈치 였습니다. 아직은 공산권에 대한 부동산 투자는 중국과는 다르게 많이 활성화 되지도 않았고 외부의 신뢰를 주기에는 여러가지로 보안 장치가 필요하다는 생각이 들었습니다.

미국의 경우도 지난 몇달간 특히 가장 성수기인 여름의 주택 시장이 예상외로 일찍 냉각 되면서 금년도의 주택 시장의 움직임은 이러한 답답한 국면이 지속될 것으로 보여 집니다. 매물이 적은 원인도 있지만 더이상 셀러들의 높은 가격에 바이어들이 움직이고 있지 않고 이러한 상황이 몇달간 지속 되면서 리스팅 가격이 하락하고 매물 대기기간이 증가하고 있으며 일부 셀러들의 경우 리스팅을 다시 거두어 드리는 성향이 두두러 지게 나타나고 있습니다.

주택 시장의 흐름을 이야기 할때 언론에서 더 강조하는 것이 바로 “가격의 변동상황” 이지만 그것 보다도 더 중요한것이 바로 “거래량” 즉 “시장의 움직임” 입니다. 바로 이러한 시장의 움직임이 적은것이 최근의 마켓의 큰 특징 이리고 생각 합니다.

두번째는, 거래의 주를 이루는 거래들은 주로 실수요자 중심의 거래라는 공통점이 있었습니다.

캄보디아의 경우도 큰거래 보다는 현지인 중산층 중심의 실질적인 거래의 움직임이 주를 이루고 있으며 이는 베트남이나 한국 그리고 미국의 흐름과도 일치한다는 공통점이 있습니다. 캄보디아의 경우 개발 도상국의 부동산 시장이 나타나는 공통적인 방향인 수도를 중심으로 주로 거래가 이루어 져왔지만 최근에는 가격이 비교적 중심가 보다 저렴한 수도 외곽 지역을 중심으로 실거주지 중심으로 거래가 이루어 져오고 있고 이또한 가격이 지나치게 높게 리스팅된 매물의 경우에는 거래의 속도가 지연이 되고 있거나 아예 이루어 지고 있지 않으며 베트남의 경우도 최근 남쪽의 호치민시 (구사이공)와 더불어 개발이 집중되고 있는 수도 하노이의 경우도 주로 중산층이 선호하는 도심에서 30-40분 거리내에 위치한 매물 중심으로 거래가 이루어 지고 있으며 비교적 고가의 경우 빌라외에는 콘도등은 거래가 부진한 것으로 파악이 되고 있습니다.

미국 또한 실소유자 그룹을 중심으로 해서 구매가 집중이 되고 있고 인터넷을 통한 여러가지 정보를 소비자들이 다양하게 접하면서, 철저하게 자신의 조건에 맞는 최상의 매물을 찾는 방향으로 까다로운 구매를 하고 있는 흐름이 계속되고 있습니다. 그리고, 실제로 주택 구입의 연령이 본격적으로 과거 몇년간에 비해서 낮아지면서 소위 밀레니엄 세대가 새로운 구매의 새층으로 떠오르면서 이들의 앞으로의 행보가 여러가지로 중요해질 것으로 보입니다. 물론 여러 언론이나 부동산 전문가들의 의견처럼 일정부분은 수요와 공급의 불균형으로 상황을 설명할수도 있지만 결국은 시장에 나와있는 매물이 팔리지 않고 있기 때문에 거래량이 줄어들고 현재의 마켓이 슬로우화된 직접적인 원인이라고 생각이 듭니다.

세번째는, 어느정도의 공백기를 거치면 다시금 부동산 시장에 어느정도 활력이 기대된다는 점입니다 (제개인적인 견해임을 밝혀 둡니다).

현재의 거래량의 감소추세를 두고 여러가지 구체적인 통계가 발표가 되면서 여러가지 다양한 원인분석이 이루어지고 있지만 일단은 과거와 같이 단순한 수요와 공급의 관계로만 앞으로의 시장을 예측 하는것은 힘들다는 생각이 많이 들고 있습니다.

이번에 방문한 베트남에서 남쪽 호치민시에서 새로이 분양을 하고있는 프로젝트를 보았을때 확실히 든 생각은 현재 베트남의 경우 워낙 유사한 프로젝트가 많기 때문에 힘들지만 만일 마케팅을 다양하게 하거나 외국인 직접 구매층을 끌어오거나 아니면 부대시설등을 더 확충하는등의 여러가지 방법을 고려해 본다면 비싼 프로젝트도 매매가 가능하다는 생각이 많이 들었습니다. 과거에 베트남의 수도인 하노이의 LANDMARK 72 (경남빌딩)이나 호치민의 금호 아시아나 빌딩의 경우 한국업체들이 주도적으로 개발을 주도한 대표적인 프로젝트 였고 매매가 뜸할수 있는 금년에 다 매각이 이루어 진점을 보아도 (물론 여러가지 문제나 자세한 계약의 내용을 알수 없다고 하여도 ) 어느정도의 가치를 가진 한마디로 리모델링등의 추가 투자등이 가능한 경우나 추가 테넌트의 유치가 가능한 경우라면 충분히 매각이 가능하다는 생각이 많이 들었습니다.

비슷한 예로 앞으로는 현재 약간의 침체기를 겪고있는 남가주 부동산 시장의 경우에도 여러가지 상황을 보았을때 아직 까지는 충분한 투자의 매력이 있다는 생각이 많이 들었습니다.

앞으로 제 생각에는 당분간은 여름의 침체 분위기가 금년을 넘어서 겨울의 시기까지 이어질 가능성이 크기 때문에 앞으로의 몇달간의 시간동안 충분히 자신의 투자 계획을 확실히 리뷰해보고 가다듬는 것이 당장 시장에서 뛰어 들어서 딜을 하는것 보다는 더 중요하다고 생각이 듭니다.

그리고 투자나 주로 실바이어의 경우 주택을 구입 하실때 매매가 비교적 적을 것으로 예상이 되는 지금부터 겨울까지의 시기에 가능 하다면 1) 학군을 제외하고 교통과 생활의 편의시설이 발달한 소위 말하는 학군이 좋고 가격이 높게 형성되는 지역의 주변 지역의 구입을 고려해 보시고 2) 이러한 지역들에서 비교적 리스팅 기간이 오래 되거나 아니면 급매물이 나왔을 경우 가능한 렌트 즉 임대수익과 들어가는 비용등을 계산해 보시고 최대한 좋은 가격으로 딜을 진행 하시는 방향을 생각해 보시는게 좋은 구매가 될것으로 생각이 됩니다.

현실적으로 아직은 렌트의 수요가 높은 이유는 그만큼 현재의 테넌트를 포함한 바이어들이 주택을 구입하지 못하는 원인도 존재하기 때문에 이들이 본격적으로 시장으로 돌아와서 구매를 시작하는 시기가 올때 까지는 아직도 투자가 가능하다는 생각이 들었습니다.

그리고 여러번 강조 드렸지만, 예를 들어서 커머셜 투자를 포함한 인컴 유닛에 대한 투자또한 과거의 방식 즉 CAP RATE등의 수익률 위주의 분석 보다는 앞으로의 시장의 움직임과 특히 시간당 임금이 상승되는 시기에 걸맞는 투자를 새롭게 고려 하시고 맞게 계획을 하실수 있는 매물을 구매 하시는 쪽으로 투자의 방향을 잡으시기를 권해 드립니다.

신문이나 여러가지인터넷을 포함한 정보도 중요 하지만 자신에게 맞는 투자의 정확한 판단은 아무래도 과거의 방식인 “발로뛰는” 방식이 제일 중요하다는 생각이 많이 듭니다.

인터넷의 가장큰 맹점은 바로 모든 사람들이 비슷한 정보를 접하면서 자칫 “획일적”으로 “비슷한” 결론에 다다르고 있다는 점입니다. 한마디로 자신의 상황에 맞는 결정 보다는 다른 모든 사람들의 결정에 자신의 상황을 무시하는 경향이 나타 난다는 것입니다. 일례로 예를 들어서 주택 한채를 매입하는데 자신의 능력에 관련된 사항 보다는 어떻게 보면 필요가 없는 여러가지 군더더기 (예. 국제 경제 상황이나 증권등 시장의 움직임 그리고 대선의 연관성등) 요소까지 생각하실 필요는 없다고 생각이 듭니다. 이러한 ‘잘못된 결정”은 결국 투자의 실패로 나타날수 있다는 점을 명심 하셔서 조금더 공부하고 조금더 발로 뛰시면서 대비 하시는 여러분이 되시기를 바랍니다.