[부동산]팬데믹 이후의 주택시장

KEY POINTS

전체 모기지 신청: 전주 대비 5.1% 감소
주택구매관련 모기지 신청: 전주 대비 5% 감소
리파이낸스 모기지 신청: 전주 대비 6% 감소

30년 고정 모기지 이자율[일반론]: 2.96% -> 2.98%
30년 고정 모기지 이자율[점보론]: 3.11% -> 3.11%
FHA 30년 고정 모기지 이자율: 2.97% -> 2.93%
15년 고정 모기지 이자율: 2.50% -> 2.47%
1/5 ARM 모기지 이자율: 2.92% -> 2.83%

계속되는 금리인상과 수요의 둔화

모기지 시장의 금리인상 추세가 계속되고 있고 이에 주택 구매와 리파이낸싱 수요가 모두 둔화되는 모습이 확연히 나타나고 있습니다.

전일[17일] 발표된 미 모기지 뱅커스 협회[MBA]의 주간 주택담보대출 신청 현황에 따르면 지난주 모기지를 신청한 총 건수는 전주대비 5.1%가 하락했습니다.

리파이낸싱은 6% 감소했고 이젠 작년과 비교해도 15% 높은 수준으로 거대한 수요의 모멘텀은 보이지 않고 있습니다.

주택구매 수요는 역시 5% 감소한 수준으로 30년 일반 고정 모기지[$548,250이하] 금리가 2.96%에서 2.98%로 증가한 것에 영향을 받고 있습니다.

최근 모기지 금리는 바이든 행정부의 초대형 경기부양책과 백신접종속도가 빠르게 확대되면서 코로나가 확연히 둔화되는 모습을 보여 더 빠르게 오르고 있습니다.

경기상황에 따라 유동적으로 움직이는 시장금리인 미 국채금리가 최근 강하게 치고올라오면서 모기지 금리도 함께 상승하고 있는것입니다.

이제 30년 고정 모기지 금리는 지난 11월 이후 최고치로 올랐고 이번주 급등한 미 국채금리를 보면 이번주도 오름 추세는 계속될 것으로 전망이 되고 있습니다.

30년 고정 모기지 금리 추이

팬데믹 이후의 주택시장

미 부동산 시장의 가장 빠른 선행지표중 하나라 할 수 있는 신규주택 착공건수는 1월 5개월만에 처음으로 감소했습니다.

지난 8월 이후 처음으로 하락한 신규주택 착공건수는 현재 너무 높게 형성되어 버린 주택시장의 가격에 올라가는 금리가 만나면 수요가 어떻게 되는지를 극명하게 보여주고 있습니다.

오늘 발표된 1월의 신규주택 착공건수는 158만건으로 전월대비 6% 감소했습니다만 여전히 전체적인 수치는 팬데믹 이전과 이후를 보더라도 상당히 높은 수준입니다.

신규주택 착공건수 추이

출처: Bloomberg

더욱이 아직 착공은 하지 않았지만 건축허가를 요청한 건수는 1월에 188만건으로 전월대비 10%나 올라갔고 건축이 시작되지는 않았지만 승인을 받아놓은 백로그는 20만개가 넘는 수준으로 주택시장이 여전히 방향은 위를 보고 있음을 확실히 보여주고 있습니다.

물론 향후 주택시장을 위협할 리스크는 존재합니다.

너무 높아진 목재비용으로 건설비용도 함께 상승하고 있어 이것이 주택시장의 가격 상승세와 수요둔화에 영향을 주고 있고 팬데믹 기간동안 주택을 구매한 대부분의 사람들이 크레딧이 760점 이상으로 아주 좋고 수익이 탄탄하다는 것입니다.

이는 이미 부를 상당히 소유한 이들이 팬데믹 동안 최저금리의 이점을 활용했다는 것을 의미합니다.

반대로 가격이 높고 금리가 오르는 시점에서 이들과 같은 부유층의 수요가 강하게 나타날 가능성은 그리 많지 않은것이 사실입니다. 문제는 이들의 바통을 이어갈 일반 중저소득층의 수요가 나올수 있느냐는 것이죠.

그리고 그에 대한 해답은 미 정부의 팬데믹으로 인한 주택시장 지원안인 모기지와 렌트 유예기간이 종료가 된 후에야 가시화가 될 것으로 보입니다.

2020년 4분기 모기지를 신청한 70%이상이 760점 이상

출처: Bloomberg

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