이자율 알아보기 전에 ‘크레딧 점수 교정’ 먼저

이자율이 낮다고 무조건 재융자에 나서면 안 된다. 실제 적용 이자율, 수수료, 손익 분기점 등을 따져보고 결정해야 한다.

지난해 재융자를 하지 못한주택 소유주들은 아마 땅을 치고 후회할 지도 모르겠다.

대통령 선거가 끝나자마자 마치 기다렸다는 듯이 모기지 이자율이 치솟았기 때문이다. 이자율 상승세는 해를 넘겨서도 이어지고 있다. 모기지 시장 전문가들에 따르면 올해 이같은 이자율 상승세가 지속될 전망으로 연말약 4.5%(30년 만기 고정금리)까지 오를 것으로 전망된다.

그러나 과거 이자율 수준과 비교하면 아직도 매우 낮은 수준이다.

지난해 재융자를 하지 못했다면 올해 다시한번 더 도전해볼 만하다.

특히 지난 1월 중순부터 이자율이 ‘깜짝 하락세’로 돌아서면서 연초 재융자 기회가 다시한번 찾아왔다. 다만 최근 몇 년간에 비해 주택 시장과 융자 시장에 불확실성이 커진 만큼재융자 신청 전 여러 사항을 꼼꼼히 따져볼 필요는 있다. 온라인 금융정보 사이트‘ 크레딧 닷컴’이 올해 재융자를 고려하는 주택 소유주들을 위한 체크리스트를 소개했다.

반갑다 이자율 하락
계속 오를 것으로 전망됐던 모기지 이자율이3주 연속 하락세를 기록했다. 국책 모기지 기관프레디맥에 따르면 1월 셋째주(19일 마감기준)전국 평균 이자율(30년 만기 고정)은 약 4.09%로 전주(약 4.12%)에 이어 하락했다. 재융자에 많이 사용되는 15년 만기 고정 이자율 역시 전주보다 약 0.03% 떨어진 약 3.34%로 하락세를 반영했다.

30년 고정 이자율의 경우 지난해 평균인 약 3.65%보다 높은 수준이지만 재융자 수요를 자극하기에는 충분한 하락세다. 이자율이 당초 예상과 달리 하락세를 기록하면서 지난해 재융자기회를 놓친 주택 소유주들의 재융자 신청이 다시 증가할 것으로 전망된다.

도널드 트럼프가 새 대통령으로 취임하면서 경제 성장과 인플레이션 상승에 대한 전망이높아졌다. 이로 인해 투자자들이 채권 수익률을 끌어 올리면서 모기지 이자율 상승의 원인으로 작용하고 있다.

나에게 적용될 이자율은?
시중 이자율이 하락세라고 해서 모든 재융자 신청자에게 동일하게 낮은 이자율이 적용되지 않는다. 재융자 신청자별 대출 자격에 따라 각기 다른 이자율이 적용된다. 재융자 신청을 고려한다면 우선 본인에게 적용될 것으로 예상되는 이자율을 알아본 뒤 신청을 결정해야 한다.

예상되는 이자율을 알아보는 가장 간단한 방법은 인터넷 모기지 이자율 계산기다. 재융자신청자의 간단한 정보만 입력하면 예상되는 이자율을 가늠해볼 수 있다.

더 자세한 이자율을 알아보려면 대출 은행측에 직접 문의하면 된다. 최근 많이 사용되고 있는 인터넷 대출 은행과 일반 은행들을 상대로 재융자 신청을 문의하면 보다 자세한 이자율내용을 알 수 있다. 재융자에 적용되는 이자율을 좌우하는 요인 중 가장 중요한 요인이 크레딧 점수다.

현재 크레딧 점수로 유리한 이자율을 적용받지 못한다면 재융자를 신청해도 낮은 이자율혜택을 받을 수 없다. 이자율 변동 상황을 잘살펴보며 크레딧 점수부터 끌어 올리는 작업이 급선무다. 가장 간단하게 크레딧 점수를 올릴수 있는 방법은 크레딧카드 부채부터 갚는 것이다. 크레딧 리포트 상에 잘못된 사항이 기재된 경우 해당 업체와 신용 평가기관을 통해 정정을 요청해야 한다.

수수료는 얼마?
재융자를 신청할 때 역시 주택 구입 융자를 받을 때와 마찬가지로 수수료 비용이 발생한다.

만약 수수료 비용이 별도로 마련되어 있지 않거나 너무 높다면 아무리 낮은 이자율도 그림의 떡에 불과하다.

따라서 우선 대출 은행별로 부과하는 수수료 비용을 알아본 뒤 재융자 신청을 결정해야한다.

일부 대출 은행은 수수료를 부과하지 않는 재융자 프로그램을 제공하고 있어 수수료 비용이 마련되지 않은 주택 소유주들이 고려해볼만하다. 그러나 ‘무수수료’ 재융자 프로그램은 당장 내야 할 수수료가 없다는 것이지 수수료가 전혀 없는 것이 아니기 때문에 주의가 필요하다. 선불 수수료를 받지 않는 대신 높은 이자율을 적용하거나 소액의 수수료가 마감시에 적용되는 경우가 많아 수수료가 붙는 재융자 프로그램과 잘 비교해야 한다.

재융자에 부과되는 수수료 항목은 일반 주택 구입 융자 수수료와 비슷하다. 크레딧 리포트 발급비, 감정 평가비, 에스크로 비용, 타이틀 비용, 은행 수수료 등으로 재융자 금액의약 1.5~2% 정도에 해당된다고 보면된다. 정확한 수수료 비용 항목과 금액은 은행측이 발급하는 견적서를 통해 확인할 수 있다. 만약 주택순 자산가치(에퀴티)가 높은 경우 은행측이 선불 수수료를 부과하지 않는 대신 수수료 금액을 융자액에 포함시키기도 한다.

손익 분기점은 언제?
재융자를 신청할 때 가장 먼저 고려해야 하는 사항은 이자율도 수수료도 아니다. 재융자로 절약될 것으로 예상되는 금액과 재융자에 들어간 비용이 회수되는 기간을 재융자 신청결정 요인으로 삼아야 한다.

재융자를 신청하는 가장 큰 목적은 ‘돈’을 절약하기 위해서다. 만약 이 목표가 정해진 기간내에 실현되지 않는다면 재융자 신청은 시간과돈 낭비에 불과하다. 재융자 신청이 도움이 될지를 알아보려면 우선 매달 절약되는 모기지페이먼트 금액부터 확인한다.

그런 다음 재융자 수수료를 절약액으로 나누면 재융자 비용이 회수되는 기간을 알 수 있다.

이 기간이 짧으면 짧을수록 재융자 유리한 것이고 너무 길면 재융자 혜택이 줄어든다.

20만달러의 기존 융자액을 재융자하기 위해3,000달러의 수수료를 지불하는 경우 매달 페이먼트로 약 175달러가 절약된다면 수수료 회수에 걸리는 기간은 약 17개월로 나쁘지 않은편이다. 재융자 수수료 기간이 5년 미만이면 재융자 신청을 고려해볼만하다.

최근 모기지 이자율이 다시 하락하면서 지난해 놓쳤 던 재융자 기회가 다시 찾아왔다. 사진은 국책 모기 지 기관 프레디맥.

<준 최 객원기자>