[부동산]질로우의 2021년 부동산 전망

KEY POINTS

전체 모기지 신청: 전주 대비 4.2% 감소
주택구매관련 모기지 신청: 전주 대비 0.8% 감소
리파이낸스 모기지 신청: 전주 대비 6% 감소

30년 고정 모기지 이자율[일반론]: 2.90% -> 2.86%
30년 고정 모기지 이자율[점보론]: 3.09% -> 3.08%
15년 고정 모기지 이자율: 2.42% -> 2.40%
1/5 ARM 모기지 이자율: 2.57% -> 2.63%

2020년을 마감한 최저금리

MBA[모기지뱅커스협회]가 발표하는 모기지 금리는 2.86%, 국책기관인 Freddie Mac에 따르면 금리는 2.65%로 50년래 가장 낮은 수준으로 하락했습니다.

하지만 12월 말 1년 중 가장 비수기인 상황을 반영하듯 모기지 신청건수는 전반적으로 가장 낮은 모습을 보였습니다.

특히 명목금리인 국채수익률이 조지아에서의 민주당 승리로 작년 3월 이후 처음으로 1%위로 튀어오른 가운데 향후 모기지 금리도 상승세를 보일수 있음을 시사하고 있습니다.

10년물 국채 수익률[금리]와 모기지 금리추이

United States MBA 30-Yr Mortgage Rate

실제로 이번주부터 모기지 금리는 지난주 2.86%에서 2bp 상승한 2.88%에서 거래되고 있습니다.

다만 최근 코로나 확산세가 다시 무섭게 픽업하고 있고 이로인해 고용시장이 7개월만에 처음으로 고용이 감소하는등 경제가 둔화되는 시그널을 보이고 있어 모기지 금리의 상승 모멘텀은 느려질 가능성이 있습니다.

질로우의 2021년 부동산 전망

미 최대의 부동산 정보업체인 질로우[Zillow]는 2021년 부동산 전망을 발표했습니다.

질로우는 미국의 부동산 시장이 올해에도 경제회복세를 바탕으로 도시를 중심으로 재건되면서 강력한 수요를 발생시킬 것으로 전망하고 있습니다.

이로인해 연간 주택 판매율이 급등해 40년만에 가장 높은 수준을 기록할 것으로 보고 있습니다.

다만 높은 주택가격과 상승할 것으로 보이는 모기지 금리, 그리고 렌트비용등은 결과적으로 주택시장의 경제성이라는 측면에서는 상당한 수준의 도전에 직면할 것으로 보입니다.

80년대 이후 가장 높을것으로 보이는 주택판매

2020년은 미국의 주택시장에서 가장 뜨거운 해 중 하나였습니다.

팬데믹으로 인해 봄 시즌이 락다운으로 인해 ‘일시중지’를 했음에도 이는 결과적으로 금리의 최저하락이라는 호재로 다가와 주택시장의 수요가 폭발하는 계기가 된 바 있습니다.

질로우는 올해 주택판매가 더욱 폭발적으로 상승할 수 있을것으로 예상하고 있으며 올해에만 주택판매 성장률이 21.9% 로 1983년 이후 가장 높은 해가 될것으로 전망합니다.

작년 팬데믹으로 인한 불확실성으로 주택을 내놓지 않은 잠재적 판매자들이 올해에는 매물로 내놓음으로써 판매는 더 폭발적으로 증가할 가능성이 있습니다.

도시에 대한 수요는 급증할것

2020년은 팬데믹으로 인해 많은 사람들이 도시를 떠나 교외로 향했습니다.

이는 결과적으로 맨하탄이나 샌프란시스코와 같은 밀집된 대도시의 렌트비가 각각 12%와 5%가량 낮아지는등 수요를 크게 하락시키고 교외지역의 하우스 수요를 증가하게 만드는 촉매제로 작용했습니다.

하지만 백신으로 인해 올해 코로나가 종식되고 경제가 회복될수록 다시 도시에 대한 수요는 증가할 것입니다. 이미 홈빌더들은 도시와 다세대주택에 대한 수요를 충족하기 위해 작년말부터 공급을 늘리는 등 발빠르게 움직이고 있습니다.

경제성의 악화는 잠재적 악재

주택가격 상승세는 금융위기 이후 가장 빠른 속도로 오를것입니다.

여전한 주택재고 문제는 구매자들이 서로 경쟁을 할 수 밖에 없는 환경을 조성할 것이고 이로인해 2021년에는 주택가격 상승률이 10%를 초과할 가능성이 있습니다.

결국 이로인해 생애 첫 주택을 구입하려는 잠재적 구매자들은 상당한 수준의 경제성 악화라는 문제에 직면하게 될 것입니다.

작년 팬데믹은 사상최저수준의 금리라는 선물을 부동산 시장에 선사했지만 올해 백신으로 인한 경제의 회복은 이를 되돌릴 가능성이 있습니다.

결국 더 높아지는 금리와 주택가격은 잠재적인 주택 구매자들에게 벽이 될 가능성이 있습니다.

렌트시장의 회복

작년 주택시장의 뜨거운 수요에도 불구하고 팬데믹의 충격을 고스란히 흡수한 부분은 바로 상업용 부동산과 임대시장이었습니다.

주택가격은 상승했지만 임대료는 거의 움직임이 없었고 특히 뉴욕, 보스턴, 샌프란시스코와 같은 대도시 지역에서는 처음으로 렌트비가 하락하는 일까지 발생했습니다.

하지만 경제회복과 코로나의 종식은 결과적으로 대도시에 대한 젊은 세대의 수요를 자극할 것이고 결국 대도시와 다세대주택은 다시 회복될 것입니다.

가격에 따른 주택판매 추이

Source: WSJ

부동산 쇼핑도 디지털화

2020년 이후 부동산 시장에서 가장 크게 달라진 점 중 하나는 주택쇼핑도 디지털화하고 있다는 것입니다.

그리고 올해는 이런 추세가 더욱 자리를 잡아 3D 홈투어와 같은 가상경험이 부동산 시장의 새로운 스탠다드로 자리매김할 것으로 보입니다.

질로우의 설문조사에 따르면 에이전트의 대부분[72%]은 코로나 팬데믹이 끝난 이후에도 온라인 가상투어 도구를 계속 사용할 것이라 답했습니다.

부동산 시장의 온라인 전환은 더 가속화될 것으로 보입니다.

올해 성수기는 가장 뜨겁고 마지막이 될 수도 있을것

부동산 시장의 성수기는 봄과 여름입니다.

일반적으로 미국인들은 날씨가 추워지는 봄,가을에 주택을 매물로 내놓기 때문입니다.

백신의 배포는 결과적으로 경제회복에 대한 기대를 자극하고 금리상승전 주택시장 수요의 급등세를 이번 봄과 여름시즌에 보여줄 가능성이 있습니다.

많은 사람들이 금리가 오르기전 낮은 금리를 락인하기 위해 주택시장에 뛰어드는 모습을 보일수 있다는 것입니다.

다만 부동산의 디지털화가 계속될수록 굳이 봄이나 여름에 매물을 내놓지 않아도 되는만큼 부동산 시장의 성수기가 봄여름에 국한되지 않을것으로 보고 있습니다.

하지만 주택 구입과 매물은 날씨도 날씨지만 학교 개학시기인 가을전 이루어지는 경우가 많아 이런 봄여름의 성수기가 흐려질지는 장담하기 어려워보입니다.

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Ref>>> [Zillow]Bold 2021 Predictions: A Stronger Housing Market Across the Board

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