[부동산]10년래 최고를 보이는 주택판매와 늘어나는 포클로져

2007년 이후 최고의 신규주택판매

어제[26일] 발표된 미 부동산 시장의 신규주택 판매지수는 전월대비 무려 7.9%가 상승한 764,000채로 무려 2007년 이후 가장 높은 수준을 기록했습니다.

주식시장은 무너지고 있지만 부동산 시장은 여전히 고공행진을 하고 있는셈입니다.

연간기준 대비로 보면 실적은 더 놀랍습니다. 2019년 1월의 신규주택판매지수는 YoY 18.6%가 급등했습니다.

중서부>서부>북동부>남부

지역별로 보자면 중서부가 30.3%로 가장 높은 급등세를 보였고 서부지역이 23.5%, 그리고 북동부 지역은 상대적으로 완화적인 4.8%의 상승세를 보였으나 남부는 4.4% 하락세를 보였습니다.

남부의 하락세는 눈여겨볼만한데 다른 지역들의 판매가 모두 연간기준대비 40%이상 상승할동안 남부는 도리어 2.4% 하락했습니다.

1월 판매된 신규주택의 중간가격[Median Price]은 $348,000로 현재 신규주택의 재고는 324,000채 정도가 있어 5.1개월정도의 공급량을 기록하고 있습니다. 이는 2017년 이후 가장 낮은 수준의 신규주택 공급으로 현재 시장이 얼마나 빨리 돌아가고 있는지 알 수 있습니다.

신규주택 시장의 빠른 판매는 역시 홈빌더들의 강한 자신감을 유지하기에 충분해 보입니다.

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현재 부동산 시장을 이끄는 것은 견고한 고용시장과 임금상승, 그리고 마지막으로 절대적으로 작용하고 있는 계속 낮아지고 있는 모기지 이자율입니다.

출처: Bloomberg

미 증시는 지난주 말부터 갑자기 코로나바이러스 사태가 확산되면서 폭락세를 보이고 있습니다. 6 거래일동안 무려 10%가 넘게 빠지면서 조정영역에 들어섰는데 이 반대효과로 안전자산인 미 장기채 금리가 하락하고 있습니다.

장기채 금리가 하락하면 모기지 이자율은 당연히 따라 하락하게 되어있습니다. 1월 초 이란발 중동리스크와 코로나바이러스 사태가 불거지자 10년물 국채 수익률은 계속 하락했고 이는 반대로 모기지 시장에는 호재로 작용했습니다.

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기존주택판매

신규주택 판매만 호재를 보이는것도 아닙니다. 사실 미국 전체 부동산 시장 거래에서 약 80~90%를 보이는 기존주택 판매도 황황세를 보이고 있습니다.

오늘 발표된 기존주택판매의 계약을 한 – 아직 클로징은 하지못한 – 1월의 잠정주택 판매지수는 2010년 10월 이후 가장 높은 모습을 보였습니다. 9년래 최고치입니다.

잠정주택판매지수는 전월대비 5.2% 상승했으며 이는 전년동기대비 6.7%의 상승세입니다.

부동산 시장의 리스크

물론 시장에 모두 호재만 있는것은 아닙니다.

시장에 수요는 오르고 있는데 공급은 굉장히 부족한 상황입니다. 이는 부동산 가격을 계속 끌어올리는 역활을 하고 있으며 주택이 시장에 나오면 30일내에 팔리는 비율이 2000년 이후 가장 높은 상황입니다.

2019년 12월 30일내에 팔린 집의 비율은 28.1%였는데 부동산 버블이 한참이던 2004년 8월의 20.8%와 비교하면 이것이 얼마나 대단한 수치인지 알 수 있습니다.

물론 심각한 공급부족을 의미하기도 합니다. 현재 미국 주요 대도시에서 주택공급은 18년보다 19년이 더 악화되었음을 알 수 있습니다.

출처: Corelogic.com

문제는 이런 공급의 문제가 계속 심해지고 있다는 부분입니다. 이는 시장가격의 불필요한 급등세를 부를수 있고 Home Affordability 가 악화되면서 홈오너들이 부동산 가격이 하락할때 이를 감당할 수 없는 리스크가 커지게 됩니다.

이를 반영하는 것이 작지만 점점 늘어나고 있는 포클로져(주택압류)입니다.

증가하는 주택압류

시장이 활황을 보이는 만큼 주택압류는 15년래 최저치를 기록하고 있지만 추세가 증가하는 시그널을 보이고 있습니다.

올해 1월 기록된 주택압류건수는 60,085건으로 작년 12월과 비교해서 무려 13%나 상승했고 전년동기대비 7%가 상승했습니다. 이는 전국적으로 2,270개의 주택당 하나의 주택이 압류된 수준입니다.

압류율이 가장 높은 주는 뉴저지로 5년 연속 가장 높은 수준의 주택압류[1:1,046]를 보이고 있습니다. 그 뒤를 이어 델라웨어[1:1,098], 일리노이[1:1,139]등이 뒤를 잇고 있습니다.

뉴저지주가 이토록 압류율이 높은 것은 Property Tax가 전국에서 가장 높은만큼 세금공제 혜택을 못받는 문제도 있지만 주택가격이 2006년보다 타주에 비해 가격상승률이 높지 않기 때문입니다.

현재 부동산 시장은 공급은 없고 수요만 낮은 모기지 이자로 인해 몰려 바이어가 가격협상을 할 새도 없이 울며겨자먹기로 부담되는 가격에 사야되는 상황입니다.

이럴경우 부동산 시장의 기초체력은 낮아질수밖에 없는데 돌발 악재로 인해 경제가 둔화되는 경우 주택가격이 같이 하락한다면 이를 견디지못하고 포기하는 오너들로 인해 주택가격의 하락세도 빨라질 수 있습니다.

이는 주식시장과 같습니다.

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