[부동산]제로금리발표에도 치솟는 모기지 이자

연준의 긴급금리인하

코로나바이러스 사태가 팬데믹, 즉 글로벌 대유행으로 진화하고 유럽에 이어 미국까지 확산하고 있습니다. 이제 전세계 감염자는 28만명을 넘어가고 있고 사망자는 만명을 초과했습니다.

주식시장은 한달이 채 안되는 기간동안 무려 30%가 하락하며 역사상 가장 빠르고 무서운 수준의 폭락세를 보여주고 있습니다.

이에 미국의 중앙은행인 연방준비위원회는[이하 연준]은 3/15일 긴급금리인하를 통해 기준금리를 제로로 회귀시켰습니다.

그동안 이란과의 전쟁위협과 코로나바이러스로 인한 자산시장의 출렁임이 부동산 시장에는 역설적으로 금리인하 가능성이 제기되며 호재로 작용한 것이 사실입니다.

이를 반영하듯 모기지 이자율은 올해들어 가파른 속도로 하락했고 이를 기회로 삼은 리파이낸싱과 주택모기지 신청건수는 급등을 했습니다.

연준이 금리를 제로로 회귀시키며 모기지 이자율은 더 떨어져야 할것으로 기대하는 것이 당연할 것입니다. 하지만 시장은 전혀 다른 결과를 내놓았습니다.

이번주 발표된 30년 모기지 이자율은 기존의 3.47%에서 3.74%로 급등했습니다. 올해 1월들어 가장 큰폭의 상승세입니다.

모기지이자와 기준금리

일반적으로 금리가 낮아지면 모기지 이자도 낮아져야 한다고 생각할것입니다. 하지만 실제로는 모기지 이자율은 기준금리가 아닌 시장의 실효금리중에서도 가장 벤치마크가 되는 미 국채 10년물 수익률을 따라갑니다.

이유는 간단합니다. 은행은 주택바이어에게 이자를 받고 대출을 해줍니다. 그리고 대출을 담보로 증권을 만들어내어 다시 팔게됩니다. 이른바 서브프라임 금융위기당시 문제가 되었던 MBS[Mortgage Backed Securities. 주택저당증권]입니다.

그런데 은행이 이 MBS를 팔기위해서는 채권시장에 통용되는 실효금리가 적용되는데 벤치마크가 되는 실효금리가 바로 미국 국채 10년물 금리입니다. 또한 대부분의 모기지가 평균적으로 약 10년을 기준으로 또다른 주택 매매로 대출이 상환되거나 재융자가 실시되기 때문에 10년물 금리와 연동이 됩니다.

이러한 이유로 모기지이자는 미 국채 10년물 수익률과 연동이 됩니다.

현재 모기지 이자가 궁금하시다면…

10년물 국채금리

최근 10년물 국채수익률은 코로나바이러스로 인해 안전자산의 수요가 몰리며 하락했지만 사우디와 러시아의 유가전쟁이 발발하며 저유가로 인해 채권시장의 붕괴가 가시화되자 가치가 하락하며 수익률이 급등합니다.

하지만 이후 계속된 정부의 부양책이 발표되며 채권시장이 안정을 되찾고 다시 수익률이 하락하게 됩니다.

현재 자산시장은 한치 앞을 알기 어려울정도로 불확실성이 뒤덮고 있습니다. 코로나바이러스로 인해 소비와 생산은 멈춰있고 실업률은 치솟을것으로 보입니다.

이제는 부동산 시장에 모기지 이자가 중요한 것이 아닌 시점이 다가오고 있을수도 있다는 의미입니다.

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