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팬데믹의 에픽센터 부동산
하루 3백만명에 가까운 사람들이 백신을 접종하면서 미국도 이제 전 인구의 4분의 1 가까이 되는 사람들이 백신을 맞고있고 바이든 대통령은 5월 전까지 모든 성인이 백신을 접종할 수 있도록 백신의 배포를 확대하겠다고 약속했습니다.
최근 코로나 확진자가 유럽을 중심으로 다시 확산세를 보이며 4차 확산에 대한 우려가 커지고 있지만 확실한 예방율을 보이는 백신의 존재로 말미암아 이제 추이는 백신접종과 바이러스의 속도경쟁에 달려있다고 볼 수 있습니다.
하지만 백신의 배포는 더 확대될 것이고 이는 결국 시간이 갈수록 팬데믹의 종식은 더 가까워진다는 것을 의미합니다.
이를 반영하듯 최근 시장의 추세는 리오프닝 트레이드가 힘을 얻고 있습니다.
경기가 재개되고 정상화가 진행되면서 경제회복의 수혜를 받는 투자가 관심을 받는 가운데 시장이 주목하는 키워드는 가치, 즉 팬데믹으로 인해 큰 피해를 입었지만 정상화가 될 경우 혜택을 받을 수 있는 가치주입니다.
그런면에서 부동산은 팬데믹으로 인해 가장 큰 피해를 입었고 정상화가 될 경우 가장 확실히 정상궤도에 오를 수 있는 섹터중 하나일 것입니다.
팬데믹 이후, 사람들은 도시의 아파트나 콘도에서 빠져나와 교외지역의 싱글 패밀리 하우스를 찾았고 상업용 부동산은 리테일의 부진과 재택근무 추세로 인해 직격탄을 맞은 바 있습니다.
하지만 백신의 배포와 함께 확진자가 둔화되는 추세가 확연히 나타나면서 각 주정부는 경기를 재개하고 있고 이에 투자자들은 다시 부동산 리츠와 같은 투자상품에 눈을 돌리고 있습니다.
부동산 리츠 투자란
부동산 리츠[REITs / Real Estate Investment Trusts]란 직역하면 부동산 투자 신탁으로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하는 기업을 의미합니다.
리츠는 총 자산의 75%이상을 부동산에 투자해야 하고 배당 가능한 이익의 90% 이상을 투자자인 주주들에게 의무적으로 배당해야 하는 규정이 있습니다.
일반적으로 부동산 투자는 금액이 크고 거래 기간도 길어 소액투자자가 쉽게 접근하기 어렵다는 단점이 있는데 리츠 투자는 소액으로도 주식처럼 부동산에 직접적으로 투자하여 수익을 얻는 기업에 간접투자 할 수 있다는 장점이 있습니다.
특히 리츠는 주가 상승률을 제외하더라도 이익의 90% 이상을 주주에게 배당해야 하는 의무가 있는만큼 배당률이 높아 배당주 투자에서는 빠지지 않는 투자방법이기도 합니다.
리츠는 어떤 형태의 부동산에 투자하느냐에 따라 종류가 나뉘게 됩니다.
오피스 빌딩을 매입하여 임대를 주고 수익을 얻는 오피스 리츠가 있으며 대표적으로는 Realty Income[O], Digital Realty[DLR]등이 있습니다.
물류센터와 같은 상업용 부동산에 투자하는 곳을 인더스트리얼 리츠라고 하며 Prologis[PLD]가 대표적이고 쇼핑몰이나 아울렛 센터같은 곳에 투자하는 리츠도 있습니다.
물론 이외에도 4차 산업혁명의 수혜를 톡톡히 받은 클라우드 서버를 위한 데이터 센터에 투자하는 리츠인 Equinix[EQIX], 호텔이나 리조트를 소유하는 MGM Growth Properties[MGP], Host Hotels and Resorts[HST]와 같은 곳도 있습니다.
특히 팬데믹으로 인해 가장 큰 피해를 입은 아파트나 콘도에 투자를 하는 레지덴셜 리츠는 Equity Residential[EQR]과 AvalonBay Communities[AVB]가 있고 싱글패밀리 하우스를 렌트해 수익을 얻는 American Homes 4 Rent[AMH]나 Invitation Homes{INVH] 리츠도 있습니다.
바이든 대통령이 인프라 부양책을 발표하는 가운데 기간산업과 관련된 광케이블 부지나 통신탑, 송유관 부지등의 인프라스트럭쳐 관련 리츠도 있습니다. 대표적으로는 5G관련 American Tower[AMT]가 있습니다.
만일 포스트 팬데믹에 수혜를 받을 영화관이나 레져, 카지노등에 투자하는 리츠를 찾고있다면 EPR Properties[EPR]과 Gaming and Leisure Properties[GLPI]도 있습니다.
투자 대상에 따른 리츠의 종류
▶ Office REITs, Health Care REITs, Industrial REITs, Retail REITs, Data Center REITs, Lodging REITs, Residential REITs, Self-storage REITs, Infrastructure REITs, Specialty REITs, Timberland REITs, Diversified REITs
회복을 시작하는 부동산 리츠
팬데믹은 사람들이 모여사는 대도시의 아파트와 콘도 수요에 눈에 띄는 수준의 영향을 미친 바 있습니다.
샌프란시스코와 뉴욕과 같은 대도시의 아파트 렌트는 급락했고 공실률은 급등했습니다. 하지만 백신의 접종이 늘어나고 경제재개가 가속화되면서 다시 사람들이 도시로 돌아올 것이라는 기대가 커지고 있습니다.
이러한 점유율의 개선은 유사한 리츠에서 모두 전반적으로 나타나고 있고 Equity Residential[EQR]에 따르면 2월에 진행된 평균 임대료는 $2,413로 지난 12월의 $2,287에서 상승하고 있습니다.
아파트 외에도 사상최악의 해를 보낸 호텔업계도 회복이 가시화되고 있습니다.
정상으로 돌아오는 호텔의 객실 점유율
부동산 시장의 수요증가와 회복의 시그널이 보이면서 투자자금도 점점 리츠를 향하고 있습니다.
물론 해당 리츠에 조달된 금액의 규모는 팬데믹 이전의 $4.98B과 비교하여 확연히 낮은 수준입니다만 이는 반대로 정상화가 될 경우 리츠에 대한 투자가 지금보다 훨씬 활성화될 룸이 있음을 의미하기도 합니다.
운용자산 순 상위 10 ETF 03/30/21 기준
| Symbol | ETF Name | Total Assets* | YTD | Avg Volume | Previous Closing Price | 1-Day Change |
|---|---|---|---|---|---|---|
| VNQ | Vanguard Real Estate Index Fund | $36,205,700.00 | 9.31% | 4,715,469.0 | $92.30 | -0.58% |
| SCHH | Schwab US REIT ETF | $5,316,320.00 | 9.12% | 542,729.0 | $41.41 | -0.38% |
| IYR | iShares U.S. Real Estate ETF | $4,770,150.00 | 8.40% | 7,050,137.0 | $92.39 | -0.38% |
| XLRE | Real Estate Select Sector SPDR Fund | $2,536,990.00 | 10.00% | 4,643,377.0 | $39.82 | -0.23% |
| ICF | iShares Cohen & Steers REIT ETF | $2,088,370.00 | 8.81% | 148,237.0 | $58.34 | -0.22% |
| USRT | iShares Core U.S. REIT ETF | $1,773,890.00 | 9.63% | 158,411.0 | $52.73 | -0.77% |
| REM | iShares Mortgage Real Estate ETF | $1,524,520.00 | 10.92% | 747,321.0 | $34.75 | -1.59% |
| RWR | SPDR Dow Jones REIT ETF | $1,517,350.00 | 10.86% | 132,892.0 | $95.32 | -0.71% |
| BBRE | JPMorgan BetaBuilders MSCI US REIT ETF | $1,384,570.00 | 9.56% | 121,547.0 | $86.55 | -0.63% |
| FREL | Fidelity MSCI Real Estate Index ETF | $1,362,980.00 | 9.62% | 339,847.0 | $27.63 | -0.43% |
펀더멘탈 투자전략
부동산 리츠의 대표적인 ETF인 XLRE는 3월을 기점으로 S&P500의 수익률을 확연히 압도하는 모습을 보이고 있습니다.
에너지 섹터가 이런 모습을 2월 초중순에 보인 후, 빠른 상승세를 보였다는 점에서 부동산 또한 정상으로의 복귀 가능성이 커지면서 점점 상승 모멘텀을 받고 있음을 알 수 있는 모습입니다.
S&P500 대비 부동산 섹터 퍼포먼스[XLRE:SPX]
또한 팬데믹 이후 주택시장의 가격 상승세는 저금리와 펜트업 수요의 폭발로 인해 전년동기대비 10%가 넘는 급등세를 계속하고 있고 리츠의 주가는 역사적으로 가격상승세를 따라갔다는 점 또한 주목할만합니다.
물론 리스크도 있습니다.
실질금리의 상승에 부동산 시장이 강한 모습을 보이지는 않습니다. 특히 모기지 금리가 시장의 방향성에 중추적인 역할을 하는 부동산 시장은 금리상승에 취약한 모습을 보일 수 있습니다.
실제로 최근 금리의 상승이 계속되면서 리파이낸싱 모기지 수요가 급격히 둔화하고 있고 판매가 침체되는 시그널이 나오고 있다는 부분은 우려스럽지만 부동산 시장의 문제는 수요가 아닌 극심한 공급부족에 있다는 점에서 좀 더 두고봐야할 부분이 있습니다.
또한 부동산은 금리의 상승에는 취약하지만 반대로 인플레이션에는 역사적으로 수혜를 받는 시장이라는 점에서 장기적으로 리츠의 전망이 밝아보이는 것은 사실입니다.
실질금리의 상승과 인플레이션의 영향을 받는 섹터
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