[부동산]이상신호? 모기지 연체율 4년래 가장 높게 급등 구매수요는 후퇴

KEY POINTS

전체 모기지 신청: 5.1% 상승
주택구매 모기지 신청: 6% 하락
리파이낸스 모기지 신청: 12% 상승

30년 고정 모기지 이자율[일반론]: 3.26% -> 3.19%
30년 고정 모기지 이자율[점보론]: 3.52% -> 3.53%
FHA 30년 모기지 이자율: 3.31% -> 3.24%
15년 고정 모기지 이자율: 2.77% -> 2.70%
1/5 ARM 모기지 이자율: 2.98% -> 3.00%

주택구매 수요 하락

지난주 모기지 이자는 또 하락했습니다. 전주의 3.26%에서 3.19%로 다시 사상최저치로 떨어졌고 이를 반영하듯 리파이낸싱 수요는 12%나 상승하며 1년 전과 비교하여 무려 107%나 높은 수준을 보였습니다.

하지만 주택구매를 위한 모기지 신청건수는 전주대비 6%가 하락하며 2주 전과 비교해서 절반정도로 뚝 떨어진 모습을 보였습니다.

그동안 주택구매 수요가 5월부터 계속 상승하는 모습을 보이며 부동산 시장의 건재함을 보여줬는데 수요가 줄어드는 모습을 보이고 있는것이죠.

다만 시즈널하게 봤을때 지금부터 부동산 시장의 수요는 점진적으로 하락하는 모습을 보입니다.

지난주 구매수요가 하락했다고 부동산 시장이 문제를 보인다고는 할 수 없다는 것이죠.

주택구매 융자수요는 6월을 정점으로 하락한다

주택융자, 모기지
Source: WSJ

그동안 부동산 시장의 주택구매 수요는 코로나 락다운으로 인해 3~4월 크게 하락했고 이때 억눌렸던 펜트업 수요가 5월부터 몰리며 작년동기대비 훨씬 큰 폭의 상승폭을 나타낸 바 있습니다.

MBA[미 모기지뱅커 협회]에 따르면 6월 주택구입을 위한 수요는 1년전보다 무려 54.1%가 증가했고 5월과 비교해서는 20% 증가했습니다.

MBA는 이에대해 코로나가 계속 일부주에서 확산세를 보이고 있음에도 불구하고 주택구매활동은 상대적으로 강세를 보이고 있다고 발표했습니다.

특히 최근 새로운 주택 건설이 수요를 맞추기위해 속도를 높일것으로 예상하며 부동산 시장의 고질적인 문제인 공급이 개선될 가능성을 보였습니다.

4년래 가장 높은 수준으로 급등한 연체율

문제는 주택수요의 하락이 아니라 주택융자 모기지 연체율이 급등하고 있다는 점입니다.

CoreLogic의 대출상황 보고서에 따르면 4월 미국의 주택담보 대출의 연체율이 6.1%로 급등하며 2016년 1월 이후 가장 높은 수준을 보였다고 합니다.

연체율은 Delinquency, 즉 페이먼트가 30일 이상을 넘은 것과 포어클로져된 수요를 함께 포함합니다.

모기지 시장의 연체율은 그동안 연간대비 27개월 연속 하락하고 있었는데 코로나사태로 인해 직격탄을 맞으며 처음으로 급등했습니다.

다만 연체기간이 30일에서 59일 사이의 초기단계의 연체로 분류되는 비율이 작년의 1.7%에서 4.2%로 급등하며 아직까지는 코로나로 인한 단기적인 문제일 수 있음을 보여주고 있습니다.

여전히 포어클로져된 비율은 21년래 가장 낮은 수준을 유지하고 있다는 사실을 비교하면 말이죠.

현재 가장 높은 수준의 연체율을 보이고 있는 주는 뉴욕이 10%로 가장 높았고 루이지애나, 뉴저지, 미시시피와 커넷티컷이 모두 8%를 넘는 연체율을 기록하며 잠재적으로 최악의 문제를 보이는 주들로 꼽혔습니다.

Source: CoreLogic

결론 / Conclusion

지난주 구매수요는 하락했지만 시즈널적인 측면에서 당연한 추세입니다.

문제는 신규주택착공으로 인한 공급이 계속 늘어날 것이라 MBA가 예상하고 있다는 점인데 그동안 부동산 시장의 가격상승을 이끌었던 가장 큰 요인중의 하나가 공급부족이었다는 점을 생각하면 가격을 위로 이끌 요인은 아닌셈입니다.

특히 현재 대량 실업사태와 연관된 판매물량이 쏟아져 나올 가능성도 간과해선 안될 것입니다.

이는 결과적으로 부동산 시장의 가격하락요인으로 작용할 수 있고 여기에 가장 큰 타격을 받을 것으로 보이는 주들은 연체율이 급속도로 높아지는 주들이 더 리스키해 보이는건 사실입니다.

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