인터넷만 의존하지 말고 발로 뛰어야 하는이유

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다.

2016년 9월의 미국 캘리포니아 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다. 그동안 여름의 성수기임에도 불구하고 예상대로 거래량도 적었고 부동산 분위기의 거래 분위기가 어느정도 침체된 상태가 유지가 되고 있습니다. 물론 아직도 바이어들이 마켓의 상황을 계속 체크를 하고있고 언제든지 좋은 매물이 있으면 계속 거래는 이루어지고는 있지만 1) 전반적으로 거래량이 줄어든 상태가 유지가 되고 있고 2) 여전히 시장에서 매매가 되는 매물이 적다보니 그만큼 렌트 수요에 비해서 공급이 부족한 상황이 반복이 되고 있으며 3) 소위 큰손 투자가들이 아직 까지 추가 부동산 투자 계획을 세우고 있지 못하거나 유보하는 상황이 지속 되면서 상업용 부동산 전반에 걸쳐서 거래가 뜸한 상태가 유지가 되며 4) 특히 Los Angeles 다운타운 지역등 활발하게 신규 주상복합이나 아파트 건설등이 진행중인 일부 지역 그리고 몇몇 지역의 신규 물건이나 아파트 건설등이 계속해서 진행되는 지역들이 그나마 부동산 시장의 움직임을 유지해주고 있습니다.

문득 이러한 시기에 짧게나마 일주일 정도 멕시코로 휴가를 다녀 왔습니다. 오랜만에 가족과 함께한 여행 이어서 좋았고 개인적으로는 처음으로 멕시코를 방문해서 나름 의미가 있었던 휴가 였던것 같습니다. 멕시코의 칸쿤은 기존에 알고 있었던 멕시코의 이미지와는 다르게 조용하고 깨끗한 관광지였고 좋은 힐링을 제공해 주었습니다.

그리고, 이곳을 방문 하면서 여러가지 앞으로의 부동산 시장에 대해서 자료도 여러가지 찾아 보면서 생각을 정리할 시간을 가지게 되었습니다. 그중에서도 가장 고민중의 하나는 바로 앞으로도 미국 특히 제가 활동하고 있는 캘리포니아의 부동산 시장이 어떠한 방향으로 나아갈지 그리고 계속해서 성장세를 이끌수 있을지 그리고 결론적으로 1) 캘리포니아의 부동산 투자가 향후 어느정도 “안전자산”으로써의 역활을 할수 있을지와 2) 과연 앞으로는 어떠한 방식으로 투자가 가능할지에 대한 어느정도의 생각을 정리해볼수 있었습니다.

칸쿤에 와서 느낀것 이지만 기존의 캘리포니아 외에 여러 투자가 이미 활발하게 이루어 졌거나 앞으로 가능할 여러 지역들 (개인적으로 지난 2년에서 2년반동안 동남아시아의 캄보디아나 베트남, 태국 그리고 싱가포르 등을 방문) 을 돌아 보면서 한가지 공통점을 느낄수 있었습니다. 첫번째는, 왠만한 투자 방식으로는 더이상의 부동산 투자는 한계에 다다랐다는 느낌을 이번 여행에서 확실히 느낄수 있었다는 것입니다.

칸쿤만 해도 1970년대 초반부터 부동산 개발을 본격적으로 시작했고 현재의 소위 “hotel zone” 을 중심으로 다양한 볼거리와 재미를 가미한 종합 관광단지로 조성이 되기까지 여러가지 시행 착오를 겪으면서 비교적 확고한 위치에 올라선 느낌을 받을수 있었습니다. 여러 다양한 시설을 갖춘 호텔들과 손님들을 상대하는 세심한 서비스들 (이건 나름의 노하우가 쌓여서 이루어진 그들만의 영업 비밀 이라고 봅니다) 그리고 편안한 휴양지임을 느끼게 해주는 여러가지 다양한 이벤트와 조용하고 깨끗한 분위기 무엇 보다도 “안전”이 뒷바침이 되는 편안한 느낌들. 무엇 보다도 놀랐던것은 멕시코 하면 가질수 있는 치안의 공백을 이곳에서는 느낄수 없었다는 점입니다. 바다에서 배를 탈때보면 저먼 바다로 나가는 입구쪽에는 멕시코 해군 군함이 순찰을 하고 관광객들의 동선을 따라서 경찰이나 치안 유지 병력들이 배치가 되어있는 모습을 보면서 확실히 받게 되는 느낌은 다음에 다시 방문을 해보짐 하다는것 이었습니다.

특히 지난 리만 사태 이후의 세계의 각나라의 움직임들을 살펴보면 부동산 시장의 투자에서는 비슷한 공통점 하나를 발견할수가 있었습니다. 그것은 바로 어느 나라나 투자의 방식이나 모델이 놀랄정도로 비슷하다는 것입니다.

베트남의 중부 휴양도시인 다낭이나 해안도시 나트랑을 가보면 오랜 역사의 멕시코 칸쿤 까지는 못되어도 일정 참고가 되는 “모델”을 따라서 개발을 하고있는 것을 느끼게 됩니다.

다낭에서 약간 남쪽의 호이안 쪽으로 가다보면 북쪽의 전통적인 중심 지역을 벗어나면서 각종 주로 미국계 투자자본들이 투자를 한듯한 5성급 호텔들과 골프장을 필두로 고급 콘도와 빌라 형태의 부동산들 (고급 빌라의 경우 대략 3000sf 기준으로 $700,000 대정도에 가격을 책정한 상태 입니다), 각종 해양 스포츠를 포함한 고급 스러운 부대 시설을 완비 하는등 한마디로 멕시코 칸쿤등의 비슷한 방식의 투자와 모델이 존재함을 느끼게 되었습니다.

이곳 외에도 캄보디아 수도인 프놈펜의 경우 수도의 핵심 지역들은 고급 빌라 (보통 3층정도의 단독주택, 대략 사이즈는 3000 sf 에서 그이상에 주차 시설을 갖추고 게이트 단지내에 위치한 고급 거주단지) 단지와 각종 주상복합 그리고 오피스 단지등의 시설들이 우후죽순으로 들어서 있고 이곳의 부동산 시세또한 이곳 캘리포니아와 별반 차이가 없거나 오히려 비싼 경우가 대부분 이어서 개인적으로 상당히 놀라움을 금치 못한 경우가 적지 않았습니다.

베트남의 수도인 하노이의 경우 최근의 발빠른 경제 성장세 속에서 고급 오피스 단지들과 고급 아파트들이 집중적으로 중심지 부터 개발이 되었고 특히 오피스에 대한 임대율과 임대가 (리스)는 상당히 높은편 입니다.

미국 캘리포니아와 전혀 상관이 없는 (?) 여러 다른 나라의 부동산에 대해서 말씀을 드린것은 어느정도 먼저 드렸던 저의 두가지 고민들에 대한 나름의 제 생각을 나누고자한 의도 였습니다.

캘리포니아의 부동산 시장을 현재 살펴 본다면 기존의 투자 방식으로는 더이상은 거래량이 늘어나면서 즉 매매가 활발해 지면서 단순한 “수요와 공급” 의 방식으로만으로 성장해 가는 전통적인 부동산 투자 방식이나 모델로는 이득의 창출이 힘들수 있다는 결론이 아닌 결론에 도달하게 되었습니다.

한마디로 캘리포니아 부동산 시장은 일정 부분 “한계 상황”에 다다랐다는 점을 인정하지 않을수 없는것 입니다.

지금 까지의 방식대로 정상적으로 부동산 시장이 성장을 하기 위해서는 부동산을 구매 하고자 하는 바이어가 주택을 살수 있어야 하고 팔려는 셀러가 주택을 매매하고 나서 다른 부동산을 구입할수 있어야 하며 이를 위한 융자 시장이 형성이 되어있고 특히 많은 바이어들이 이 융자시장의 각종 융자 프로그램을 이용해서 주택 구입이 가능해야 하고 셀러들의 다음번 주택 구매가 가능한 매물이 있어야만 가능합니다.

하지만 리만 사태 이후 주택 시장이 폭락할때 대략 2010년 전후부터 등장한 투자 세력들의 주택 시장에서의 활발한 구매 움직임 속에서 시장은 기존의 정통적인 바이어들이 점점더 주택시장에 접근을 못하게 되는 기이한 상황이 벌어지기 시작했고 또한 주택시장의 가격이 많이 떨어지면서도 렌트 비용은 계속 올라가게 되는 현상 속에서 주택 시장의 흐름의 예측이 정상적인 경우와 다르게 움직이는 상황이 나타 납니다.

솔직히 2012년부터도 추후 몇년간은 주택 시장의 가격은 떨어질수 밖에 없는 상황이었고 이는 그동안 주로 주택 시장에 투자해왔던 투자가들의 공통된 시각 이기도 했지만 어느 순간 부터인가 투자 세력들의 움직임이 활발해 지면서 (여기에 중국의 투자 세력이 대거 개입) 시장에 매물을 흡수하고 flipping 이나 장기 렌트용 매물등으로 활용을 하면서 주택 시장의 가격이 오르고 공급량에 비해서 수요가 초과되는 현상이 본격화 되기 시작 했습니다.

한마디로 이러한 상황은 일정부분 “거품” 의 우려가 나타날수 있는 일종의 단초를 제공한 것이라고 생각 합니다. 그렇다면 이러한 거품이 과연 과거의 2007년에 정점을 이룬 거품과 다른점은 무엇 일까요? 그것은 바로 2007년에는 “쉬운 융자”를 이용한 부동산 거품이 형성이 되었고 최근의 경우에는 각종 투자가들에 의해서 “거품”이 형성 되었다는것 입니다.

그런데 이러한 “거품”이 세계 도처에서 비슷한 패턴을 가지고 나타나고 있기 때문에 이러한 상황들을 한번은 생각해 보아야만 된다고 개인적으로 생각하고 있습니다.

예를 들어서 멕시코의 칸쿤이나 태국의 푸켓지역들은 다른 종합 리조트 형태의 투자및 개발 방식에 일종의 모델링 역활을 해왔지만 이곳들은 비교적 오랜기간 실제로 비지니스를 병행해 오면서 성장을 이끌어 온 특징이 있지만 유사한 컨셉의 다른곳들의 경우 (예 베트남과 캄보디아 그리고 인도네시아등의 동남아시아 그리고 이곳 미국의 일부지역) 아직 까지는 비지니스로 이익을 내는 구조가 아니기 때문에 이러한 모델에 투자를 하는것은 상당히 위험하다는 생각을 하게 되었습니다.

그리고 앞서 언급한 여러나라의 경우 현지의 비교적 열악한 인프라나 현지의 소득수준을 무시하고 이루어진 부동산 투자는 여러가지 이유가 있겠지만 이는 일종의 각종 부동산을 미리 대량 구매하고 비교적 높은 가격에서 실소유주를 기다리고 있다는 느낌을 강하게 받았습니다 (물론 일정부분 자금 세탁의 의심도 가지게 되었지만요).

더이상 부동산 투자는 주택을 한채 사시는것부터 시작해서 사업체 그리고 커머셜 투자에 이르기 까지 좀더 구체적인 나만의 “계획”이 좀더 복잡해지고 예측이 불가능 해지는 부동산 투자 시장에서의 가장 올바른 해법이 된다고 생각됩니다.

현재 캘리포니아 일부 (특히 외곽) 에서 주택을 구입 하시는 분들이 기존과는 다르게 작은 유닛을 구매 하시고 다시 가격이 올라가고 좀더 큰 유닛을 구입 하시는 단계를 거치시는 방식에서 탈피 바로 큰 외곽의 주택을 구입 하시는 현상은 바로 주택 구입 이라는 목적속에서 어느정도의 꾸준한 가격 인상후 다른 주택을 기존 주택 매매후 발생한 이익을 이용해서 진행하는 방식이 더이상 불가능 할수 있다는점을 알려주는 것입니다.

많은 정보의 홍수속에서 여러가지 장미빛 전망들이 나오고는 있지만부동산 투자를 계획 하시는 분들은 더욱더 혼란속에 빠지고 있고 여러가지 고민 속에서 결국 중요한 것은 바로 “나만의 방식” 그리고 기존의 방식의 부동산 투자에서 벗어나지 않는다면 더이상 앞으로의 수년간은 부동산 시장의 투자가 매력적이지 않을수 있고 더이상의 수익의 창출은 힘들수 있다는 결론에 다다르게 되었습닌다.

남보다 더많이 보고 실제로 생각해 보지 않으면 단순히 인터넷에 제공이 되는 각종 거래량이나 특정 주택에 대한 매매정보에 지나치게 의존하게 되어서 실제로 투자 가능한 본인의 능력이나 계획을 등한시 하는 우를 범할수 있다는점을 명심해 주시면 좋겠습니다.

인테넷을 통해서 더많은 정보를 알고 더많은 매물의 정보를 접한다고 해도 정확하게 어떠한 정보가 나에게 도움이 되는지 그리고 최종적인 투자결정시 중요하게 작용을할수 있는지는 잘생각을 해보아야만 합니다. 반복적으로 말씀을 드렸지만 결국 인터넷의 풍부한 정보는 나만이 접할수 있는 정보가 아니기 때문에 진정한 본인에게 맞는 투자를 가로막고 거품에 동조하게 되는 크나큰 실패의 원인을 제공할수 있기 때문 입니다. 한마디로 모든 사람들이 똑같은 정보속에서 똑같은 방향으로 움직인다면 결국은 돈을 실제로 버는 사람은 따로 있게 된다는 것입니다.

실제로 발로 뛰면서 얻는 정보가 중요하다고 생각 합니다. 다만 인터넷의 등장으로 이러한 가장 기본적인 “발로 뛰면서 얻는 정보”의 중요성이 무시되기 때문에 적지않은 분들이 현재의 상황에서 방향을 잡지 못한다고 생각 합니다.

“발로 뛰면서 얻는정보들”은 중요한 “경험”을 제공 하기 때문에 한마디로 “나만의 경험과 노하우”가 형성이 되어서 인터넷으로 “보는 정보”에만 익숙한 대중 보다 우위에 있을수 있다고 생각 합니다.

자신만의 자신을 위한 자신에게 가능한 “판단의 잣대나 기준” 이 없다면 앞으로 몇년간은 손을 놓고 투자를 포기할수 밖에 없는 분들이 적지 않을수 있다고 봅니다.

당분간은 거래량이 크게 올라가지도 가격변동이 특히 상승쪽으로 급격히 옮겨 가지도 않을수 있습니다. 이러한 기간동안 여러가지로 자신의 투자에 관련된 계획을 세워 보시고 좀더 가다듬어 보시는 시간들이 되셨으면 합니다.

인터넷에 의존 하지 마시고 나가서 직접 발로 뛰시면서 자신만의 답을 찾아 보시기 부탁 드립니다.