[부동산]상승하는 금리와 침체되는 렌트시장

KEY POINTS

전체 모기지 신청: 0.3% 하락
주택구매관련 모기지 신청: 4% 상승
리파이낸스 모기지 신청: 2% 하락

30년 고정 모기지 이자율[일반론]: 2.98% -> 2.99%
30년 고정 모기지 이자율[점보론]: 3.13% -> 3.11%
FHA 30년 모기지 이자율: 3.08% -> 3.11%
15년 고정 모기지 이자율: 2.55% -> 2.59%
1/5 ARM 모기지 이자율: 2.79% -> 2.84%

견고한 구매와 상승하는 금리

지난 주 주택시장은 국채 금리가 실물경제 회복 가능성에 상승세를 이어가면서 모기지 금리또한 소폭 상승세를 보였습니다.

하지만 주택구매를 위한 모기지 신청건수는 전주에 비해 4%나 증가하며 최근 6주 연속 하락세를 벗어나는 모습을 보이고 있습니다.

미국의 주택시장은 현재 미 경제에서 가장 밝게 빛나는 부분입니다. 주택시장의 구매수요는 작년과 비교하면 26주 연속 작년보다 더 높은 수준을 기록하고 있습니다.

경제가 회복하고 고용시장이 회복하면서 주택구매 수요가 낮은 금리의 수혜를 받고 있는것으로 보이지만 경제침체기에도 불구하고 주택가격이 너무 급속도로 상승하고 있다는 점은 우려를 자아내고 있습니다.

30년 모기지 금리와 구매지수 추이

Source: mortgagenewsdaily.com

최근 주택시장이 사상최저수준의 금리로 인해 코로나의 영향을 상대적으로 덜받은 중산층 이상의 구매 수요자들이 폭발적으로 증가한 반면 팬데믹으로 주택 판매를 망설이는 판매자들은 반대로 늘어나 시장에 매물은 완전히 말라버리는 결과를 낳게 했습니다.

이는 주택가격의 급속한 상승세를 야기했는데 문제는 이것이 계속 지속가능한것인가 하는 점입니다.

금리는 올해 8월 사상처음으로 3% 아래로 내려왔고 현재 혹은 미래 주택 구매자들이 궁금한 점은 금리가 이보다 더 낮아질 수 있을것인가 하는 점일것입니다.

모기지 금리는 경제상황을 반영하는 채권금리를 반영합니다. 하지만 경제회복세가 가팔라질수록 실질금리는 오르게 됩니다.

최근 미국 국채 금리의 상승세는 올해 내로 FDA승인이 있을것으로 기대되는 백신으로 인한 경제회복의 기대와도 맞닿아 있습니다.

미 국채 금리와 30년물 모기지 금리

10월 이후 미 국채 금리는 꾸준히 상승세를 보였습니다.

현재 미국은 코로나가 확산하고 있지만 대선의 불확실성이 사라지고 백신이 올해에만 3개, 내년까지 6개가 넘게 나올것으로 전망이 되면서 장기적인 경제회복의 기대는 커지고 있습니다.

그만큼 국채 금리는 상승하고 있고 모기지 금리또한 이를 따라갈 가능성이 매우 높습니다.

렌트시장의 침체와 영향

이는 현재의 금리보다 낮은 금리는 향후 보기 어렵다는 의미입니다. 문제는 또 있습니다. 바로 렌트시장의 침체입니다.

주택시장은 호황을 보이고 있지만 반대로 코로나의 영향을 가장 많이 받은 쪽은 렌트시장입니다. 현재 아파트부터 시작해서 렌트시장의 가격은 상당한 약세를 보이고 있습니다.

실업자들은 렌트를 내기 어려운 상황에 몰리고 있고 이는 렌트시장에 상당한 부담으로 다가오고 있습니다. 주택시장은 렌트시장의 수요가 따라오지 못하면 상승세가 오래 유지되기 어렵습니다.

주택구매의 상당한 수요는 렌탈인컴을 원하는 기존의 홈오너 혹은 투자자들로부터 발생하기 때문입니다. 물론 경기침체하에서 이는 기대하기 어려운 부분입니다.

특히 내년 코로나의 위협이 백신으로 인해 상당부분 희석되면 판매를 기다렸던 매물들이 쏟아져 나올 가능성이 있습니다. 이른바 억눌린 공급입니다.

팬데믹 락다운으로 인해 억눌렸던 수요가 갑자기 폭발하며 나온 올해처럼 내년에는 반대의 경우가 발생할 수 있다는 의미입니다.

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