[부동산]신규주택착공 4년래 최고폭 상승 모멘텀을 쌓는 주택시장

신규주택착공 4년래 최고

오늘 발표된 미국의 7월 신규주택 착공건수는 149만채로 한달전보다 약 22.6% 증가했고 이는 2016년 10월 이후 가장 높은 수준의 상승폭입니다.

놀라운 점은 하나 더 있습니다.

건축업자들이 미래 수요에 대비하여 혹은 반응하여 신청하는 건축허가 요청건수는 150만건에 달했는데 전월과 비교하면 18.8%가 증가했고 이는 무려 1990년 1월 이후 가장 큰 폭의 상승세입니다.

모멘텀을 쌓아가는 미 주택시장

미국 주택 착공, 건축 허가는 7 월 저금리로 예상치를 초과했습니다
출처: Bloomberg

팬데믹 이후 실업률이 두자리로 치솟고 경기침체에 허덕이면서도 주택건설업자들이 이토록 미래를 낙관적으로 보는데에는 이유가 있습니다.

바로 사장 최저수준의 낮은 금리입니다.

연준이 기준금리를 제로로 낮춘 가운데 미 정부또한 팬데믹에 대응하여 갖가지 정부 부양책을 쓸 정도로 경제상황은 최악입니다.

이는 결과적으로 현재의 낮은 금리가 상당기간 계속 이어질 가능성이 매우 높다는 것을 의미합니다.

1%의 모기지 금리는 30년 모기지를 기준으로 $50만불규모의 모기지를 빌릴때 약 $10만불에 달하는 차이를 만들어 냅니다.

예를 들어 작년 $50만불 규모의 주택이 지금 5%정도 더 비싸졌어도 당시의 4.5%에 달하던 이자율과 지금의 3.2% 수준의 이자율과 비교하면 지금이 더 낫다는 의미입니다.

그만큼 지금의 역사상 최저수준의 금리는 주택구입 수요에 상당한 순풍으로 작용하고 있고 향후에도 작용을 할 것이라는 주택건설업자들의 자신감이 보이고 있는 셈입니다.

주택값 상승의 요인?

빌딩퍼밋과 신규주택착공의 상승세가 수년래 혹은 수십년래 가장 높은 수준으로 회복하면서 주택가격의 상승세가 더 가팔질것이라 생각한다면 오산입니다.

홈빌더들의 긍정적인 센티먼트와 가파른 신규주택 착공은 곧 주택 시장의 공급이 늘어난다는 의미입니다.

물론 이토록 빠르게 빌딩퍼밋과 신규주택착공이 회복된다는 것은 미래 수요가 그만큼 받아줄 것으로 본다는 의미이기도 하지만 실질적으로 미래 수요를 좌우하는 것은 고용시장과 경기회복에 달려있습니다.

이코노미스트들은 결국 불안한 고용시장과 경기침체로 인해 수요가 하락할 것으로 예상하고 있고 실제로 리스팅 가격과 판매가격의 차이는 커지기 시작하고 있습니다.

그동안 주택시장의 가격상승요인중 하나는 극심한 수준의 주택공급 부족이었습니다.

하지만 지금은 홈빌더가 자신감을 가지고 생산을 가속화하고 있는 반면 수요는 낮은 이자율에 부스트를 받고 있지만 최악의 경기침체라는 장애물에 둘러쌓여 있습니다.

주택시장의 공급증가가 가격 상승의 요인은 아니라는 것입니다.

가격상승요인은 목재가격

사실 가격 상승요인은 따로 있습니다.

바로 집을 짓는데 필요한 목재입니다. 최근 목재가격은 엄청난 급등세를 보이고 있는데 물론 주택시장의 회복도 한 몫 단단히 하고 있지만 이를 부채질하는 것은 바로 Mountain Pine Beetles[소나무 좀]입니다.

현재 전세계적으로 퍼져나가고 있는 쌀 한알크기의 소나무 좀들이 캐나다 브리티시 컬럼비아에서만 약 15년간의 통나무 공급을 파괴할 정도로 무섭게 번져나가고 있습니다.

이는 900만개의 단독주택을 지을수 있을만큼의 나무입니다.

그야말로 엄청난 나무들이 이 해충으로 인해 사라지고 있는 것인데 문제는 이로인해 목재가격이 계속 더 높게 상승할 가능성이 많다는 것입니다.

이는 결국 주택건설업자들의 비용상승으로 이어지고 이는 착공되는 주택가격의 상승으로 이어질 수 밖에 없습니다.

결국 홈빌더는 주택을 더 조그맣게 짓거나 주택가격을 올리거나 하는 방법밖에 없을것이고 실업률 두자릿수의 경기침체속에서 그 수요대기자들을 만나기가 어려워질 가능성이 있습니다.

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