[부동산 시장분석] 미국 주택시장, 정점에 있을수 있다.

미국 부동산 시장 피크인가?

마켓워치가 NAR[전미부동산 협회]의 리포트와 관련 전문가들의 의견을 근거로 현재 미국 부동산 시장이 이미 가장 정점에 도달했을수 있다는 분석을 내놨습니다.

기존주택 판매가 주택공급량 부족으로 2개월 연속 하락세를 기록하고 있는 와중에 NAR의 수석 이코노미스트인 Richard Moody가 작성한 리서치 노트가 주목을 받고 있습니다.

 

“주택 재고현황이 다음 분기부터 나아질 것이라는 기대를 하기가 어려운만큼 기존주택 판매는 순환 사이클의 정점을 통과했다고 보는 것이 합당합니다” 

 

서브프라임 사태이후 10년이 지났지만 ‘부동산 시장의 피크’라는 단어는 여전히 한인들을 포함한 많은 홈오너와 미국인들을 두렵게 만들고 있습니다.

아마 피크라는 단어뒤에 오는 급격한 조정과 하락을 경험한 트라우마 때문일 것입니다.

10년이라는 세월이 지났지만 여전히 백만명이 넘는 미국인들이 당시의 손실을 메꾸지 못하고 있고 포어클로져가 된 수많은 집들도 여전히 은행 컨트롤하에 있습니다.

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하지만 부동산을 포함한 모든 자산시장에서 피크는 오기마련이고 이는 매우 당연하고 정상적인 자본시장의 사이클입니다.

사실 뉴욕이나 샌프란시스코등의 대도시 메트로 지역은 지난해부터 엄청난 가격상승으로 버블 논란이 끊이지 않았습니다.

중국인으로 대표되는 외국계 자본의 투기때문이라는 분석도 많았지만 지금은 대체적으로 엄청난 수요를 공급이 따르지 못했다는 분석에 무게가 실리고 있습니다.

 

가격의 정점에 선다는 것.

그것은 곧 그때를 기점으로 매출이 정체되거나 줄고 결국 가격또한 낮아지는 것을 뜻합니다.

Nationwide의 수석 이코노미스트인 David Berson은 기존주택 판매가 2018년에는 1% 가량 성장하여 5백 56만채정도가 될 것으로 보이며 이는 2006년 이래 가장 강한 성장세이자 현재의 사이클에서 가장 높은 수준이 될 것으로 예상한다고 밝혔습니다.

 

 

문제는 공급

부동산 시장의 문제는 모두가 알고있는 주택공급량의 부족입니다.

그런데 주택공급의 부족이 시장에 추후 어떤 영향을 미칠것인가에 대해서는 전문가들 사이에서도 여러 의견이 있습니다.

 

NAR의 Richard Moody와 Pantheon Macro의 Ian Shepherdson은 계속 이대로 공급이 모자른 상황이 유지가 된다면 이는 가격상승을 불러일으키는 요인이 되고 결국 모기지 금액도 상승을 하다 이를 감당하지 못해 수요자체가 줄어드는 결과를 초래할 것으로 보고 있습니다.

Moody는 마켓워치와의 인터뷰에서 “모기지가 상승하는 것을 어느정도 선까지는 시장이 받아들이겠지만 결국 한도에 다다르면 시장의 수요자, 즉 주택구입자가 견뎌내지 못하고 점점 줄어들게 될것” 이라며 경고했습니다.

 

이와는 다르게 Freddie Mac의 수석 이코노미스트 Sam Khater는 여전히 시장에는 상승여지가 충분하다고 생각하고 있습니다.

현재 기존주택 판매 수치는 단지 하이웨이의 스피드리밋에 다다른것 뿐이라며 가격이 더 올라가야 주택구입을 찾는 사람들이 줄어들 것으로 보고 있습니다.

그리고 가격이 올라가도 여전히 전체적인 주택 판매량은 계속 오를것으로 예상하고 있습니다.

 

일반적으로 공급과잉은 부동산 마켓의 침체와 가격의 하락을 부르는데 지금처럼 수요는 높고 공급이 모자르면 가격이 떨어질 수가 없기 때문입니다.

Sam Khater는 인터뷰에서 “9년의 시간동안 우리는 무려 3년간 연속으로 주택재고의 하락을 경험했습니다. 증가하지 못한것이 아니라 쪼그라들었다는 겁니다. 우린 리세션이 곧 올것으로 기대하고 있습니다. 하지만 급격한 하락이 아닌 완만하고 부드러운 바닐라 아이스크림같은 그런 리세션입니다. 그리고 만일 그런 리세션이 온다면 주택재고는 점점 완만하게 상승을 할 것이고 주택가격 성장세는 둔화되겠죠. 제 아이디어는 이겁니다. 주식시장과 미국 경기의 침체는 오겠지만 주택시장의 침체는 오지 않을것이라는 것입니다“

 

그러면서 그는 2000-2001년의 닷컴 버블이 초래한 침체기를 상기시켰습니다.

주식시장이 큰 타격을 입고 60%가량의 하락을 하는동안에도 부동산 시장은 여전히 완만히 상승을 한 시기입니다.

 

 

자, 그럼 Sam Khater의 말대로 될지 경기의 침체기를 예상해 보겠습니다.

아마존이나 애플등 테크섹터에서 일하는 수많은 노동자들이 해고를 당하고 그들은 모기지를 감당할 수 없는 상황이 벌어질 것입니다.

그럼 어쩔수없이 집은 포어클로져가 되거나 숏세일로 마켓에 나오게 되고 시장이 좋은 상태라면 당연히 그걸 소화하는 수요가 있겠지만 침체기라면 가격이 높은 집들은 팔리지 않고 결국 전체적인 시장가는 낮아지게 되므로 시장상황은 더 안좋아져 포어클로져되는 집이 더 많아지는 악순환이 벌어집니다.

Khater의 예상과는 좀 다른 시나리오가 될 수 있다는 것입니다.

 

 

다른 이코노미스트인 Richard Moody의 예상은 만일 부동산 리세션이 온다면 지금의 폭발적인 수요는 당연히 줄어들것이고 이는 가격상승을 압박하는 요인이 될것이라는 점입니다.

다른 의미로 리세션에도 부동산 시장의 가격은 그 속도만 줄어들뿐 계속 오를수도 있다는 말이 될수도 있습니다.

실제로 2014년 휴스톤은 유가가 폭발적으로 오르던 시기에 12%까지 올랐던 부동산 시장가격이 유가가 폭락하면서 4%에 그쳤던 적이 있습니다.

비록 부동산 시장이 크게 휘청였지만 집값 상승율이 마이너스로 떨어지지는 않았기 때문에 사람들이 여전히 모기지를 내면서 완만한 성장세를 기록할 수 있었던 것입니다.

 

어쨋든 가장 중요한 점은 오랫동안 집을 소유하며 살아온 홈오너들은 상대적으로 많은 에퀴티를 모을수 있었고 다음 리세션에도 버틸수 있는 쿠션이 있겠지만 높은 가격에 집을 구입하고 다운 페이먼트를 적게하여 에퀴티가 없는 홈오너들은 이번 리세션에서 굉장히 힘든 시기를 각오해야 할수도 있다는 점입니다.