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생애 첫 주택구입.
기대감과 우려, 그리고 걱정이 앞섭니다. 드디어 내 집 마련을 한다는 기대감과 함께 좋은 집을 찾을수 있을까하는 우려, 모기지는 잘 나올수 있을까하는 걱정이 모두 뒤섞여 결국 설레임보다는 고민이 더 많아지기 마련입니다.
그 중에서도 주택 모기지에 대한 걱정이 반입니다. 일단 은행에서 미리 승인[Pre-Approval]을 받아놓았다면 일단 심리적으로는 편하게 좋은 주택을 찾는일만 남기 때문입니다.
좋은 이자율로 최대 금액의 모기지를 받기위해서는 그 절차를 이해하는 것이 중요합니다.
- 본인의 재정상황에 맞춰 가능한 모기지 금액을 파악.
- 미리 모기지 승인[Pre-Approval]을 받을 것.
- 재정상황에 맞는 모기지를 선택.
- 원하는 바를 최대한 맞출수 있는 렌더[은행]을 선택.
- 어플리케이션을 작성하여 최종 승인.
- 클로징 과정을 준비.
- 클로징 / 계약 완료.
물론 모기지 렌더와 사전승인을 받고 원하는 집을 찾는등의 준비하는 과정은 시간이 얼마나 걸릴지 알 수 없습니다. 하지만 일반적으로 주택대출 어플리케이션을 넣고 난 후에 클로징까지 걸리는 기간은 순조롭게 진행이 된다면 대략적으로 30~60일정도로 예상을 하시면 됩니다.
나의 재정상황에 맞는 주택금액을 파악하라.
어떻게 보면 가장 중요한 부분이자 첫번째 과정일수가 있겠습니다. 본인의 재정상황에 따라 받을 수 있는 모기지 대출금액은 어느정도가 될지를 파악하여 얼마짜리 집을 구입을 할 수 있는지 파악하여 진행을 하는 것이 중요합니다.
전체수익은 얼마인지.
다운페이먼트는 얼마나 준비가 되어있는지.
갚아야 할 대출이나 빚은 매달 얼마가 나가는지.
최종적으로 얼마정도의 모기지를 받아 페이를 할 수있는지 결정이 되면 은행에서 대출 사전승인을 받는 과정으로 들어갑니다.
대출 사전승인[Pre-Approval]을 받아라.
모기지의 사전승인은 사실 꼭 필요한 절차는 아닙니다.
하지만 본인이 생각하는 모기지 금액과 은행이 줄 수 있다고 생각하는 대출금액은 다를 수 있습니다.
더욱이 집을 사려는 사람이 은행에서 사전승인을 받아 대출금액이 확보가 된채로 시작하는 것과 아무런 금액없이 이 정도는 받을수 있겠지하고 대충 시작하는 것은 바이어와 셀러 모두 주택의 오퍼와 확연히 다른 자세를 취하게 됩니다.
왜냐하면 사전승인을 받았다면 셀러 입장에서는 바이어가 나중에 모기지문제로 인한 혼선이 없어 편하고 바이어 입장에서는 확실한 승인금액을 알기때문에 Solid한 오퍼를 할 수 있기 때문입니다.
한 곳에서 사전승인을 받았다고 꼭 그곳에서 대출을 받을 필요도 없습니다. 세군대 정도의 렌더에게 최상의 오퍼를 받고 선택하면 되며 사전승인이 된 곳에서 진행이 되면 이미 크레딧 스코어나 기본적인 서류제출은 끝난 상황이기 때문에 어플리케이션을 넣었을때 상대적으로 빠른 승인을 받을 수 있습니다.
본인의 재정상황에 맞는 모기지 대출금액을 확인하고 승인을 받았다면 이제는 금액내에서 본인의 니즈에 맞는 집을 찾는 시간입니다.
나에게 맞는 모기지를 선택하라.
본인의 재정상태에 맞는 대출금액을 확인하였다면 다음은 어떤 종류의 모기지를 선택해야 할지 금리는 어떻게 정할지등을 선택해야 합니다.
일반적으로 은행에서 고객에게 대출을 제공하는 Conventional Loan을 할지, 정부에서 스폰서를 하여 다운페이먼트를 줄일수 있는 FHA Loan등을 선택할지 여부를 확인해야 합니다.
예를 들어 정부가 스폰서를 하는 대표적인 프로그램으로 생애 첫 주택구입자에 한해 다운페이먼트를 5%내로 해도 진행이 가능한 FHA Loan 이나 퇴역군인의 경우 노다운[No Down]으로도 진행이 가능한 VA Loan등이 있습니다.
Conventional Loan의 경우 은행에서 일반 소비자에게 제공하는 주택대출 프로그램으로 기본 20~30%의 다운페이먼트를 요구하나 시장상황에 따라 PMI 모기지 보험을 가입할 경우 더 낮은 다운페이먼트로도 대출이 가능합니다. 가장 일반적인 홈모기지입니다.
모기지가 결정이 되었다면 대출을 받은 후 적용되는 이자를 고정금리[Fixed Rate]로 할지 변동금리[Adjustable Rate]으로 할 지 결정해야 합니다. 고정금리의 경우 대출상환기간동안 처음 적용한 금리로 고정이 되기 때문에 상환금액의 변동이 없어 안전하기 때문에 일반적으로 선택하는 방식입니다.
금리방식이 결정이 되면 어느정도의 기간동안 상환을 해야할지 Term을 10년으로 할지 20년, 혹은 30년으로 할지를 결정합니다. 일반적으로 30년 모기지로 진행을 하면 월 페이먼트는 줄어들지만 이자 상환금액이 높아지게 됩니다.
마지막으로 이자율, 즉 APR을 확인해야 합니다. 크레딧이 좋을수록 좋은 이자율을 받을수 있으며 740~760점 이상이 되어야 가장 좋은 오퍼를 받을 수 있습니다.
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일반적으로 처음 견적시 받았던 이자율보다 최종적으로 대출 승인시 나오는 이자율이 조금 더 높습니다. 클로징 과정에서 발생하는 Origination Fee와 Point등 관련된 모든 비용이 포함되기 때문입니다.
모기지 대출과정에서 가장 중요한 점은 꼭 본인이 핸들할 수 있는 선에서 대출을 받아야 한다는 점입니다.
최상의 모기지 렌더를 찾기위해서는.
좋은 집을 찾기위해 발품을 팔아야 하듯이 좋은 이자율에 최상의 조건으로 오퍼를 하는 렌더[Lender]를 찾기 위해서는 열심히 발품을 팔아야 합니다.
- 평판이 좋은 모기지 브로커를 섭외한다. 좋은 모기지 브로커는 당신에게 맞는 최적의 렌더를 찾아줄 수 있습니다. 가장 효율적이고 편한 방법이 될 수도 있습니다.
- 현재 계약된 부동산 에이전트와 함께 협의한다. 당신의 에이전트는 충분한 경험으로 여러상황을 고려한 최상의 모기지 렌더를 추천할 수 있습니다.
- 가능한 3군데 정도의 렌더에게 사전 승인을 받고 대출승인에 필요한 각종 비용[Fee]와 다운페이먼트 요구사항에 대해 사전 문의를 하여 확실한 정보를 가지고 있는다.
- 현재 시장에서 받을 수 있는 이자율을 확인하고 가능한 본인의 상황내에서 최상의 이자율을 받을 수 있도록 한다.
대출 어플리케이션을 제출한다.
만일 사전승인[Pre-Approval]을 받은 렌더에게 대출을 받는다면 기본적인 서류는 이미 모두 들어간 상황이므로 가장 최근의 재정상황이 담긴 서류만 제출하면 될 것이나 새로운 렌더에게 다시 신청을 하는 것이라면 일반적으로 아래의 서류를 준비해서 제출해야 합니다.
- 가장 최근 2년간의 W-2 Forms
- 최근 30일간의 Pay Stubs
- 최근 2년간의 텍스리턴
- 다른 수익이 있다면 그에대한 증빙서류
- 최근 은행 스테이트먼트
- 현재 갚고있는 8개월 이상 텀이 남은 Long-Term 대출이나 자동차 혹은 학생 론.
- 아이디와 소셜시큐리티 번호
대부분의 렌더가 일반적으로 위의 서류들을 요구하나 상황에 따라 다를 수 있으며 특히 회사 직원이 아닌 자영업자[Self Employed]일 경우 비지니스 텍스보고 혹은 본인의 수익 상황을 보여줄 수 있는 추가 서류를 요청할 수 있습니다.
보통 서류가 접수되고 3일정도면 렌더는 모기지 승인에 이르기까지 필요한 비용[Fee]과 클로징 비용이 포함된 최종 loan Estimate을 제공합니다. 보통 Loan Estimate이 나오면 이자율 고정[Lock In]을 하여 나중에 변동이 없게해야 합니다. 만일 이자율 락인을 오퍼받지 못하였다면 30~60일정도의 기간동안 고정을 하도록 요청해야 합니다.따라서 만일 시장 상황이 이자율이 향후 오를 가능성이 높다면 빨리 락인을 해놓는 것이 좋고 이자율이 낮아질 전망이 있다면 락인을 하지말고 좀 더 기다려 보는 것이 좋습니다.
Underwriting/언더라이팅 절차.
신청자가 본인의 재정상황에 대한 자료를 제출하면 금융기관은 이를 바탕으로 신청자의 신용도와 재무능력 등을 종합적으로 파악해 융자 승인여부, 그리고 이자율 등 융자조건을 결정하게 됩니다. 이러한 과정을 언더라이팅이라고 하며 사실상 모기지를 얻는 과정 중 실질적이며 가장 어려운 과정이라고 볼 수 있습니다.
언더라이팅 과정이 완료가 되면 공식적으로 대출승인이 나는 것이며 과정은 아래와 같습니다.
- 렌더는 모기지 신청자가 제출한 Job History와 인컴내역을 확인하고 대출심사를 진행합니다. DTI[Debt to Income] Ratio를 확인하여 수익대비 현재의 빚이나 채무를 모기지와 함께 갚을 능력이 되는지 여부를 심사하게 됩니다.
- 렌더는 신청자가 구입하려는 주택의 Appraisal [부동산 감정]을 요청하여 신청자가 요청한 모기지 금액과 실제 주택의 금액이 합리적인지 여부를 확인합니다. 렌더는 감정가와 실제 판매가중 낮은 금액을 제공하기 때문에 구입가격이 감정가보다 높다면 차액을 Upfront로 페이하거나 셀러와 네고를 진행해야 합니다.
- 신청자는 이 과정에서 홈 인스펙션을 진행하여 파손이나 문제가 있는 부분을 확인하고 셀러와 수리 혹은 금액네고를 들어갈 수 있습니다.
주의할 점은 언더라이팅 과정중에는 직업을 바꾼다거나 새로운 크레딧카드를 여는 것은 자제를 해야 합니다. 크레딧과 수익대비 채무관계에 대한 심사를 진행중이기 때문에 악영향이 있을수 있기 때문입니다.
모기지 승인이 난 후.
드디어 주택대출 승인이 났다면 가장 어려운 부분은 지났으나 몇가지 진행해야될 부분이 있습니다.
- 대출 이자율을 줄이기 위해 Point/포인트를 구입할 수 있습니다. 일반적으로 융자금액의 1%를 미리 페이하면 0.25%정도 낮출수 있습니다. 다만 포인트는 장기적으로 보고 이자율을 낮추기 위해 미리 페이를 하는 것이기 때문에 일반적으로 7년이상 거주 혹은 재융자를 하지 않을것이 확실시 될때에만 하는것이 좋습니다.
- 렌더 요구사항중 하나이기 때문에 Home Owners Insurance[주택보험]를 이 기간에 찾아야 합니다. 가장 좋고 저렴한 금액의 보험을 찾아 쇼핑을 하세요. 클로징때까지 찾지 못하면 렌더가 선택하는 보험으로 진행해야 될 수 있으며 보통 더 비쌀 수 있습니다.
- 또한 타이틀 보험[Title Insurance Policy]를 구입해야 하는데 이는 집 소유권에 문제가 생길때로부터 보호를 받을 수 있는 보험이며 렌더가 요구하는 타이틀보험이 없다면 Owner’s Title Insurance를 구입해야 합니다. 타이틀 보험이란 혹시모를 소유권 분쟁이 있을경우를 대비한 것이기 때문에 꼭 해야 합니다.
- 마지막으로 구입할 집의 Walkthrough 를 진행하여 인스펙션 했을때와 비교하여 바뀐 부분은 없는지, 고치기로 한 부분은 고쳐졌는지 최종 점검을 합니다.
- 클로징 3일전에 클로징에 관계된 모든 비용등이 정리된 클로징 디스클로져[Closing Disclosure] 서류를 받아 최종확인을 합니다.
- 클로징 비용은 은행에서 Cashier’s Check [Banker’s Check or Certified Check]을 발행하여 제출합니다.
클로징.
클로징을 하는 바로 직전까지 왔다면 주택구입을 하는 99%까지 완료가 되었다고 볼 수 있습니다. 하지만 끝날때까지 끝난것이 아니다라는 말이 있듯이 이 상황에서도 변수는 있습니다.
일단 클로징을 앞두고 있다면 일반적으로 주택 매입가격의 2%~5% 정도의 클로징 비용을 내야 합니다. 또한 만일 다운페이먼트를 20%이내로 하였다면 PMI[Private Mortgage Insurance]를 구입하여야 합니다.하지만 클로징을 앞두고 이런 모든 비용이 예상보다 훨씬 많아 계약을 켄슬하길 원하다면 그또한 가능합니다. 다만 그럴경우 미리 내놓은 디파짓[Earnest Money]는 돌려 받을 수 없습니다.
잊지마실것은 이 시점에서도 클로징 비용에 대해 네고가 가능하며 렌더나 셀러가 비용 일부를 부담하는 것도 크게 특이한 상황은 아닙니다.
주에 따라 다르지만 일반적으로 클로징때 함께하는 파티는 아래와 같습니다.
- 모기지 렌더
- 바이어측 부동산 에이전트
- 클로징 에이전트
- 바이어측 변호사
- 셀러측 변호사
- 타이틀 회사 대리인
- 셀러와 셀러측 부동산 에이전트
모든 과정이 완료가 되면 최종적으로 주택은 당신 소유가 되며 이제 이사 준비를 하시면 됩니다.
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