[부동산]심각한 수준으로 치닫는 주택공급 부족사태

KEY POINTS

전체 모기지 신청: 전주 대비 0.5% 증가
주택구매관련 모기지 신청: 전주 대비 2% 증가
리파이낸스 모기지 신청: 전주 대비 0.1% 증가

30년 고정 모기지 이자율[일반론]: 3.08% -> 3.23%
30년 고정 모기지 이자율[점보론]: 3.23% -> 3.33%
FHA 30년 고정 모기지 이자율: 3.00% -> 3.19%
15년 고정 모기지 이자율: 2.56% -> 2.64%
1/5 ARM 모기지 이자율: 2.83% -> 2.84%

얼어붙는 시장에 냉수를 부은 금리

예상대로 지난 주 금리는 물가상승 우려가 자산시장을 흔들면서 함께 올라 작년 7월이후 최대폭의 상승세를 보였습니다.

이제 30년 고정 모기지 금리[일반 컨포밍론]는 3.23%에 달하고 FHA론은 3.19%를 기록했습니다.

이는 그렇지않아도 계속되는 금리인상 소식에 얼어붙고 있는 주택시장에 얼음물을 끼얹는 효과를 내고 있습니다.

모기지 수요는 한주동안 거의 움직임이 없었고 1년전 수요를 항상 크게 웃돌았던 상황도 끝나가고 있습니다.

특히 금리의 빠른 상승세로 인해 주택구매수요보다 리파이낸싱 수요가 빠르게 냉각되고 있습니다. 실제로 리파이낸싱 수요는 현재 4주 연속 감소했으며 4개월만에 최저수준입니다.

이전 수준으로 정상화되는 주택구매 수요

봄철을 맞아 늘어나는 수요

하지만 모기지 금리의 급등과 전체적인 수요의 하락세속에서도 긍정적인 시그널이 잡히고 있습니다.

봄철을 맞아 성수기로 진입하는 주택시장에 구매수요가 조금씩 늘어나는 모습을 보이고 있다는 점입니다.

특히 주목할 만한 점은 평균대출 사이즈가 6주만에 처음으로 줄어드는 모습을 보이고 있다는 점인데 이는 최근 정부관련 대출, 즉 생애 첫 주택구매자들이 많이 이용하는 FHA론이 증가하면서 일반 중저소득자들의 수요가 늘어나기 시작했다는 의미입니다.

팬데믹이 사라지고 금리가 현재 수준에서 크게 높아지지 않는다면 여전히 매력적인 수준으로 장기적인 관점에서 주택구매 수요는 강할 것으로 전망이 되고 있습니다.

실제로 홈빌더들은 강력한 수요를 맞추려 미리 착공도 시작하지 않은 주택을 판매하는 경우가 많아지고 있습니다. 주택시장에 버블이 생기기 직전의 상황이 벌어지고 있는것입니다.

급등하는 ‘착공을 시작도 하지 않은’ 주택의 판매

너무 심각한 공급부족사태

하지만 문제는 언제나 그랬듯 부족한 공급에 있습니다. 그것도 아주 심각한 수준의 공급부족사태입니다.

매물부족사태는 이제 주택시장을 아주 심각하게 왜곡시키며 부동산 시장을 이끌고 있습니다.

팬데믹으로 인해 빈 아파트가 많고 도시에서의 렌트비는 하락했지만 그럼에도 불구하고 집을 사는것이 엄청나게 어려운 상황입니다.

작년 같은 기간 절반수준의 집들만 시장에 나와있는데 이는 기록적인 공급부족사태를 야기하고 있습니다.

수요는 있는데 셀러들이 집을 내놓지 않으면서 가격은 천정부지로 치솟고 있습니다.

여전히 팬데믹이 살아있는 상황에서 셀러들은 집으로 잠재적인 바이어들을 들이고 싶어하지 않고있습니다. 여기에 집값도 계속 오르며 당연히 더 기다려 상황을 지켜보고자 하는 잠재적 셀러들이 많아지고 있는것입니다.

미국 주택 소유자의 대다수가 베이비 붐 세대 이후로 코로나 바이러스의 위협에 노출되기를 극도로 꺼려하는 그룹입니다. 백신이 배포되고 바이러스가 확연히 줄고 있지만 여전히 하루에 수만명이 걸리는 상황에서 집을 팔기위해 그것도 기다릴수록 가격이 올라가는 상황에서 아무도 집을 팔려 하지 않고 있는것입니다.

출처: NYTimes

렌트비는 하락하는데 주택판매가격은 급등세를 보이는 경우는 전례가 없습니다.

일반적으로 주택시장의 버블이 올때도 주택판매가는 렌트가격의 상승세를 뛰어넘는 수준으로 빠르게 상승한 후, 버블이 붕괴되면 그만큼 빠르게 하락하여 포어클로즈된 집들이 렌트시장에 진입하면서 렌트가격도 함께 하락하기 시작합니다.

현재는 수요가 넘쳐나는데 공급이 완전히 꽉 막히면서 주택가격은 급등하고 반대로 렌트비는 실업자가 늘어나면서 더 낮아지고 있는 상황입니다.

팬데믹이 초래한 주택시장의 이러한 심각한 왜곡이 향후 시장을 어떤 방향으로 끌고갈지는 아무도 모를것입니다.

하지만 확실해 보이는 점은 금리는 점점 오르고, 이는 수요를 조금씩 안정적인 수준으로 둔화시킬것이고 공급은 팬데믹이 종식되면서 늘어날 것이라는 점입니다.

이는 결과적으로 팬데믹이 완전히 종식되면 지금까지 기다렸다 집을 매물로 내놓는 물량이 폭발적으로 늘어나는 이른바 ‘펜트업 효과’가 나타날 가능성이 있다는 의미입니다.

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