[부동산]주택판매는 14년래 최고, 맨하탄 공실률은 역대 최고

KEY POINTS

전체 모기지 신청: 0.6% 하락
주택구매관련 모기지 신청: 2% 하락
리파이낸스 모기지 신청: 0.2% 하락

30년 고정 모기지 이자율[일반론]: 3.00% -> 3.02%
30년 고정 모기지 이자율[점보론]: 3.30% -> 3.33%
FHA 30년 모기지 이자율: 3.12% -> 3.12%
15년 고정 모기지 이자율: 2.59% -> 2.61%
1/5 ARM 모기지 이자율: 2.63% -> 2.86%

금리상승과 둔화되는 수요

미국 주택시장 대출금리의 기준이 되는 30년 모기지 이자율이 지난주 3.02%로 소폭 상승하면서 수요도 조금씩 둔화되는 모습을 보이고 있습니다.

여전히 전체적인 구매 수요자체는 작년과 비교해서 26%나 높은 수준이지만 올해 자체 수요로 보면 4주 연속 하락세를 이어가고 있습니다.

전일 발표된 모기지 뱅커협회의 데이터에 따르면 주택구매 수요는 지난주 2% 감소했으며 이는 4주 연속 하락세입니다.

물론 새학기와 비수기가 시작되면서 나오는 시즈널한 영향이 큰것으로 보이지만 여전히 수요에 비해 너무 낮은 주택 재고량은 잠재적인 주택시장의 가장 큰 리스크입니다.

주택 재고와 부동산지수 추이

Source: The Dailyshot

부동산 시장이 아직까지 사상최저수준의 이자율과 높은 수요로 활황을 보이고 있지만 극심하게 낮은 수준을 보이는 재고량은 결과적으로 수요를 충족시키지 못하면서 부동산 시장의 투자심리를 둔화시킬 수 있습니다.

부동산 버블이 있었던 2004년에서 2006년까지도 재고량은 수요를 따라가지 못했고 이는 결국 부동산 가격의 급속한 상승세를 불러일으키며 서브프라임이라는 빈약한 크레딧 스탠다드로 인해 무너진바 있습니다.

최근 계속해서 증가추세를 보이는 국채 금리또한 다른 잠재적 위험요소입니다.

모기지 금리가 추종하는 미 국채의 수익률은 현재 코로나 부양책 합의 기대로 인해 4개월래 최고치를 기록하고 있습니다.

지금까지 금리의 변동성이 상당히 나타나면서 상대적으로 모기지 이자율은 낮게 유지된 것이 사실입니다. 하지만 대선이후 부양책이 확실히 합의가 되고 법제화가 되면 금리는 더 오를 가능성이 높습니다.

6월이후 최고치를 보인 미국 10년물 국채 금리

미국 홈 모기지 대출금리는 이러한 장기 국채 금리를 그대로 따라가는 습성이 있고 결국 모기지 이자율도 이에 따라 향후 높아질 가능성이 높은것이 사실입니다.

여기에 코로나 바이러스가 유럽을 중심으로 다시 미국에서도 3차 확산을 하고 있는 것이 점점 분명해진다는 리스크도 있습니다.

코로나의 재확산은 비수기로 접어드는 부동산 시장에 높아지는 이자와 함께 상당한 수준의 악재로 다가올 수 있습니다. 사람들은 다시 집 밖으로 나가기를 꺼려하고 이는 단기적으로 부동산 시장에 상당한 부담으로 다가올 것입니다.

기존주택판매는 14년래 최고

이번 주 집계된 9월의 주택시장 데이터는 모든 면에서 예상을 상회하고 있습니다. 그만큼 주택시장의 현상황은 밝아보입니다.

상무부가 발표한 신규주택 착공건수는 전달보다 1.9%늘어난 142만건을 기록했고 이 중 극심한 재고부족 상태를 보이고 있는 단독주택 착공이 전체의 78%를 차지했다는 점은 긍정적입니다.

특히 향후 주택시장의 흐름을 선행하여 볼 수 있는 신규주택 허가건수는 5.2%가 급증한 155만건을 기록하며 향후 부동산 시장에 대한 기대를 엿볼수 있습니다.

미국 부동산 판매시장의 90%를 차지하는 기존주택 판매실적은 더 좋습니다. 9월의 기존주택 판매는 전달보다 무려 9.4% 증가한 654만건을 기록했는데 이는 2006년 5월 이후, 14년래 최고치입니다.

빠르게 상승하는 주택가격

Source: NAR

맨하탄 공실률은 역대최고

주택시장이 고공행진을 하고 있지만 뉴욕과 샌프란시스코와 같은 도시지역은 명암이 확연히 갈리고 있습니다.

3월부터 시작된 코로나 팬데믹으로 인해 트래픽이 많은 도심지역과 콘도와 아파트는 급속히 식어가고 있는것인데 이는 기존주택 판매 데이터에서도 볼 수 있습니다.

단독주택의 재고는 급격히 떨어지며 수요를 못맞추고 있고 반대로 콘도와 아파트는 상대적으로 재고가 여유로운 상황입니다.

건물 타입별 주택재고 현황

맨하탄의 경우 상황이 심각한데 최근 8월 기준 세입자가 없이 비어있는 아파트수는 총 1만 5천가구로 7월과 비교해서 14.5%나 늘어 14년래 최대치를 기록하고 있고 공실률은 5.1%로 4개월 연속 5%를 초과하며 역대 최대치를 기록하고 있습니다.

1년전 맨하탄의 공실률이 1.96%에 불과했다는 점을 감안할 때 단 6개월만에 맨하탄의 부동산시장이 급격한 변화를 보인것으로 분석되고 있습니다.

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