[부동산]실업수당에 의지하는 렌트시장과 증가하는 주택압류

부동산 시장의 밝은 전망

코로나 팬데믹 이후 미국 경제에서 가장 빠른 회복세를 보이고 있는 곳을 꼽으라면 아마도 부동산 시장을 첫손에 꼽을수 있을것입니다.

부동산 시장은 셧다운이 해제되면서 사상최저수준으로 하락한 모기지 이자율에 힘입어 엄청난 대기수요가 몰려들었고 이는 그대로 판매와 가격의 상승으로 이어졌습니다.

30년 모기지 이자율과 판매지수 추이

부동산 시장은 5월부터 회복을 시작해 7월까지 상당한 수준의 회복을 했습니다.

다만 지난주부터는 구매수요가 이자율의 소폭 상승세에 밀려 물러나는 추세를 보였지만 CoreLogic HPI에 따르면 6월 주택가격은 전년대비 여전히 4.9%나 상승하며 상승추세를 이어가고 있습니다.

Bank of America는 이에대해 낮은이자율, 낮은 주택공급, 코로나팬데믹으로 인한 실업사태가 주택구매 수요층이 아닌 저소득층에 집중되어 있다는 점, 정부의 계속된 경기부양책과 더불어 재택근무가 확산되면서 주택구매 수요가 더 늘어날 것이라는 점을 들어 향후 주택시장이 경기회복의 빛나는 별이 될수도 있음을 전망하고 있습니다.

렌트시장의 추락이 압류증가로?

그렇다고 부동산 시장에 리스크가 없는것은 아닙니다.

현재 미국에서 코로나 실업수당 지원을 받는 사람들은 총 3천만명입니다. 7/31일 실업지원이 끝났으므로 이 많은 사람들의 수익이 8월부터 갑자기 사라지는 이른바 재정절벽에 떨어진다는 의미입니다.

이는 렌트를 내기가 어려운 사람들의 비율이 7월의 3.2%에서 순식간에 41.3%로 급등한다는 의미가 됩니다.

만일 의회가 즉각적으로 해당 지원을 재개하거나 비슷한 수준에서 합의하지 못한다면 렌트시장에 심각한 위협이 될 수도 있습니다.

홈오너들의 모기지 시장은 조금 나은 수준이지만 그렇다고 크게 좋지도 않습니다. 모기지 시장도 실업지원이 끝날경우 페이먼트를 하지 못할수준의 사람들이 20%가 넘습니다.

실업지원이 끊길 가능성

하지만 실업자가 3천만이 넘고 매주 백만명이 넘는 실업자가 속출하는 상황에서 미 의회가 실업지원을 완전히 끊을 가능성은 거의 제로에 가깝습니다.

현재 민주당과 공화당은 2차 수퍼 부양책을 두고 서로 각기 다른 법안을 가지고 나와 논의중에 있습니다.

민주당은 이미 하원에서 $3조 달러수준의 수퍼부양책인 HEROES act를 들고나왔고 상원을 장악한 공화당은 $1조 달러수준의 부양책을 가지고 논의중입니다.

민주당은 $600의 추가 지원을 내년 1월까지 연장하는 법안이지만 공화당은 주에 $200로 지원을 확 줄이려 하고 있습니다.

어느 것이 될지는 모르지만 확실해 보이는 점은 주당 지원금액이 지금보다는 줄어들것이라는 점입니다.

주택압류 급증 가능성

BofA의 밝은 전망과는 다르게 현재 부동산 시장은 사실 실업률 11%, 실업자수 3천만명에 매주 백만명이 넘는 실업자가 양산되는 모래사장과 같은 펀더멘탈에 서있습니다.

부동산 리서치 회사인 ATTOM Data Solution에 따르면 앞으로 고용시장이 계속 악화된다면 최악의 경우 현재 145,000개에 달하는 주택압류가 2021년에는 최소 225,000개에서 50만개까지 확대될 것으로 보고 있습니다.

고용시장에 따른 차압 시나리오

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가장 가능성이 높은 중간단계의 시나리오로 적용을 해도 차압되는 주택의 수는 2021년 336,000개로 현재보다 두배수준으로 증가할 것으로 보고 있습니다.

애널리스트들은 포어클로져가 증가하기 시작하면 현재 차압되는 수가 가장 적은 것으로 알려진 서부의 하이엔드 마켓, 즉 고급주택 시장이 가장 큰 타격을 입을 것으로 보고 있습니다.

이미 샌프란시스코와 뉴욕같은 곳의 부동산 시장은 하이엔드 마켓이 상당한 수준으로 위축이 되고 있습니다.

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차압이 급증하면 지난 8년동안 거의 끊임없이 상승세를 유지해온 주택시장에 매우 큰 불확실성을 추가할 것으로 보입니다.

결론 / Conclusion

어느 때이건 밝은 전망과 어두운 전망은 모두 있습니다. 하지만 지금과 같이 상황이 안좋을 때에는 어두운 전망이 더 힘이 실리게 마련입니다.

그렇다고 부동산 시장이 2009년 당시의 부동산 버블이 무너졌을때와 같은 하락을 겪게될 일은 없을것으로 보입니다.

그러기에는 너무 이자율이 낮고 시장에 풀린 돈도 많은데 그렇다고 팔 주택이 많은것도 아니기 때문입니다.

사실 이 정도의 이자율이 꾸준히 유지가 된다면 주택가격이 조금이라도 하락을 하면 이를 기회로 삼고 구입하려는 수요는 나오기 마련이죠.

다만 그렇다고 주택시장이 지난 8년간 보여온것처럼 매달 작년을 뛰어넘는 수준의 가격상승세가 이어질것이라고 보는것도 무리입니다.

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