역모기지란?

역모기지 얻은 후
주택값 오르면 추가 융자 가능

 

역모기지는 은퇴를 앞두거나, 은퇴를 한 주택 소유주가 자신이 소유하고 있는 주택의 지분을 남은 생애 동안 받을 수 있는모기지 상품이다.

여기서 말하는 지분이란 주택의 순수 에쿼티, 즉 주택 감정평가액에서 남은 모기지 금액을 뺀 금액을 말한다.

역모기지는 원칙적으로 62세 이상이면 모두 가능하다.

모기지 상품이긴 하지만, 일반 주택 융자나 재융자와 같이 모기지 신청자의 크레딧이나 수입조건 등을 따지지 않는다.

사실상의 노닥 모기지(No-Doc Mortgage)이다.

역모기지로 매달 받는 페이먼트는 수입으로 간주되지 않아, 소득세 보고 대상도 아니다. 소셜 시큐리티 연금이나 메디케어 등을 수혜받더라도, 역모기지가 가능하다.

하지만 메디케이드 소유자는 상당한 장애가 뒤따른다.

역모기지는 일정기간 일정액을 일시불로 받거나 매달 분할해서 받을 수도 있다.

남은 주택 모기지는 정산돼서 더 이상 납부할 필요는 없지만, 소정의 보험료와 지역정부의 재산세는 계속 내야 한다.

역모기지를 얻은 후 주택 가격이 내려가더라도 지분에는 영향이 없다. 하지만 역모기지를 얻은 후 주택 가격이 올라가서 올라간 부분만큼 에쿼티를 활용해 모기지를 추가로 얻을 수 있다.

 

 

역모기지는 마땅한 은퇴 플랜을 갖추지 못한 채 은퇴에 직면한 한인들이 큰 관심을 갖는 은퇴상품이다.

연방정부 기관인 주택과 도심개발국(Department of Housing and Urban Development,HUD) 허가하고 연방주택국 (Federal Housing Administration, FHA)가 규정하는 보험을 들어야 할 뿐만 아니라, 페니 매이 같은 국책 모기지 기관이 보증하고있기 때문이다.

사실상의 연방정부 프로그램이라 안전하다고 생각하는 사람들이 대부분인데, 역으로 따져 볼 필요가 있다.

Reverse Mortgage 혹은 Home Equity Conversion Mortgage라는 용어에서도 볼 수 있듯이 이상품은 융자 즉 모기지 상품이다.

이 프로그램이 연방 정부가 보증하긴 하지만, 어디까지나 민간 리버스 모기지 업자가 발행하는 모기지 상품의 일종일 뿐이다.

역모기지를 얻으려면 정부가 아닌 민간업자를 상대할 수 밖에 없다.

위에 열거된 연방정부 부처는 이를 관리하고 감시하는 업무만을 맡을 뿐이다. 민간업자와의 계약과정에서 얼마든지 사기의 요소가 개입될 수 있는 것이다.

실제로 이러한 일은 비일비재하다.

 

역모기지 배우자 사망 후 즉시 차압 처분

애리조나주에 거주하는 올해 92세의 할머니 자넷 올레씨는 자신의 생일날 HUD로부터 차압 경고장을 받았다.

올레씨는 지난 2007년 모기지 브로커 회사와 역모기지 계약을 했다.

그리고 분명히 남편과 자신이 여러 서류에 서명을 했는데도 불구하고 차압 경고장이 날아온 것이다.

HUD는 계약서에 서명한 사람은 지난 2010년 사망한 남편 뿐이라고 주장했다.

실제로 역모기지 계약 서류에 정식으로 서명한 사람은 남편 뿐이었다.

자넷 올레씨가 싸인한 부분은 역모기지에 대한 권리를 전적으로 남편이 행사한다는 대목 등이었다.

모기지 브로커 회사의 농간이었던 셈이다.

부부가 동시에 역모기지를 얻는다는 서명을 하지 않으면, 서명자의 사망만으로 역모기지 상품이 모기지회사로 넘어가게 된다.

어떻게 이런 일이 발생할까 의아해할지도 모르지만, 최근 3년래 적어도 1천건 이상의 유사사건이 발생했다.

보다못한 AARP가 피해자들을 대신해 HUD에 소송을 제기한 것이다.

연방소비자금융보호청의 최근 발표 통계에 따르면, 현재 역모기지 상품을 가지고 있는 주택 소유주는 100만명에 근접할 것으로 추정되고 있다.

10년전에 비해서 20% 이상 증가한 것으로 베이비 부머의 은퇴가 가속화되면서 이 상품의 판매는 더욱 늘어날 것으로 예상된다.

하지만 당국의 관리소홀로 인해 민간 모기지 업자의 농간이 늘어나고 있다.

배우자 중 한명의 서명만 받은 것으로 처리하면 정부와 민간 모기지 회사는 막대한 이익을 얻게 된다.

특히 평균수명이 상대적으로 짧은 남성의 서명만 받으면 훨씬 이익이다.