[부동산]활활 타오르는 여름의 주택시장과 오르는 금리

KEY POINTS

전체 모기지 신청: 6.5% 하락
주택구매관련 모기지 신청: 2% 하락
리파이낸스 모기지 신청: 10% 하락

30년 고정 모기지 이자율[일반론]: 3.13% -> 3.11%
30년 고정 모기지 이자율[점보론]: 3.41% -> 3.41%
FHA 30년 모기지 이자율: 3.16% -> 3.16%
15년 고정 모기지 이자율: 2.73% -> 2.70%
1/5 ARM 모기지 이자율: 2.95% -> 3.14%

활활 타오르는 부동산 시장

초저금리 시대로 돌입한 미 경제에 부동산이 회복을 리드하고 있습니다.

이번주 발표된 7월의 주택판매 관련 지표는 모두 올해 여름 부동산시장이 활활 타올랐음을 보여주고 있습니다.

화요일 발표된 신규주택판매지수는 전월대비 무려 13.9%나 상승했는데 예상치였던 1.3%를 10배나 뛰어넘은 수치입니다.

사실상 V자 회복을 넘어 2006년의 부동산 버블시기를 생각하게 하는 수준의 상승세입니다.

하락하는 모기지 금리와 신규주택판매[Blue]

출처: Fred

오늘 발표된 7월의 잠정주택판매지수도 놀랍습니다.

6월에 비해 5.9%가 상승했으며 이는 3개월 연속 상승했는데 1년전과 비교해도 15.5%나 높다는 점은 고무적입니다.

전미 부동산 협회또한 이런 사실에 주택시장이 사실상 진정한 V자형 회복을 하고있다며 밝혔으며 수요가 너무 뜨거워 10개의 리스팅이 나오면 9개가 계약이 되는 상황이라고 합니다.

다만 문제는 있습니다. 바로 재고문제입니다.

수요가 넘쳐나지만 팔 주택들이 없다는 것입니다. 리스팅의 부재는 당연히 사상최저치의 금리와 만나면서 수요를 뜨겁게 만들었고 이는 부동산 시장의 과열현상으로 나타난 것입니다.

주택시장 재고: 액티브 리스팅

The Dailyshot

NAR은 주택시장의 활황세에 힘입어 팬데믹으로 작년보다 하락할 것으로 보았던 2020년 주택판매 전망을 작년보다 1%가량 높을것으로 상향조정했습니다.

다만 지금까지 주택시장이 선방할 수 있었던 이유로 실업자들이 주로 홈오너가 없는 낮은 임금의 서비스섹터에 집중되었고 정부의 모기지를 연체할 수 있도록 한 부양책때문이라는 분석도 함께 내놓았습니다.

그리고 주택시장의 가장 큰 리스크로 너무 낮은 재고량을 뽑았습니다. 수요가 있어도 팔 재고가 없으면 판매가 줄어들고 이는 결국 시장의 둔화세를 이끌수 있다는 것입니다.

오르는 금리

신규주택판매 지수와 잠정주택판매 지수가 모두 7월의 과거의 것이었다면 지금 현재 상황을 말해주는 지표는 모기지 신청건수입니다.

지난주 모기지 금리는 거의 변동이 없었고 30년 모기지 이자율은 소폭 하락했지만 모기지 신청건수는 소폭 하락했습니다.

이유는 간단합니다.

새학기가 시작되는 9월이 다가오면 부동산 구매 수요는 급속도로 둔화하기 시작합니다. 대부분의 부모들이 새학기가 오기전에 주택을 구매하고 학교등록을 원하기 때문이죠.

단순히 시즈널한 이유라는 의미입니다. 하지만 이번에는 문제가 하나 더 있습니다. 향후 모기지 금리가 상승할 가능성이 상당히 높다는 것입니다.

8월 이후 계속 오르는 실질금리

모기지금리는 그 특성상 미국의 국채 수익률을 따라가는데 불과 3주전 0.5%에 달하던 10년물 국채 수익률은 이제 0.7%를 넘어가고 있습니다.

주택시장에 성수기가 끝나가고 모기지 이자는 높아지는데 재고는 없는 상황이 다가오고 있습니다.

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