[부동산]최악의 공급부족사태에 휘청이는 주택시장

itechkorea 04/15/2021 3,065 Views

KEY POINTS

전체 모기지 신청: 전주 대비 3.7% 감소
주택구매관련 모기지 신청: 전주 대비 1% 감소
리파이낸스 모기지 신청: 전주 대비 5% 감소

30년 고정 모기지 이자율[일반론]: 3.36% -> 3.27%
30년 고정 모기지 이자율[점보론]: 3.41% -> 3.35%
FHA 30년 고정 모기지 이자율: 3.36% -> 3.24%
15년 고정 모기지 이자율: 2.74% -> 2.67%
1/5 ARM 모기지 이자율: 2.92% -> 2.60%

최악의 경제성에 줄어드는 수요

올해 내내 오르던 모기지 금리가 최근 정체되는 모습을 보이며 하락세를 보이고 있지만 모기지 신청 수요는 전반적으로 둔화되는 모습을 벗어나지 못하고 있습니다.

지난 주 30년 고정 모기지 이자는 3.36%에서 3.27%로 하락했습니다만 리파이낸싱을 포함해 주택 구입 수요도 각각 5%와 1% 줄어드는 모습을 보이고 있습니다. ^MBA

리파이낸싱의 경우 금리 상승세에 올해 10주중 9주가 하락하는 침체를 벗어나지 못하고 있습니다.

문제는 극심한 공급부족에 주택 구입을 위한 수요도 풀백을 하고 있다는 점입니다. 전주에 비해 1%가량 소폭 하락한 구매관련 어플리케이션은 작년 팬데믹에 직격탄을 맞은 전년동기대비 51%가 높지만 시장이 정상적이었던 2019년의 같은 기간과 비교하면 낮을만큼 상황이 좋지 않습니다.

특히 주택구매수요가 팬데믹 이후, 2019년 대비 처음으로 더 낮은 모습을 보였다는 점은 주목할만합니다.

주택시장의 성수기가 시작되는 시기에 나타나고 있는 3주 연속 주택구매 수요의 하락세는 감당하지 못할정도로 높아지고 있는 가격과 눈씻고 찾아봐도 찾을 수 없는 주택매물에 대한 타격이 실질적으로 나타나면서 바이어가 점점 시장에서 물러나고 있음을 보여주고 있습니다.

팬데믹 이후 처음 나타나는 2019년 대비 하락

부동산 리서치 기업인 CoreLogic에 따르면 3월 주택시장의 가격은 전년대비 10%가 오르며 주택시장의 가격 상승세가 계속 진행중임을 보여주고 있습니다.

이제 시장은 부동산 시장이 이전과는 다른 Affordable Housing Crisis, 즉 주택 공급이 수요를 전혀 따라가지 못하면서 경제성이 극도로 악화되는 ‘공급부족위기’를 맞고 있다고 판단하고 있습니다.

저렴한 주택을 찾는것은 이제 거의 불가능에 가깝고 모든 가격대에서 매물이 부족한 현상이 이어지고 있습니다.

현재 미국에서 리스팅 가격보다 더 높은 가격으로 판매되는 비율은 절반에 가까운 무려 42%에 달할만큼 바이어들은 웃돈을 주고서라도 계약을 해야되는 지경에 이르고 있습니다. ^CNBC

수요와 공급의 극심한 불균형으로 만들어지고 있는 이러한 비 이성적인 상황에 구글 서치 트렌드에 ‘언제 주택시장이 붕괴하느냐’는 질문이 이전에 비해 2,450%나 높게 폭등하고 있고 ‘판매가보다 얼마나 더 돈을 줘야할까’라는 질문도 350%에 달할만큼 주택시장을 바라보는 미국인들의 시선은 당황스러움으로 가득차 있습니다.

주택시장에 대한 구글서치 트렌드

전환을 맞이할 하반기

국책 모기지 기업인 Freddie Mac에 따르면 현재 미국 주택시장의 수요를 맞추기위해서는 지금보다 380만개의 단독주택이 더 필요한 상황입니다. ^WSJ

현재 약 4백만채나 되는 주택시장의 공급부족사태를 야기하고 있는 요인은 크게 세가지로 볼 수 있습니다.

첫째는 팬데믹으로 인해 많은 잠재적 셀러들이 집을 내놓지 않고 있는것을 들 수 있습니다. 여전히 미 주택소유주의 대부분을 차지하고 있는 베이비부머 세대들은 팬데믹으로 인해 집을 내놓지 못하고 있는 상황입니다.

이는 그렇지 않아도 적은 매물부족 사태를 심화시키며 주택시장의 심각한 왜곡을 부르고 있습니다.

하지만 백신접종이 가속화되고있는 지금 완전면역이 이루어질 것으로 예상되는 6월에서 7월 이후부터는 확연히 개선되는 모습을 보일 가능성이 있습니다.

두번째는 부동산 버블시절 이후 전혀 이전의 모습을 찾지 못하고 있는 신규주택착공입니다. 다행이 작년부터 사상최저수준을 기록한 금리로 인해 신규주택 착공건수가 2007년과 2009년의 부동산 붐 이후 가장 빠른 속도로 증가했지만 이 마저도 목재값등 원자재값의 급등세로 인해 올해 초부터 둔화되는 모습을 보이고 있습니다.

긍정적인 점은 향후 수요의 폭발가능성으로 인해 여전히 홈빌더들의 자신감은 빠르게 치솟고 있고 부담으로 다가오는 목재값의 급등세는 진정될 가능성이 있다는 것입니다.

사상최고수준으로 치솟은 목재값

이미 미국의회는 너무 빠르게 솟고있는 목재값을 잡기위해 바이든 대통령에게 입법적인 해결책을 요구하고 있고 동맹과의 협력을 강조하는 바이든 행정부의 특성상 캐나다에 부과한 목재에 대한 과세는 풀어질 가능성이 높아보이는 것이 사실입니다. ^WW

또한 인플레이션에 대한 우려는 올해 여름 피크를 기록하고 올 해 하반기부터 다시 하락세를 보일 가능성이 있어 원자재 가격또한 이러한 추세를 선행할 수 있습니다.

목재값의 안정은 향후 홈빌더가 수요를 충족시킬 수 있는 안정적인 가격대의 주택건설을 진행할 수 있는 토대를 마련할 수 있다는 점에서 공급부족 해결의 실마리를 제공할 것입니다.

세번째는 미국 정부에서 코로나 경기부양책으로 유지하고 있는 퇴거중단및 모기지유예 지원안입니다. 이 정책은 코로나로 신음하고 있는 저소득층등 미국인들을 위해 마련되었지만 결과적으로 주택시장에는 매물이 나오지 못하게 하는 장치로 작용하고 있습니다.

이 정책이 끝나는 시점인 올해 하반기 9월부터 이로인해 묶였던 매물들이 조금씩 풀려 시장에 나올 가능성이 있습니다.

결론적으로 주택시장은 올 하반기부터 매물이 나와 지금 보이는 심각한 수준의 공급부족사태는 진전을 보일 수 있고 이로인해 주택시장의 가격또한 안정적으로 수준으로 돌아올 것으로 보입니다.

특히 팬데믹 이후 최악을 기록하던 모기지 업체들의 크레딧 가용지수[Credit Availability Index]가 올해들어 조금씩 상승하며 모기지 신청자들에 대한 은행들의 시선이 조금씩 완화되는 모습을 보인다는 점은 역시 공급의 증가와 함께 수요역시 함께 이에 발맞춰 시장의 건강한 회복을 도울 수 있을것입니다.