[부동산]흔들리는 금리와 조금씩 둔화되는 수요

KEY POINTS

전체 모기지 신청: 2% 하락
주택구매관련 모기지 신청: 0.2% 하락
리파이낸스 모기지 신청: 3% 하락

30년 고정 모기지 이자율[일반론]: 3.11% -> 3.08%
30년 고정 모기지 이자율[점보론]: 3.41% -> 3.41%
FHA 30년 모기지 이자율: 3.16% -> 3.19%
15년 고정 모기지 이자율: 2.70% -> 2.67%
1/5 ARM 모기지 이자율: 3.14% -> 3.08%

조금씩 둔화되는 수요

미국의 부동산 시장이 코로나 팬데믹임에도 불구하고 뜨거운 수요를 보이고 있으나 금리가 반등하고 가장 바쁜 시즌이 지나기 시작하면서 서서히 둔화되는 시그널을 보이고 있습니다.

지난주 모기지 신청건수는 전체적으로 전주에 비해 2%가량이 하락했으며 리파이낸싱은 3%가 하락했습니다.

다만 주택구매 신청은 전주에 비해 전주에 비해 크게 변동이 없는 수준으로 0.2% 감소했으나 여전히 작년 같은 기간과 비교하면 28%나 높은 수준을 유지하고 있습니다.

주택구매 모기지 신청추이

출처: The Dailyshot

미 모기지협회[MBA]는 이에 대해 주택구입에 대한 강한 수요가 이번 봄 팬데믹으로 인해 지연되었던 억눌렸던 수요가 사상최저수준의 저금리와 만나면서 시작된 것으로 보고있습니다.

또한 수요의 상당부분이 도시가 아닌 시외지역에서의 더 넓은 지역을 찾는 사람들이 늘어나면서 일시적으로 급등했을 가능성을 제시하고 있습니다.

현재 여전히 금리가 낮은 수준으로 지속되고 있음에도 수요가 둔화하고 있으며 눈에 띄는 수준의 금리하락이 다시한번 나오지 않는이상 수요증가가 크게 나올것으로 보이지는 않는다는 분석입니다.

물론 현상황에서 금리가 이전처럼 다시 사상최저수준으로 낮아질 수 있느냐에 대한 의문도 있습니다. 무엇보다 연준이 금리를 낮추기 위해 채권을 무한매입하는 YCC정책에 대해 부정적인 의견을 제기한 지난 FOMC의사록 공개이후 시점부터 금리가 오르기 시작했다는 점을 간과해서는 안됩니다.

연체율과 함께 오르는 주택시장?

주택시장이 현재 상당히 빠른 회복세를 보이고 있지만 여전히 미국 경제는 리세션에 있고 실업률은 두자리에 매주 신규실업자만 백만명에 가까운 인원이 쏟아져 나오고 있다는 사실을 간과해서는 안됩니다.

주택시장의 가격은 코로나로 인해 억눌렸던 수요가 저금리와 만나면서 빠른 회복세를 보였고 여기에 극도로 낮은 재고량은 가격을 급하게 올리는 계기가 되었습니다.

하지만 주택시장의 호황과 양립할 수 없는 한가지가 있습니다. 바로 연체율의 증가입니다.

함께 상승하는 주택가격과 연체율

Housing Demand and Mortgage Delinquencies
Source: Isabelnet

홈오너들이 내고있는 모기지 대출의 연체율이 계속 늘어나고 있는 상황에서 수요는 증가하고 있습니다. 문제는 그 수요가 사상최저의 저금리와 코로나로 인해 수개월을 기다렸던 사람들의 수요가 만나 만들어진 일시적인 수요라는 점입니다.

그보다 모기지 연체율의 증가는 더 심각한 문제입니다. 모기지 연체를 하는 사람들이 점점 더 많아질수록 결국 차압당하는 주택은 더 많아진다는 의미이기 때문입니다.

CoreLogic은 올해 경기침체에도 불구하고 수요의 증가와 재고의 하락으로 인해 내년 1분기까지는 완만한 수준의 가격 상승세가 이어질 것으로 보고 있습니다.

하지만 결국 실업률의 상승으로 인한 고용불안, 그리고 이로인한 연체율의 증가가 완만한 수준의 포어클로져로 이어지는 주택시장 둔화로 인해 2분기에는 올해대비 1%수준의 가격 하락이 있을것으로 전망하고 있습니다.

현재 ATTOM 데이터에 따르면 미국 전체적으로 약 150만채의 주택이 비어있는 상태의 이른바 좀비 포어클로져 상태에 있으며 이는 전체 주택의 1.6%를 차지합니다.

3분기 분석에 따르면 약 216,000채의 주택이 압류과정에 있으며 이는 2분기의 258,024개보다 소폭 낮아진 수입니다. 다만 주택이 비워진채로 버려지는 좀비 차압상태의 주택은 2분기보다 높아지고 있는 상황입니다.

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