[부동산] 부동산의 대장주 20대도시 가격둔화 시그널

부동산 가격상승의 리더

자산시장에는 가격을 이끌어 나가는 주도적인 역활을 하는 자산이 항상 있습니다. 

주식시장에서는 한 섹터를 이끌어 나가는 기업을 대장주라고 하죠. 대표적으로 Amazon이나 Apple, Microsoft등이 있습니다. 

그런데 자산시장을 이끌어 나가는 이들의 특징은 모든지 주도적이라는데에 있습니다. 오를때도 먼저 많이 오르고 떨어질때도 먼저 많이 떨어지죠.

부동산도 이와 마찬가지로 시장을 이끌어나가는 곳이 있는데 바로 주요 대도시들이 그 역활을 맡고 있습니다. 

 

 

미국의 20대 대도시의 가격차트는 그런 모습을 여과없이 보여주고 있습니다. 

2005년 부동산 버블이 한창일때도 먼저 더 빠르게 더 많이 오르고 하락할때는 먼저 하락하는 모습을 보여주고 있습니다. 

그리고 리세션이 한창일때는 미국의 전체도시들의 평균보다 더 많이 하락하는 모습을 볼 수 있습니다. 

따라서 부동산 시장의 선행지표라 할 수 있는 것이 바로 20대 대도시의 가격이라 할 수 있습니다. 

미국 전체의 부동산이 묵직하게 조금씩 움직이는 변동성을 보여준다면 메트로 대도시의 가격은 좀 더 역동적이고 시장 트렌드를 여과없이 보여주기 때문입니다. 

14개월 연속 가격성장세 둔화

S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index의 최근 기록에 따르면 5월 미국의 평균 집값은 3.4%가 상승했습니다. 

여전히 부동산 주택가격은 오르고 있습니다. 문제는 가격이 상승하는 힘이 점점 떨어지고 있다는 점입니다. 

현재 미국 부동산 시장은 14개월 연속 가격상승률이 둔화하고 있습니다. 

 

2018년 초 연평균 6%가 넘게 오르던 주택가격의 상승세가 계속 떨어져 지금은 3%대에 머무르고 있습니다. 

이는 가격이 떨어졌다는 것이 아닙니다. 

작년에 $100만불짜리 집이 $106만불이 되었다면 지금은 $103만불정도로 가격 상승세가 줄었다는 의미입니다. 

문제는 시장을 주도적으로 이끌어 가는 대도시, 즉 10대 대도시와 20대 대도시의 가격상승 둔화가 더 심하다는데에 있습니다. 

 

심상치않은 대도시의 둔화세

미국 부동산이 올해 5월 3.4%의 가격상승률을 보이는 동안 10대 대도시는 2.3%의 상승세를 보였고 20대 대도시는 2.4%의 상승률을 보였습니다. 

20개 대도시중 무려 13개가 지난달보다 더 낮은 성장률을 보였는데 4월의 경우 반이 넘는 대도시가 가격성장률이 높아진것과 대비되고 있습니다. 

현재 가격 상승을 이끌어 나가고 있는 대도시는 Las Vegas (6.4%), Phoenix (5.7%) and Tampa, Florida (5.1%)가 있고 가격 하락을 이끌고 있는 도시는 Seattle (14.8% 하락), San Francisco (9.9% 하락) and Las Vegas (6.2% 하락)이 있습니다. 

문제는 위에서도 보이다시피 가격이 낮아지는 도시들의 하락폭이 올라가는 도시들보다 훨씬 더 크다는데에 있습니다. 

 

부동산버블 이후 최초의 가격하락

서브프라임 사태 이후, 부동산 시장은 2008년부터 본격적으로 폭락에 폭락을 거듭했고 2012년이 되어서야 바닥을 딛고 가격이 오르기 시작합니다. 

아래의 차트에서도 보시다시피 이후 시장은 역시 대도시의 부동산 시장이 주도적으로 이끌며 상승을 시작합니다. 

 

그런데 작년부터 대도시의 부동산 시장의 가격상승세가 심상치 않은 모습을 보입니다. 가격의 상승세가 둔화되기 시작하며 미국전체 부동산 시장의 가격과 차이가 좁혀지는 것을 볼 수 있습니다. 

2012년 이후의 부동산 상승세에서 가장 많은 버프를 받은 대도시는 뭐니뭐니해도 아마존과 실리콘밸리 테크기업들의 모도시로 잘 알려진 시애틀과 샌프란시스코입니다. 

이 두 도시의 주택가격은 다른 대도시의 가격 상승률을 압도하는 상승세를 보인바 있습니다. 이른바 부동산 시장의 대장도시인 셈입니다. 

 

그런데 상황은 작년부터 급변하기 시작합니다. 

부동산 시장을 이끌던 이 두 대도시의 가격상승률의 둔화가 가팔라지기 시작하더니 처음으로 실제 가격이 작년 동기대비하여 떨어지기 시작했습니다. 

시장을 리드하는 도시답게 샌프란시스코와 시애틀의 가격상승률 둔화가 가장 가파르게 진행이 되고 있음을 볼 수 있습니다. 

그리고 5월 시애틀이 연간기준으로 부동산 가격이 1.2% 하락을 했습니다. 이는 20대 대도시중 2012년 이후 처음발생한 가격하락입니다. 

물론 이것이 부동산 시장의 전체적인 둔화나 하락을 암시하지는 않습니다. 이자율은 여전히 낮은 상황이고 연준은 기준금리를 10년만에 처음으로 인하했으며 이후 더 낮출 가능성이 높습니다. 

그리고 이는 부동산 시장에 큰 모멘텀으로 작용할 것 입니다. 다만 주택구입자들이 느끼는 부동산 시장의 꼭대기는 생각보다 가까이 있을수 있을것으로 보입니다.