[부동산]4월 가격은 상승 내년 전망은? 코로나 사이드 이펙트

4월 가격은 상승

코로나 바이러스로 인한 경제 셧다운이 가장 강하게 반영된 4월 부동산 가격은 상승했습니다.

KEY POINTS

– 4월 주택가격지수는 5.4% 상승했지만 셧다운으로 인한 매물의 부족이 요인
– 부동산 버블 당시보다 13%가 더 높지만 물가를 적용하면 6% 낮은 상황
– 세금과 코로나로 어려움을 겪고있는 고급주택과 아파트 렌트시장
– 경기침체로 인해 내년 4월까지 가격은 9년만에 처음으로 1.3% 하락전망

CoreLogic 주택가격지수에 따르면 4월 전국 주택가격은 전년대비 5.4% 상승했습니다. 다만 주택가격을 올린 핵심 팩터는 수요의 증가가 아닌 셧다운으로 매물이 나오지 않으면서 공급이 줄어들어 생긴 반작용으로 보입니다.

부동산 시장의 상승세는 실로 놀랍습니다.

주택가격지수 추이

Source: CoreLogic

주택가격지수는 2012년 2월 이후 연간대비 기준으로 매년 올랐고 2020년 4월 기준으로 부동산 버블이 피크를 기록하던 2006년 4월보다도 13.3%가 더 오른 상황입니다.

물론 그동안 물가가 오른게 있으니 인플레이션을 적용한 실질가격은 당시의 피크보다 여전히 6.9%정도 낮은 상황이니 여전히 부동산 시장의 상승여력은 남아 있다고 볼 수 있습니다.

비쌀수록 상승여력은 Low

$10,000을 초과하는 Property Tax에 대한 공제를 제한하기 시작한 감세안 이후 고가의 주택들은 상대적으로 가격 상승에 대한 모멘텀을 찾지 못하고 있는 모습입니다.

CoreLogic은 주택판매가격을 중간가[Median Price]를 중심으로 크게 4개의 가격대로 나누어 분석했는데 여전히 가장 낮은 대의 주택들이 가격 상승세가 가장 가파르게 진행되고 있습니다.

가장 낮은 가격대의 주택은 4월 1년전과 비교하여 무려 7.7%나 상승했고 가장 높은 대의 주택들은 4.8% 상승했습니다.

가격대로 나눈 주택가격 상승률

Source: CoreLogic

감세안의 영향이 광범위하게 나타나고 있는데 특히 고가의 빌딩들이 몰려있는 맨하탄의 경우 $50만불 이상의 주택 소유주들을 대상으로 하는 Transfer Tax와 $2M이상의 맨션급 주택 소유주들을 대상으로 하는 Mansion Tax가 더욱 고가의 주택 소유주들을 압박하면서 가격 하락세가 굉장히 크게 나타나고 있습니다.

맨하탄은 코로나 바이러스로 인해 가장 큰 피해를 입은 곳 중 하나로 최근 부동산 시장의 매물이 급락하고 렌트와 공실률이 10여년만에 최저치로 하락하고 있습니다.

트렌드는 단독주택

사람들이 밀접해서 사는 아파트와 고급 콘도들이 코로나 사태로 인해 매력도가 급감하고 세금또한 고가 소유주들에게 불이익을 주면서 퍼펙 스톰을 만들고 있는것입니다.

처: ITK 인스타그램

코로나 바이러스가 사람들이 밀집해서 살고 공용 어메니티를 함께 사용해야 하는 아파트와 콘도에 매우 불리하게 작용하면서 싱글 하우스를 찾는 수요가 더 늘고있습니다.

문제는 아파트와 콘도의 올해 공급량이 사상 최대수준으로 높아질 것으로 전망이 되며 공급은 늘어나는데 수요는 줄어들 가능성이 많아지고 있다는 것입니다.

반대로 단독주택은 수요가 늘고 공급은 더 메말라가는 현상으로 인해 코로나로 인해 경기침체가 심각한 상황임에도 상대적으로 가격하락 압박은 덜 할 것으로 보입니다.

다만 여전히 실업자 4천만명의 시대에서 올해부터 내년 4월까지 주택가격은 약 1.3% 하락할 것으로 전망되며 9년래 처음 감소세를 기록할 것으로 보입니다.

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