[부동산]수요가 공급을 압도하는 시장 Feat. 인플레이션

KEY POINTS

전체 모기지 신청: 전주 대비 2.5% 감소
주택구매관련 모기지 신청: 전주 대비 3% 증가
리파이낸스 모기지 신청: 전주 대비 5% 감소

30년 고정 모기지 이자율[일반론]: 3.28% -> 3.36%
30년 고정 모기지 이자율[점보론]: 3.34% -> 3.40%
FHA 30년 고정 모기지 이자율: 3.25% -> 3.30%
15년 고정 모기지 이자율: 2.67% -> 2.72%
1/5 ARM 모기지 이자율: 2.82% -> 2.79%

수요가 공급을 압도하는 시장

국채금리의 가파른 상승세속에 이제 30년 홈모기지 금리는 3.26%로 작년 6월 이후 가장 높은 수준으로 올라왔습니다.

금리는 빠르게 치솟고 있지만 수요는 3월 이후 확실히 성수기를 맞아 4주 연속 상승하는 모습을 보이고 있습니다.

하지만 매물이 완전히 말라버린 탓에 집을 구매하려는 바이어는 넘쳐나는데 셀러가 없어 집이 나오면 한달도 안되어 팔리는 경우가 미국 전역에서 나타나고 있습니다.

16일에서 30일내로 집이 팔릴만큼 과열된 시장

팬데믹 이전에는 셀러가 집을 매물로 내놓으면 평균 2개 정도의 오퍼를 받았다면 지금은 4개의 오퍼를 받을 정도로 바이어간의 경쟁은 치열합니다.

이는 결과적으로 셀러가 본인이 원하는 매도가에 집을 팔 수 있는 여지를 줄 수 있고 이는 주택가격을 끊임없이 상승시키는 요인이 되고 있습니다.

미 부동산중개인 협회[NAR]에 따르면 현재 단기적으로 한달에 수요는 379만개의 집이 필요한데 실제 판매되는 집은 107만개로 수요와 공급의 차이가 3배가 넘을 정도로 극심한 불균형을 보이고 있습니다.

이러한 불균형은 수요가 상대적으로 크레딧이 최소 720점 이상으로 매우 좋은 고소득자에게만 몰리게 만들면서 판매되는 주택의 가격과 모기지 금액을 함께 끌어올리고 있습니다.

점점 악화되는 경제성과 판매

일부 대도시의 경우는 구매자는 작년 동기대비 100% 수준으로 폭등하고 있는데 판매자는 4% 수준밖에 오르지 않아 현재 수급 불균형은 이제 더 지속할 수 없어 보일정도로 심각해 보입니다.

그리고 결국 이런 심각한 공급과 수요의 불균형은 집을 구매할때의 경제성[Home Affordability]를 악화시키고 있고 판매에까지 영향을 주고 있습니다.

말라버린 매물에 크게 하락한 기존주택판매

출처: Bloomberg

미국 부동산 판매시장의 약 90%를 차지하는 2월의 기존주택판매지수는 전월대비 6.6% 하락한 6개월래 최저치로 발표가 되었습니다.

물론 2월의 경우 금리의 상승세와 함께 모기지 구매수요가 낮아지던 시기라 충분히 예상할 수 있었지만 그럼에도 불구하고 수요가 작년동기대비 9%나 높았다는 점에서 현재 공급부족 문제가 판매량 자체를 끌어내리고 있음을 알 수 있습니다.

2월 판매용 주택수는 1년전과 비교해 무려 29.5%나 하락했는데 평균판매가격은 15.8%나 높아졌다는 점에서 공급이 수요를 전혀 감당하지 못하고 있음을 반영하는 데이터입니다.

심지어 미 부동산중개인 협회[NAR]에 따르면 2월에는 판매된 주택보다 부동산 중개인들이 더 많았을 정도로 공급은 바닥을 보이고 있습니다.

집값을 올리는 요인, 인플레이션

문제는 단순히 주택의 공급과 수요를 떠나 주택가격을 올리는 요인이 또 있다는 것입니다.

기존주택을 떠나 신규주택 건설에 사용되는 원자재 가격들이 팬데믹 이후 달러약세와 함께 가격이 급등세를 보이고 있다는 것입니다.

주택건설에 드는 가장 큰 비용을 차지하는 목재는 이제 그 어떤 시기보다 가격이 올라 이전의 두배 가격을 내야하고 페인트부터 배수관, 지붕및 바닥재 패널을 만드는 원자재가 되는 석유는 작년 10월부터 무려 80%나 오른 상황입니다.

이 뿐 아니라 전기부터 수로까지 집을 만드는데 필수적으로 필요한 구리는 1년전에 비해 약 40% 가까이 오른 상황입니다.

원자재들의 가격이 이렇게 오르는데에는 작년 팬데믹이후 미국 정부를 비롯해 각 국의 정부가 경제회복및 부양을 위해 퍼부은 돈의 양이 너무 많기 때문입니다.

화폐공급의 초과가 필연적으로 화폐가치를 끌어내리면서 반대로 원자재 가격들을 올리고 있는 것입니다.

잇따른 부양책으로 경제회복 기대가 강해지면서 소비자물가를 끌어올리기 전에 먼저 원자재 물가와 생산자 물가들이 먼저 움직였고 이것이 결국 신규주택 건설에 필요한 원자재와 생산자 물가를 올리면서 새로 만들어지는 주택가격에도 반영이 되고 있습니다.

이제 부동산 시장은 주택을 구입하려는 사람들이 팔려는 사람들보다 세배나 가까이 많은 공급과 수요의 불균형속에서 신규주택을 건설하는 비용조차 급속도로 오르고 있고 이런 경제성[Home Affordability]의 악화는 판매둔화로 나타나고 있습니다.

현재 주택시장의 가격 상승세가 수요와 공급이 함께 만나며 판매가 상승해 만들어진 건전한 상승세가 아닌것은 분명해 보입니다. 그리고 이러한 시장의 불균형은 향후 수요와 공급에 따라 상당한 변동성을 초래할 수 있는것또한 사실입니다.

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