새로운 방식의 부동산 투자를 고려해야만 하는 이유들

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다.

2016년 6월의 미국 캘리포니아 부동산 소식을 업데이트 드립니다. 예상대로 4,5월의 경우 주택 세일이 그전달들에 비해서는 많이 늘어난 것으로 수치상 나타나고 있고 에스크로 회사들이 바쁘게 움직이기 시작 했습니다. 원래가 택스 시즌 전후인 3,4월 부터 새로운 새해의 세일이 본격적으로 시작이 되는게 일반적인 경우였지만 금년도에는 약간 늦은감이 있었습니다. 특히 통계가 나와 봐야겠지만 특히 5월 부터는 거래량과 더불어 가격들도 오름세로 완연히 접어 들었음을 느낄수 있을것 같습니다.
아직도 여전히 바이어들은 시장에 많고 매물은 적어서 경쟁이 심하고 이러한 경쟁은 외곽 지역까지 그동향이 이어지고 있습니다. 특히 가족 구성원이 많은 바이어들의 경우 상대적으로 큰규모의 주택이 필요하고 외곽 지대에서도 지속적으로 개발이 이루어지고 학군이나 쇼핑시설등의 생활 편의 시설들이 잘 갖추어 져가고 있는 지역들을 중심으로 경쟁률이 높아지고 있는 추세를 보이고 있습니다.
그리고 당분간은 개스비가 낮게 유지가 되고 도심권의 렌트비가 높게 유지될 경우 외곽으로 주택의 구입을 시도하는 바이어들의 수요는 앞으로 꾸준히 늘어날 전망 입니다. 외곽 지역에 주택을 구입 하실경우에는 1) 감정가격이 낮게 나올 경우를 대비하고 2) 장기간의 거주를 계획 하는경우에 구입을 타진하며 (최소 5년이상) 3) 주변의 편의시설이나 학교그리고 본인의 직장이나 사업체 등까지의 거리가 비교적 도심권에 비해서는 멀수 있기 때문에 아무래도 생활시 동선이 길어질수 있다는점등에 주의를 기울 이셔야만 합니다.
여러 부동산 전문가 분들이나 내외국인 투자자들등과 이야기를 해보면 확실히 이제는 기존의 부동산 투자방식에서 벗어나야만 장기적인 수익을 기대할수 있다는점에 많이 동의를 하고 있다는걸 느끼게 됩니다.
기존의 “저가에 매입해서 고가에 매도하는 방식” 이나 “학군이 우수하고 여러가지 편의시설이 잘갖추어진 LA 카운티나 오렌지 카운티등의 소위 도심권에 투자를 하는 방식” 그리고 “고쳐서 팔기위해서 구입즉시 일정 수리후 매매를 시도하는 플리핑 (Flipping) 방식”등으로는 더이상 수익을 기대하기가 어려운 시기가 되었다고 생각 합니다.
이미 가격도 오를만큼 올랐지만 앞으로도 특별히 가격이 심하게 하락을 할 가능성은 적어 보이며 과거와 같은 수익률을 기대 하기에는 렌트비 가 더이상 큰폭으로는 오르지 않을 전망이며 실소유를 목적으로 하는 실바이어들이 지배하는 시장 구조 속에서는 장기 보유자들이 주택 소유주의 대부분을 차지 한다면 그만큼 주택 시장의 매물 공급은 충분치 않을것으로 보입니다.
이러한 상황 속에서는 좀더 나에게 특히 재정적인 상황에 무리가 없는 방향으로 투자 계획을 창의적으로 만들어 내시는 작업이 필요 하다고 생각이 듭니다.
예를 들어서 본인이 거주 목적으로 구입을 원하시는 경우, 앞으로는 특히 단기적으로는 시세차익을 크게 기대할수 없다는 생각을 하시고 구입을 고려 하시고 플리핑의 경우 1) 이익의 폭을 줄이시거나 2) 단순히 수리가 아니고 room addiction 등을 통해서 다른 방식으로 수익을 극대화 시킬수 있는지의 여부 3) 렌트 시세등을 파악해서 비교적 장기 보유를 한후 매각을 시도하는 방식등을 검토해 보실것을 권해 드립니다.
또한가지 예를 든다면 본인의 자가 비지니스의 오픈을 계획하고 계신다면 기존의 건물을 SBA 융자를 이용해서 가능 하다면 적은 다운으로 51% 이상을 점유 유지하면서 구입 하시던 방식과 더불어서 일정기간 SBA 융자등을 통해서 주로 땅이 넓은곳을 구입 하신후 추후 증축이나 개발등이 가능한 부지 인지를 검토해 보시고 구입을 결정 하시는 좀더 장기적인 포석이 필요 할수 있습니다.
그리고 여러가지 뉴스등을 체크해 보시면서 앞으로 특히 인간대신 기계들이 대신 역활을 하는 시대가 도래할수 있기 때문에 내가 오픈하는 비지니스가 앞으로 얼마나 기계들에 역활을 빼앗기거나 아니면 기계를 이용해서 더욱더 크게 사업을 확장 가능한지등에 대한 고려도 하셔야 합니다.
앞으로 11월에 마리화나의 재배나 유통이 만일 캘리포니아 에서 합법화가 된다면 이에 대비한 투자도 고려를 해보실수 있고 또한 지금 까지는 기존의 주택의 매입만을 고려 하셨던 분들도 앞으로 최근 1-2년 안에 시작되고 있는 여러가지 신규주택의 개발관련 정보에 유념 하셔서 특히 외곽의 경우 거의 한개의 도시가 기존의 도시에 늘어나는 효과가 올수있는 대형 개발 프로젝트나 아니면 기존의 대도시를 포함한 여러가지 소규모의 신규주택 개발 사업에도 주의를 기울 이시고 투자 가능성을 염두에 두시기 바랍니다. 그리고 만일 주택을 파실 계획이 있으시다면 바로 인근에 주택이 새로이 개발이 되는곳등은 어쩌면 일정 밸류에 프리미엄이 가능할수 있음을 염두에 두시기 바랍니다.
이상에 언급드린 여러가지 예들이 모두 맞지는 않을지 모르지만 새로운 투자 환경에 여러가지 대처를 염두에 두시는것이 앞으로 장기적으로 특히 캘리포니아와 같이 투자 환경이 변화하는 지역의 투자를 계획 하시는 분들에게 중요하다는 점을 다시한번더 생각해 주시기 바랍니다.
이번 여름의 부동산 시장은 세일은 계속해서 “핫”하게 유지는 될 전망입니다. 다만 모든분이 주택을 구입 하시고 투자를 하실수 있는 환경은 아닐것 입니다. 좀더 고려 하시고 고민을 하시는 여러분들이 되시기를 바랍니다.