[부동산]오르는 금리속에 2006년을 떠오르게하는 주택건설

KEY POINTS

전체 모기지 신청: 전주 대비 1.9% 감소
주택구매관련 모기지 신청: 전주 대비 3% 증가
리파이낸스 모기지 신청: 전주 대비 5% 감소

30년 고정 모기지 이자율[일반론]: 2.88% -> 2.92%
30년 고정 모기지 이자율[점보론]: 3.17% -> 3.19%
FHA 30년 고정 모기지 이자율: 2.93% -> 3.01%
15년 고정 모기지 이자율: 2.39% -> 2.48%
1/5 ARM 모기지 이자율: 2.66% -> 2.76%

오르는 금리

2021년을 시작하며 이제 기록적으로 낮았던 사상최저수준의 금리는 이제 과거의 기록이 될 가능성이 커지고 있습니다.

바이든 행정부가 새롭게 미국 경제의 키를 잡고 민주당이 상하원을 휩쓸면서 더 큰 재정정책의 가능성은 시장금리를 크게 떠올리고 있고 이는 결국 모기지 금리또한 들어올리고 있습니다.

지난 주 모기지 금리는 모두 강한 상승세를 보였습니다.

30년 모기지 고정금리는 2.88%에서 2.92%로 52만불 이상의 점보론에 대해서는 3.17%에서 3.19%로 15년 고정금리는 7주만에 2.48%로 처음 오르는 모습을 보였습니다.

다만 그럼에도 불구하고 여전히 주택시장의 수요는 전반적으로 강한 모습을 나타내고 있습니다.

금리가 오르는만큼 재융자 수요는 줄어들었지만 마음이 급해진 주택구매 수요는 전주보다 3%가량 오르는 모습을 보이며 여전히 작년과 비교하여 15%나 높은 모습을 보였습니다.

MBA[모기지뱅커스협회] 주택구매 지수

Source: The Dailyshot

2006년이후 가장 높은 주택착공

금리가 오르는 모습을 보이고 있지만 여전히 이전과 비교하면 너무나도 낮은 상황입니다.

작년을 제외하면 지난 10년간 평균적인 30년 고정금리가 4.5%에 달했다는 사실은 현재 2.92%에 달하는 금리가 얼마나 낮은 수준인지 잘 보여주고 있습니다.

이는 결과적으로 주택시장에 강한 수요를 만들어내고 있고 경기회복이 될것으로 예상되는 올해 주택시장의 초기수요를 더욱 부채질하고 있습니다.

30년 모기지 고정금리 추이

더욱이 팬데믹으로 인해 단독주택에 대한 니즈가 더욱 커지면서 건축업자들은 이런 강력한 수요에 대응하기 위해 주택건설을 더욱 가속화하고 있는 상황입니다.

오늘 발표된 미국의 신규주택착공건수는 2006년말 이후 가장 높은 수준인 전월대비 5.8% 증가한 167만건을 기록했습니다. 이는 시장의 예상치 중간값이었던 156만건을 모든 면에서 추월한 기록입니다.

이중에서도 단독주택의 수요는 폭발적인데 전월대비 12%나 급증한 134만건을 기록하며 작년 6월 이후 가장 높은 상승폭에 역시 2006년이후 가장 높은 수준을 기록했습니다.

가히 부동산 버블당시를 생각하게 하는 미국 주택시장의 붐이라고 할만한 모습을 보이고 있는 것입니다.

부동산 버블이후 가장 높은 신규주택착공

Source: Bloomberg

렌트시장의 약세와 바이든 행정부의 정책

팬데믹으로 인해 주택시장이 낮아진 금리로 인한 수혜를 듬뿍 받고 있지만 상대적으로 렌트시장은 가장 큰 피해를 입고 있습니다.

많은 저임금자들과 실업자들이 렌트를 못내고 있고 대도시의 임대시장은 팬데믹으로 인한 다세대주택과 아파트에 대한 기피심리가 임대료 하락을 더욱 부추기고 있습니다.

다만 바이든 행정부가 들어서면서 최근 제시하고 있는 각종 재정부양책및 각종 지원방안은 렌트시장의 하방압력을 낮출것으로 보입니다.

미 정부의 각종 재정부양책은 미국인들의 저축률과 규모를 경제침체에는 볼수없던 수준으로 끌어올리고 있는데 이는 결과적으로 이들의 주택구매에 대한 요구와 수요를 더욱 끌어올리는 모멘텀으로 작용하고 있습니다.

높아진 저축률과 금액은 결국 주택구입에 필요한 다운페이먼트에 사용할 수 있기 때문입니다.

리세션에도 불구하고 기록적으로 높아진 저축

Source: The Dailyshot

주택시장의 리스크

하지만 그럼에도 불구하고 올해는 작년과 같은 불꽃 가격상승과 수요는 보지못할 가능성이 매우 높습니다.

확실히 작년과 같은 금리는 이제 보기 어렵고 경기회복이 될수록 이자는 더 높아질 가능성이 높습니다.

여기에 백신의 등장으로 바이러스는 종식이 되고 팬데믹으로 인해 매물을 내놓지 못했던 집주인들은 일제히 억눌렸던 펜트업 공급의 상승을 불러올 수 있습니다.

가파른 주택시장의 상승세로 홈빌더들이 빠르게 공급량을 늘리고 있는 것도 메말랐던 주택시장의 재고와 공급에 숨을 쉬게할 수 있습니다.

팬데믹이 사라지는만큼 바이든 행정부의 경기지원에 대한 모멘텀은 더 약해질 수 있습니다.

금리상승과 공급의 증가는 정확히 지난해 주택시장의 불꽃 상승세를 보였던것과 완벽히 대조적인 모습이라는 점을 기억할 필요가 있습니다.

당장 홈빌더들의 주택시장 전망또한 작년의 피크를 지나 예상보다 점점 낮아지는 모습을 보이고 있고 전미주택건설협회[NAHB]의 시장 트렌드가 사실상 교외지역인 중서부를 제외하고는 모두 하락추세를 보이고 있다는 점도 눈여겨볼만한 점입니다.

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