[부동산]주택담보대출 홈모기지의 종류와 프로그램

홈모기지의 종류

미국에서 집을 구입하기 위해서는 주택융자, 즉 홈 모기지 대출을 받아야 합니다.

그런데 홈모기지에도 여러 종류가 있습니다. 일단 모기지의 금액에 따라 종류가 바뀌고 이에 따라 이자율도 다릅니다.

모기지 종류에 따른 이자율[7/12 – 7/18일 주 기준]

30년 고정 모기지 이자율[일반론]: 3.19% -> 3.20%
30년 고정 모기지 이자율[점보론]: 3.53% -> 3.51%
FHA 30년 모기지 이자율: 3.24% -> 3.13%
15년 고정 모기지 이자율: 2.70% -> 2.71%
1/5 ARM 모기지 이자율: 3.00% -> 2.89%

또한 정부의 지원을 받는 프로그램을 사용하느냐 혹은 모기지 상환기간에 따라서도 이자는 다르기 마련입니다.

홈모기지에 어떤 종류의 프로그램이 있을까요?

Conventional Loan

Conventional Loan 은 일반론으로 정부의 지원을 받지않고 은행, 크레딧유니언 혹은 모기지회사와 같은 대출기관에서 융자를 받는 론을 의미합니다.

다만 일부 컨벤셔널론은 정부 스폰서의 대출기관인 Fannie Mae와 Freddie Mac의 개런티를 받기도 합니다.

컨벤셔널론은 고정 이자, 즉 대출기간동안 이자를 고정하는 론을 제공하며 일반적으로 정부가 보증 혹은 지원하는 대출프로그램인 FHA나 VA론과 같은 프로그램보다는 이자율이 일반적으로 조금 더 높습니다.

대출이 정부의 개런티를 받지 않기 때문에 이자도 좀 더 높고 대출승인과정에 있어 요구하는 서류등도 좀 더 까다롭기 마련입니다.

컨벤셔널론도 금액에 따라 종류가 있습니다.

Conforming Loan

Conforming Loan은 FHFA[미 연방 주택금융청]과 Freddie Mac과 Fannie Mae가 지정하는 펀딩 기준 금액 아래의 대출을 의미합니다.

매년 기준이 달라지는데 현재 2020년 기준 Conforming Loan의 기준은 $510,400입니다. [2019년 $484,350에서 상향조정]

다만 Conforming Loan의 기준금액은 지역에 따라 달라질 수 있습니다.

예를 들어 주택시장이 전반적으로 높은 샌프란시스코나 뉴욕의 경우 Conforming Loan 기준금액은 $776,500로 기본금액의 무려 150%나 높습니다.

Conforming Loan은 기본적으로 다른 일반론보다 이자율이 낮습니다. 특히 FHA Loan과 같은 정부지원을 받는 Conforming Loan은 더 낮습니다.

여기에 대출기관[Lender] 또한 Conforming Loan을 선호합니다. 왜냐하면 이 대출은 정부의 개런티를 받을 수 있기 때문에 쉽게 모기지채권으로 묶어 투자상품으로 팔수 있기 때문입니다.

Non-Conforming or Jumbo Loan

Conforming Loan의 기준금액을 초과하는 대출을 Non-Conforming Loan 혹은 점보론이라 부릅니다.

금액은 Conforming Loan의 기준금액인 $510,400을 초과하는 금액이 점보론에 포함되며 이 역시 지역에 따라 다릅니다.

예를 들어 뉴저지의 경우 $765,600이 넘으면 점보론에 포함되며 뉴욕은 $765,600이 초과될 경우 점보론이 됩니다.

점보론은 일단 정부가 기준으로 잡은 Conforming Loan을 초과하기 때문에 대출자체가 정부기관의 개런티를 받지 못합니다.

고가의 주택들을 대상으로 하는 주택융자이기 때문에 일반 Conforming Loan에 비해 이자율이 상대적으로 높습니다.

그래서 홈바이어의 경우 Conforming Loan의 금액을 넘는 경우 하나의 점보론을 받는것보다 두개의 컨포밍론을 받는 경우도 있습니다.

FHA Loan

FHA Loan은 Federal Housing Administration[미 연방주택청]이 인가한 대출기관으로부터 받는 주택융자로 저소득자 혹은 중산층을 위한 정부지원 대출프로그램입니다.

FHA Loan의 가장 큰 특징은 크레딧이 조금 낮아도, 다운페이먼트를 할 돈이 부족해도 주택융자를 받을 길을 열어놓고 있다는 것입니다.

일반적으로 Conforming Loan에서 요구하는 다운페이먼트의 비율이 전체 주택금액에서 20%를 요구한다면 FHA Loan은 주택가치의 96.5%[2020년 기준]까지 대출을 해줍니다.

예를 들어 $50만불의 대출을 받는다면 3.5%의 다운페이먼트 즉 $17,500만 있으면 대출이 가능하다는 의미입니다.

특히 다운페이먼트를 가족에게 지원을 받거나 다운페이먼트 지원 프로그램또한 가능하다는 장점이 있습니다.

또한 크레딧 점수도 일반론이 620점 이상이 필요하다면 FHA Loan은 최소 580점 이상이 된다면 승인자격이 됩니다. 크레딧이 더 안좋을경우 다운페이먼트를 10%이상 한다면 FHA Loan 승인을 받을수도 있습니다.

FHA Loan은 FHA에서 개런티를 하기는 하지만 FHA에서 직접 이슈하는 대출은 아닙니다. FHA에서 승인받은 은행등의 기관에서 제공하며 FHA Loan은 대출을 못갚아 디폴트가 나더라도 정부가 그 손해를 커버합니다.

다만 그런 리스크가 있어 FHA Loan을 받으려면 모기지 보험[Mortgage Insurance Premium]을 가입해야 합니다.

MIP는 두 종류를 해야하는데 처음 모기지를 받으면 업프론트로 내는 UFMIP와 매년 정기적으로 내야하는 Annual MIP가 있습니다. 2020년 기준 UFMIP는 1.75%입니다.

예를 들어 $35만불의 주택모기지를 FHA Loan으로 받는다면 먼저 UFMIP로 $350,000 x 1.75% = $6,125를 클로징할때 페이를 해야하고 Annual MIP는 $350,000 x 0.85% = $2,975로 매달 $247.92을 페이해야 합니다.

참고로 연간 페이하는 Annual MIP는 일반적으로 0.45%에서 1.05%가량합니다.

FHA LOANS VS. CONVENTIONAL LOANS

 FHA LOANCONVENTIONAL LOAN
Minimum Credit Score500620
Down Payment3.5% with credit score of 580+ and 10% for credit score of 500 to 5793% to 20%
Loan Terms15 or 30 years10, 15, 20, or 30 years
Mortgage InsuranceUpfront MIP + Annual MIP for either 11 years or the life of the loan, depending on LTV and length of loanNone with down payment of at least 20% or after loan is paid down to 78% LTV
Mortgage Insurance PremiumsUpfront: 1.75% of the loan + Annual: 0.45% to 1.05% PMI: 0.5% to 1% of the loan amount per year
Down Payment Gifts100% of down payment can be a giftOnly part can be a gift if down payment is less than 20%
Down Payment Assistance ProgramsYesNo
Source: Investopedia

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