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집을 구입한다는 것은 큰 재정적 결단임에 틀림이 없습니다.
특히나 처음 주택을 구입하는 분들은 모기지 선택과 그 과정이 더욱 어렵고 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 그 중 모기지 이자율을 어떻게 받느냐가 향후 15년에서 30년의 대출금액의 상당부분을 차지하기 때문에 낮은 이자율로 받기위해서 어떻게 준비를 해야하는지를 아는것이 중요합니다.
현재 마켓에서 최고의 이자율을 받기위해서 알아두어야 하는 필수사항들을 알아봅니다.
융자업체에서 보는 5가지 Key Factors
크레딧 스코어
모기지 융자업체가 대출을 하기 전 심사를 할때 여러가지 재정적인 측면을 보는데 그 중 가장 중요하게 보는것이 바로 당신의 신용도입니다.
FICO Score라고도 불리는 신용점수를 보게되는데 이 점수가 바로 모기지 이자율을 결정하게 되는데 핵심적인 요소입니다.FICO점수가 높으면 모기지 이자율은 낮아지고 신용점수가 낮으면 반대로 모기지 이자율은 높아집니다.
보통 융자업체에서 광고하는 모기지 이자율은 FICO Score가 최소 760점 이상일때 가능한 이자율입니다. 다르게 생각하자면 740점에서 760점 이상은 되어야 현재 마켓에서 최적의 이자율로 오퍼를 받을 가능성이 높아지는 셈입니다.
반대로 최소 580점이상은 되어야 FHA Loan을 신청할 수 있으며 기본적으로 모기지 융자를 신청할 수 있습니다. 580점까지도 받아주는 곳이 있습니다만 매우 높은 이자율을 감수해야만 합니다.
신용점수로 인해 생기는 이자율의 갭은 생각보다 클 수 있습니다. 예를 들어 620점을 가진 신청자가 5.02%의 이자율로 승인을 받았다면 760점을 가진 신청자는 3.43%까지의 이자율도 받을 수 있습니다.
위의 표에서도 알 수 있듯이 이자율이 대부분의 사람들이 받는 30년 모기지로 진행할 경우 크레딧에 따라 최대 10만불까지도 차이가 발생할 수 있기 때문입니다. 물론 그 갭은 모기지 금액이 많아질수록 높아질 수 있습니다.
직업과 인컴의 안정성
모기지 융자업체는 신청자의 직업과 수익이 오랫동안 꾸준했는지 여부를 살핍니다. 그래야 나중에 대출을 갚는데 문제가 될 소지가 적어지기 때문입니다.
최소 2년동안의 Employment & Income Status가 꾸준했음을 증명하는 것이 좋습니다. 융자업체에서 보는 가장 좋은 조건은 2년동안 한 직장에서 꾸준히 인컴을 받았거나 더 좋은 직장으로 옮겼을때를 생각할 수 있습니다.
하지만 만일 당신이 Self Employment, 즉 자영업자라면 완전히 다른 이야기가 될 수 있습니다.
은행에게 있어 자영업자의 전체적인 매출은 큰 의미가 없습니다. 따라서 실제 수익을 살펴볼 수 있는 지난 2년간의 텍스리턴을 요구하며 실제로 보고한 세금보고서가 맞는지 확인하기 위해 IRS에서 직접 사본을 요청하는 Form 4506을 신청하여 받는 경우가 많습니다.
Debt to Income Ratio
보통 DTI 혹은 총부채상환비율로도 불리우며 신청자의 총수익과 총부채간의 비율을 확인합니다. 간단하게 말해 신청자의 수익과 현재 갚고 있는 채무[빚]의 비율을 확인하고 주택융자를 더했을때 부담이 되지 않는 비율인지를 보는 것입니다.
DTI는 두가지를 보는데 첫번째는 신청자의 월 총수익[Monthly Total Income]에서 주택담보대출을 포함한 하우징에 들어가는 비용, 즉 모기지 대출금액[원금+이자]과 보험비, 그리고 세금의 총 합이 월 총수익의 28%를 넘지 않는지를 보는것이 가장 교과서적이라고 할 수 있습니다.
보통 PITI라고 부르며 Principal[원금] + Interest[이자] + Tax[재산세등의 세금] + Insurance[홈오너보험등의 보험비]를 하우징 비용으로 볼 수 있습니다.
두번째는 Total Debt to Income Ratio로써 하우징 비용을 포함하여 다른 채무, 즉 차량에 대한 론등 최소한 갚아야 하는 다른 채무비율을 확인합니다. 이 비율은 총수익의 36%이하를 최적으로 보고 있으니 가능하면 이 비율내로 맞추는 것이 가장 좋은 조건의 모기지 대출을 받을 수 있는 조건입니다.
물론 이 비율은 실마켓에서는 여러가지 다른 팩터에 의해 좀 더 높게 설정이 될수도 있습니다. 예를 들어 FHA Loan의 경우 43%까지도 허용을 하며 신청자의 다른 컨디션이 좋을 경우 이 채무비율이 약간 더 높아도 오프셋이 될 수 있습니다.
하지만 당연하게도 채무비율이 낮을수록 받을수 있는 이자율이나 오퍼도 좋아진다는 것을 기억해야 합니다.
Down Payment
일반적으로 다운 페이먼트를 최소한 20%를 해야 가장 좋은 이자율의 대출을 오퍼받을수 있습니다.
모기지 융자가 심사하는 기준이 대출을 잘 갚을수 있는지에 대한 Risk Factor를 살펴보는 것이기 때문에 다운페이먼트가 적고 융자금액 비율이 높아질수록 위험성이 높아져 이자율은 높아지게 됩니다.
또한 20%이하의 낮은 다운페이먼트를 하게되면 이자율이 높아질 뿐만 아니라 PMI라는 모기지보험또한 필수적으로 가입을 해야 합니다.
신청자의 크레딧 스코어가 720-759정도의 매우 좋은 점수를 가지고 있다고 가정할 때 5%의 다운페이먼트를 하는 신청자와 20%의 다운페이먼트를 하는 신청자는 대략적으로 0.62%의 이자율 차이가 있을수 있습니다.
적게 느껴지시나요? 30만불 융자라고 보면 연에 $1,860 월에 $155이며 30년 모기지로 보면 무려 $55,800의 차이가 생깁니다.
Cash Reserves / 현금 보유
주택융자의 세계에서는 당신의 현금보유 척도를 몇개월의 모기지 페이먼트만큼 캐쉬를 보유하고 있느냐에 따라 가늠을 합니다.
일반적으로 첵킹어카운트나 세이빙, 머니마켓이나 CD등의 계좌에 있는 유동성 현금을 뜻하며 은퇴플랜에 있는 자금은 인출의 제한이 있을수 있기 때문에 포함하지 않습니다.
기본적으로 클로징이 완료가 된 후에 60일 간 모기지 페이먼트를 지불할 수 있는지를 보기 때문에 2개월분의 하우징비용[PITI]이 있어야 합니다.
Risk가 높다고 판단될 경우 융자업체가 더 높은 현금보유를 요구할 수도 있습니다.
신청자가 알아두어야 할 점
고정이자율과 변동이자율
주택담보대출에는 두가지 종류가 있습니다. 고정이자율[Fixed Rate]과 변동이자율[Adjustable Rate]로 나뉘며 고정이자율은 말그대로 대출기간내내 이자율이 고정이 되어 같은 비용이 지출이 되므로 시장의 이자율이 높아지던 낮아지던 큰 상관이 없습니다. 대출을 받을때의 이자율을 잘 받는것이 중요합니다.
변동이자율은 Introductory Period가 10년, 5년, 혹은 1년까지 있으며 고정된 이자율이 적용되는 그 기간이 지나면 시장의 이자율에 따라 변동이자율이 적용되어 페이먼트가 이루어집니다.
변동이자율의 경우 Introductory Period동안은 꽤 낮은 이자율을 적용받을수 있습니다. 하지만 그 이후에는 훨씬 더 높은 이자율이 적용되므로 향후 이자율이 높아질 것으로 예상되는 경우[지금처럼] 변동이자율은 좋은 선택이 될 수 없습니다.
포인트 구입여부
이미 확정된 이자율을 낮추는 방법에는 미리 upfront로 전체 모기지비용의 1%를 선납을 하고 약 0.125%를 강제로 낮추는 방법이 있으며 먼저내는 그 1%를 포인트라고 합니다.
예를 들어 20만불의 모기지를 4.25%의 이자율로 받았다고 했을때, 1%인 $2,000을 선납하고 이자율을 4.125%로 낮추는 것입니다.
이 방법은 오랫동안 거주를 목적으로 집을 구입하는 경우에 장기적인 관점에서는 꽤나 매력적입니다만, 일반적인 홈오너의 경우 주택 구입 후, 약 9년정도 거주한다는 통계에 비추어볼때 초기 비용이 너무 높아질수 있다는 단점또한 있습니다.
이와는 완전히 반대로 모기지를 구입할때의 초기비용을 줄이기 위해 이자율을 높이는 방법도 있습니다만, 시간이 지남에 따라 이자가 굉장히 높아질 수 있다는 점에서 매우 조심히 고려해야할 방안이라고 할 수 있습니다.
클로징 비용
보통 전체의 3%가 들어가는 클로징 비용이니만큼 좋은 이자율을 받는것과 마찬가지로 낮은 클로징 비용을 받는것도 중요합니다.
클로징 비용이 모두 같을 것으로 생각할 수 있지만 렌더에 따라 클로징 오퍼가 모두 다르기 때문에 이자율과 함께 클로징비용을 잘 고려하여 모기지융자 업체 쇼핑을 해야 합니다.
본인이 준비할 수 있는 최적의 상황을 만들고 최고의 모기지 융자업체를 찾아야 합니다. 최근에는 온라인 렌더들의 약진이 매우 두드러지고 있으므로 온라인렌더부터 시작하여 좋은 브로커를 소개받아 렌더 쇼핑을 해야 합니다.
각 렌더로부터 클로징 비용의 견적서인 Loan Estimate을 받아 꼼꼼하게 살펴보고 가장 좋은 옵션을 오퍼하는 렌더를 선택해야 합니다.
이자율의 추이확인
모기지 신청을 하고 이자율을 오퍼받으면 이제 신청자는 이자율을 오퍼받은 그 상태로 락인을 해야 할지를 심각하게 고민을 해야 합니다.
왜냐하면 이자율이라는 것이 몇일후에 또 올라갈 수도 있기 때문입니다. 하지만 만약에 더 내려간다면? 락인을 해서 고정한것을 후회하게 될 것입니다.
모기지 이자율의 상승과 하락의 추이를 알아볼 수 있는 방법이 있습니다. 대부분의 사람들이 신청하는 30년 모기지 이자율은 미 국채 10년물 이자율과 연동이 됩니다.
물론 연방준비위원회 Federal Reserve에서 발표하는 이자율은 기본적으로 확인해야 하지만 한번 정해지면 장기간 지속되는 성향이 있음을 볼때 단기간 이자율의 움직임 추이는 국채 10년물을 확인하면 알 수 있습니다.
최근의 국채10년물과 30년 모기지 이자율을 비교해봐도 동일하게 연동이 되어 있음을 볼 수 있습니다. 모기지 이자율의 경우 국채이자율처럼 변동이 세밀하게 다르지 않기 때문에 어느정도 가까운 시일내의 변동률은 예상해 볼 수 있습니다.
미국채의 경우 안전자산으로써 주식이 인기가 많을때는 반대로 국채의 인기가 떨어져 이자율이 높아집니다. 따라서 이런 시기에는 모기지 이자율도 함께 올라갈수밖에 없습니다.
현재 상황에서는 연준이 이번 해[2017]에 3번정도의 금리상승을 예고한 바 있고 3월의 한차례 인상에 이어 이번 6월에도 금리상승발표를 바라보고 있기 때문에 급격한 변화가 있지 않은이상 모기지 이자율은 점차 상승세를 탈 것으로 예상할 수 있겠습니다.
ARM 모기지 융자
이 경우는 매우 특수한 경우이긴 합니다만, 주택을 구입시 향후 부동산 시장에 대한 확신이 있거나 수익이 향후 굉장히 높아질 것을 기대할 경우에 취할 수 있는 방법으로써 초기 몇년동안 이자만 내는 모기지가 있습니다.
Interest-Only Mortgage 또는 Balloon Mortgage라고 하며 특정기간동안은 이자만 내기 때문에 상대적으로 월 페이먼트가 매우 낮게 책정이 됩니다.
하지만 기간이 끝나면 Interest Only Mortgage의 경우 원금이 붙기 때문에 월페이먼트가 급격하게 올라가며 Balloon Mortgage의 경우 남은 원금을 한번에 모두 갚아야 하기 때문에 보통 그때 다시 모기지 신청을 하긴 하지만 집값이 오르지 않고 내리거나 했다면 큰 손해를 볼 수있는 방법입니다.
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