[부동산]포어클로져와 숏세일의 차이

포어클로져와 숏세일의 차이

부동산 시장의 문제점이 대두되는 시기 가장 많이 듣는 용어는 아마 포어클로져[Foreclosure]와 숏세일[Short Sale]이 아닐까 싶습니다.

기존의 홈오너가 모기지를 제때 갚지 못해 모기지에 문제가 발생하고 이는 결국 시장에 포어클로져나 숏세일이라는 형태로 나오게 됩니다.

이런 형태의 주택들은 원래 주택의 가치보다 낮게 나오는 경우가 많은데 책임을 다하지 못한 홈오너로 인해 주택구매시 수반되어야 할 부분들, 예를 들면 고쳐야 할 부분등이 생략되고 있는 그대로[As is] 시장에 나오기 때문입니다.

하지만 포어클로져와 숏세일의 차이는 헷갈리기 쉽습니다.

예를 들어 많은 숏세일 주택들은 포어클로져, 즉 은행에 의해 차압된 것들이지만 모든 포어클로져가 숏세일로 시장에 나오지는 않습니다.

그렇다면 포어클로져와 숏세일, 그리고 REO[Real Estate Owned]의 차이는 무엇일까요?

포어클로져[Foreclosure]

포어클로져[Foreclosure]는 주택융자 대출인 홈모기지를 내지못해 Default[채무불이행]가 나서 은행이 차압에 들어간 주택을 의미합니다.

연체가 한달, 두달을 넘어 120일 이상 계속되다보면 은행은 홈오너의 채무이행 능력에 의문을 제기하고 결국 다음과 같은 채무불이행 편지를 보내게 됩니다.

  • Default and notice of default
  • Foreclosure filing and trial
  • Notice of sale and sale of property
  • Eviction

이 편지를 받고 난 이후에도 모기지를 낼 형편이 되지 않는다면 은행은 주정부와 시정부에 공식으로 해당 주택의 차압[Foreclosure]을 신청하게 됩니다.

하지만 은행은 기본적으로 포어클로져 전에 채무자와 모기지비용을 일정부분 삭감해주거나 일부 연체를 용인해주는 타협안을 제시해야 하고 이마저도 지키지 못한다면 포어클로져가 진행됩니다.

이후 포어클로져가 정부에서 승인이 되면 은행은 해당 주택의 소유권을 넘겨받고 옥션등을 통해 가장 높은 매매가를 제시하는 바이어에게 주택판매를 하게됩니다.

다만 퍼블릭 세일이 이루어지기 전에 일정기간동안 이전의 홈오너가 먼저 해당 집을 다시 백페이먼트를 통해 구매할 수 있는 권한이 있습니다. 기간은 로컬정부의 규정에 따라 다를 수 있습니다.

포어클로져된 집을 구매하게 되면 바이어는 은행이 받아야할 채무부분 수준에서 집을 구매할 가능성이 있어 나머지 홈에퀴티는 그대로 가지고오는 이익을 볼 수 있다는 장점이 있습니다.

기존 홈오너 입장에서 포어클로져는 채무불이행으로 은행이 손해를 본 부분을 집의 소유권을 그대로 가져가 회수하는 절차이니만큼 은행의 손해 부분과 변호사 비용등 추가비용도 모두 청구를 당할 수 있다는 점을 기억해야 합니다.

예를 들어 $50만불의 모기지가 남아있는데 포어클로저된 주택이 $40만불이 팔렸다면 나머지 $10만불과 추가비용등에 대해 책임을 져야할 수 있다는 것입니다.

만일 은행이 해당 비용을 탕감해줬다고 하더라도 이는 세금규정상 부채탕감 수익[Debt Forgiveness Income]으로 세금을 내야합니다.

숏세일[Short Sale]

포어클로져가 홈오너가 모기지를 전혀 갚지못해 눈뜨고 앉은 자리에서 은행에 주택을 빼앗겨 모든 처분을 기다려야하는 절차라면 숏세일은 홈오너가 적극적으로 대처해 은행과 함께 협의하여 해당 주택을 판매하는것을 의미합니다.

숏세일은 기존의 홈오너가 모기지를 갚지못해 채무불이행이 되는것까지는 절차가 같지만 그 이후는 아주 다릅니다.

예를 들어 포어클로져는 위의 예에서 보듯이 $50만불의 채무가 있는데 $40만불로 주택이 팔리면 나머지 $10만불을 채무자가 고스란히 떠안아야 하지만 숏세일은 은행과 채무자가 협의하여 해당 주택을 $40만불로 판매를 할것을 합의합니다.

은행이 $10만불의 손해를 감수하는 것입니다.

일반적으로 숏세일 절차에 들어가면 은행은 채무자가 기존에 가지고 있는 모기지보다 낮은 금액을 제시하고 승인해야 되기 때문에 포어클로져보다 숏세일이 주택가격이 낮은 경우가 있습니다.

포어클로져가 은행이 모든 주도권을 가지고 주택을 판매해 은행의 손해를 채무자에게 넘기는 절차라면 숏세일은 은행과 채무자가 협의하여 손해부분을 인정하고 미리 탕감하여 주택을 판매해 채무를 상쇄하는 것을 의미합니다.

따라서 기존 채무자입장에서도 혹은 심지어 은행입장에서도 포어클로져보다 숏세일에 훨씬 더 선호되는 방법이며 주택 바이어에게도 숏세일 주택이 저렴한 가격에 주택을 구입할 수 있는 좋은 방법이 되기도 합니다.

REO[Real Estate Owned]

REO[Real Estate Owned] 혹은 Bank Owned Property는 옥션을 통해서도 주택이 판매되지 않은경우 은행이 주택의 소유권을 완전히 가지고있는 주택을 의미합니다.

REO 주택은 이미 잠재적 바이어가 없다는 것을 보여주기 때문에 어떻게 보면 주택을 가장 저렴하게 구입할 수 있는 방법이기도 합니다.

다만 대부분의 REO주택은 부동산 투자자들이 거래하는 시장이라고 볼 수 있습니다.

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