[부동산]14번째 사상최저금리와 버블로 진입하는 주택가격

KEY POINTS

전체 모기지 신청: 1.2% 감소
주택구매관련 모기지 신청: 5% 감소
리파이낸스 모기지 신청: 2% 증가

30년 고정 모기지 이자율[일반론]: 2.92% -> 2.90%
30년 고정 모기지 이자율[점보론]: 3.19% -> 3.20%
FHA 30년 모기지 이자율: 3.00% -> 2.97%
15년 고정 모기지 이자율: 2.53% -> 2.51%
1/5 ARM 모기지 이자율: 2.63% -> 2.60%

14번째 사상최저 금리

실질금리는 상승하고 있음에도 미국 주택시장을 움직이는 홈모기지 금리는 지난주 사상최저치를 올해 14번째로 경신했습니다.

일반적으로 미국의 국채 금리를 그대로 따라가는 모기지 금리와의 상관관계를 완전히 무시하면서 그 격차는 계속 커지고 있습니다.

하지만 자산시장의 비정상적인 상황에 대해서 홈오너들은 생각할 필요가 없습니다.

이런 둘도 없는 기회를 놓치지 않으려는 홈오너들의 리파이낸싱 수요는 끝도없이 이어지고 있고 지난주도 전주대비 2%가 상승하며 작년과 비교해서는 89%나 증가한 폭발적인 수요를 보이고 있습니다.

$51만불 이하의 컨포밍론 모기지금리는 이제 MBA[모기지뱅커스 협회]의 30년 조사 역사상 가장 낮은 2.90%를 기록하고 있습니다.

반면 주택구입을 위한 모기지 신청건수는 비수기로 돌입하는 주택시장을 반영하며 전주보다 5%가량 감소한 모습을 보였습니다.

기존의 홈오너들이 사상최저의 금리를 마음껏 즐기는 동안 신규 주택구입자는 너무 높아진 가격탓에 저금리로 인한 수혜를 즐길 기회를 잃어가고 있습니다.

30년 주택모기지 금리와 10년물 국채금리 추이

버블로 진입하는 부동산 시장

미국의 주택시장은 지난 부동산 버블 이후 가장 빠른 속도로 가격이 상승하고 있습니다.

팬데믹으로 인해 집을 파려는 사람들이 몸을 사리는 사이 사상 최저수준의 금리는 여유가 있는 주택 구입자들의 수요를 폭발적으로 증가하게 하는 이유가 되었고 이는 결과적으로 수요의 증가와 공급의 감소라는 공식의 답인 가격의 증가로 나타나고 있습니다.

CNBC에 따르면 현재 주택시장의 가격은 부동산 버블이 피크를 기록하던 2004년 이후 가장 빠른 속도로 상승하고 있고 가격 상승률또한 사상최고치를 기록하고 있습니다.

주택가격 상승률[인플레이션 지수]

Source: CNBC

하지만 모두가 이런 가격 상승세가 계속 유지될 것이라 기대하지 않고 있습니다.

작년 이맘때쯤 4%에 달하던 금리는 이제 팬데믹이라는 비정상적인 상황으로 인해 2.9%로 급격하게 떨어졌고 내년 이맘때쯤이면 이런 수준의 금리는 볼 수 없게 될 가능성이 매우 높기 때문입니다.

CNBC는 이코노미스트인 Lakshman Achuthan의 발언을 언급하며 향후 금리상승으로 인해 주택가격이 강한 하방압력을 받을수 있을것이라 경고합니다.

“주택가격지수는 수개월동안 완전히 날아오르고 있다. 팬데믹으로 인해 이동의 제한이 생긴 사람들이 여행이나 오락과 같은 지출을 하지 못하면서 상대적으로 구입을 하는 품목에 돈을 지출하고 있다. 하지만 이런 기조는 곧 바뀔 것이다. 물론 주택시장의 공급이 상당히 부족하다는 것은 사실.”

위의 미 10년물 국채금리와 30년물 모기지 금리추이에서도 볼수있다시피 두 금리는 서로 쌍둥이처럼 따라갑니다.

최근 모기지 금리가 10년물 금리와 차이를 벌리면서 이격을 보이고 있지만 이런 모습이 언제까지 이어지기는 어렵습니다.

백신의 등장과 재정부양책으로 인한 실물경제의 회복가능성이 커질수록 실질금리는 더 높아지고 이를 추종해야만 하는 모기지 금리는 결국 상승할 수밖에 없을 것입니다.

문제는 팬데믹이 사라지면 그동안 집을 내놓지 못했던 셀러들이 늘어나게 되고 반대로 금리가 높아지면서 수요는 지금보다 잠잠해질 가능성이 높다는 것입니다.

수요가 높고 공급이 부족한 지금의 상황과는 반대의 상황이 벌어질 가능성이 있는것입니다.

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