[부동산]2020년 부동산 시장 동향과 전망

다시 살아나는 부동산 시장

한동안 주춤했던 부동산 시장이 모기지 이자율의 엄청난 하락세에 힘입어 다시 살아나는 모습을 보이고 있습니다.

이제 시장 참여자들은 과연 이 상승세가 내년에도 이어질 것인가에 대한 의문으로 이어지고 있습니다.

사실 예측이라는 것이 아무 의미없는 무당 칼타기가 되지 않기위해서라도 특히 부동산 시장의 경우 시장이 왜 올랐는지 과거부터 현재상황, 그리고 미래를 전망해보는 것이 중요합니다.

부양책과 중국 투기자본에 의한 상승세

서브프라임 사태이후 완전히 폭락했던 미국의 부동산 시장은 대대적인 수술에 들어갑니다.

그전만 해도 수익에 대한 별다른 증빙서류없이도 신청할 수 있던 모기지는 이제 최소 2년간의 텍스리턴이 있어야 될만큼 까다로워졌습니다.

은행들 역시 그동안의 모럴 해저드를 정부의 강력한 규제와 스트레스 테스트로 인해 매우 견고한 재정과 심사를 하게되면서 무너진 부동산 시장을 반석에 세우는 역활을 하게 됩니다.

그리고 미 연준의 양적완화정책과 제로금리로 인한 부양책으로 인해 모기지 이자율은 2013년 사상최저치인 3.5%를 기록하죠.

2009년 서브프라임사태로 인해 포클로져 매물이 시장에 급격히 풀린 상황에서 사상최저의 이자와 넘쳐나는 매물, 이 두가지는 시장에 큰 활력을 주게 됩니다.

출처: WSJ

여기에 한가지 부스트가 더 있었습니다. 바로 2013년부터 급속도로 증가한 중국투기자본이 미국부동산에 급격하게 유입되기 시작한 것입니다.

그리고 마지막으로 서브프라임이후 주택건설 붐이 완전히 고꾸라지면서 생긴 고질적인 공급부족사태는 이후에도 꾸준히 주택가격을 상승하게 만드는 가장 중요한 요인으로 자리잡습니다.

  1. 사상최저치의 모기지 이자율
  2. 중국을 선두로 한 외국계 자본의 매수세
  3. 낮은 재고로 인한 공급부족

결국 이 세가지가 2012년부터 부동산 시장이 반등을 할 수 있게한 매우 큰 요인이었던 셈입니다.

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출처: 2018년 시장동향과 전망중

이자율의 상승과 약해지는 시장

부동산 시장은 2018년 중순까지 굉장히 뜨거운 상태를 유지합니다.

이는 미국뿐만 아니었고 당시 캐나다부터 시드니에서 유럽, 홍콩까지 버블논란이 있을정도로 시장은 뜨거운 상승세를 유지했습니다.

그토록 뜨거웠던 상승세가 둔화되기 시작한것은 2018년 연준이 금리를 올리며 모기지 이자율도 함께 올라가고 중국자본등이 철수하기 시작하면서부터입니다.

그리고 부동산 시장의 피크를 우려한 셀러들이 매물을 내놓으며 주택공급량이 2018년 말부터 크게 상승하여 시장의 판매와 가격상승세는 둔화되기 시작합니다.

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2018년 말까지의 케이스쉴러 부동산 가격지수

이자율의 급격한 하락과 반등하는 시장

2018년 12월 금리인상을 마지막으로 미 연준은 글로벌 경기침체 위험과 무역전쟁 리스크에 대응하기 위해 다시 완화된 스탠스를 보이기 시작합니다.

그러면서 모기지 이자율은 급속도로 떨어집니다.

2018년 말 5%가 넘던 30년 모기지 이자율이 3.6%대까지 무서운 속도로 떨어지자 마침내 부동산 시장이 반응하기 시작합니다.

15개월 연속 하락하던 가격상승세가 마침내 멈추고 반등하기 시작한 것입니다.

More>>> 계속된 모기지 이자율 하락, 15개월 연속 가격하락세 멈춰

2020년 부동산 시장 전망

Realtor.com은 2020년의 미국 부동산 시장에 대한 키워드를 아래와 같이 제시하고 있습니다.

  1. 밀레니얼의 주택구입수요로 인한 경쟁심화
  2. 너무 높은 가격대로 인한 Housing Affordability의 악화
  3. 부머들과 X세대들의 비적극적인 주택판매

Link>>> The Biggest Changes Coming in 2020 Real Estate

1981년부터 2000년 초기에 태어난 세대를 보통 밀레니얼이라고 합니다. 그리고 2020년은 대부분의 밀레니얼들이 30대가 되는 시기입니다.

초기 밀레니얼들의 경우 이미 39세에 이르렀고 30대는 주택구입에 대해 진지하게 고민을 하는 시기입니다.

베이비부머 세대와 X세대를 잇는 밀레니얼의 주택시장 진입은 분명 부동산 시장에는 수요의 증가로 기대할 수 있는 부분입니다.

부담스런 가격

다만 문제는 밀레니얼들이 감당하기에는 이미 너무 높은 집값입니다.

바로 주택구입을 위한 능력[Housing Affordability]에 문제가 생긴것입니다. 이미 부동산 시장은 버블당시의 집값을 넘었고 그에 반해 소득은 주택가격상승률을 따라갈만큼 늘고있지 않습니다.

당연히 집값이 올라가는 만큼 잠재적 주택구입자들의 부담은 늘어날수밖에 없습니다.

출처: Attom / 사상최고가를 경신하며 올라가는 집값
출처: NYSAR / 점점 악화되는 Housing Affordability

고질적인 공급부족

현재 미국 부동산 시장의 가장 큰 문제를 하나 꼽으라면 말할것도 없이 만성적으로 변한 주택공급의 부족상태입니다.

이는 바이어는 넘쳐나는데 매물이 없어 계속 집값을 불필요하게 올리는 요인이기도 합니다. 바로 수요와 공급의 문제죠.

이는 서브프라임 이후 투기자본이 몰리고 거대 테크기업들이 일부 대도시에만 집중되며 발생한 상업용 부동산과 콘도의 공급과잉, 그리고 대도시의 버블과도 이어집니다.

정작 미국인에게 필요한 싱글 패밀리 하우스는 만들지도 않고 팔려고 하지도 않는것입니다.

출처: FRED

현재 미국 주택의 공급량은 부동산버블 당시의 절반에도 미치지 못합니다.

2018년 말 가격상승세가 둔화되면서 잠시 올랐지만 곧 2019년 이자율이 하락하고 가격이 다시 오르며 공급또한 하락합니다.

문제는 바이어는 움직이는데 베이비부머와 X세대로 대표되는 기존 주택의 홈오너들은 집을 팔려하지 않고 있는 것입니다.

출처: NAR / 확연히 바이어와 셀러의 트래픽이 다름을 알수있다

전망과 결론

현재 미국의 부동산 시장은 매우 좋아 보입니다.

이자율의 하락에 힘입어 부동산의 선행지표인 신규주택판매와 착공, 그리고 빌딩퍼밋이 모두 상승세를 보이고 있습니다.

2019년 신규주택판매와 빌딩퍼밋지수

여기에 미국 부동산 거래의 90%를 차지하는 기존주택판매도 올해 내내 견고한 모습을 보이며 오랫만에 미국의 홈오너쉽 비율도 증가하고 있습니다.

실제로 미국인들이 거주할 집을 구매하고 있다는 의미입니다.

이는 미국의 부동산 시장이 투기적인 세력에 의한 상승이 아닌 건전한 상승을 하고 있다는 뜻이기도 합니다.

기존주택판매지수와 반등하는 홈오너쉽 비율

현재 미국 부동산 시장의 상승세를 이끌고 있는 호재는 모기지 이자율의 하락과 공급부족, 그리고 50년래 최저치를 기록하고 있는 실업률을 자랑하는 견고한 고용입니다.

당연히 2020년에도 이 세가지가 여전히 유지될경우 부동산 시장은 무난한 상승세를 유지할 것으로 보입니다.

다만 너무 높아진 집값으로 인해 악화된 HAI로 인해 가격상승세는 제한적일 가능성이 굉장히 높아보입니다.

가장 중요한 것은 실업률입니다.

현재 미국의 경제를 지탱하는 것은 오롯이 고용입니다. 실업률이 치솟으면 임금상승률도 하락하고 당연히 이미 너무 비싼 집도 안사게 되고 소비도 줄게됩니다.

출처: FRED / 50년래 최저치인 완전고용상태의 실업률

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