[부동산]사상최저의 모기지 금리에 환호하는 주택건설업자

날아가는 홈빌더와 신규주택판매

주택담보 대출, 홈 모기지 이자율이 계속 사상최저치로 낮게 유지가 되면서 부동산 시장의 회복세에 주식시장이 가장 먼저 반응하고 있습니다.

현재 Lennar Corp, DR Horton, PulteGroup등 소위 주택건설업자들, 즉 홈빌더들로 이루어진 지수의 주가는 올해에만 23% 상승하며 부동산 버블이후 15년만에 가장 높은 수준을 기록하고 있습니다.

부동산 시장도 올해 초 코로나 바이러스로 인한 락다운이 본격화되면서 판매가 급락하고 렌트시장이 여전히 출렁이는등 어려운 시기를 지금도 겪고있습니다.

하지만 이후 미국의 중앙은행인 연준이 코로나 대응책으로 기준금리를 제로로 회귀시키고 이로인해 국채금리가 주저앉으면서 모기지 이자율도 함께 낮아져 상당한 수준의 부양효과를 누리고 있습니다.

모기지 금리가 사상최저수준으로 내려앉고 락다운으로 인해 억눌렸던 주택구매 수요가 폭발하면서 주택시장이 크게 힘을 얻은 것입니다.

하지만 여전히 코로나 바이러스로 인해 실업률이 두자리수로 뛰어오르고 주택시장이 어려울 것으로 보이는 상황에서 주택건설업자들이 이렇게 잘 나가는데에는 이유가 있습니다.

신규주택판매가 6월 무려 776,000건으로 시장의 예상을 크게 상회하면서 부동산 시장이 무너진 2010년 이후 가장 높은 수준으로 치솟았기 때문입니다.

이는 애널리스트들이 분석한 전월대비 4% 상승을 가볍게 뛰어넘은 13.8%의 상승률이고 전년대비로 본다면 무려 50%나 증가한 수치입니다.

WSJ에 따르면 향후 부동산 시장에서 신규주택 착공및 판매에 대한 수요는 이자율이 낮게 유지되고 고용시장이 회복을 한다면 소비자들이 주택구입을 우선순위에 둘것으로 예상됨에 따라 계속 강세를 보일 수 있을것으로 보고 있습니다.

미 신규주택 판매지수 추이

계속 증가하는 모기지 연체율

물론 주택시장에 호재만 있는것은 아닙니다.

여전히 대부분의 사람들은 코로나바이러스로 인한 경기침체의 영향에 신음하고 있고 이는 모기지를 못갚거나 늦는 사람들의 수가 증가하는 것으로 볼 수 있습니다.

올해 4월 모기지 연체율은 6.1%로 급등하며 4년래 가장 높은 수준으로 치솟았고 5월에는 7.3%로 더 오르며 2014년 8월 이후 가장 높은 모습을 보이고 있습니다.

참고로 연체율은 Delinquency, 즉 페이먼트가 30일 이상을 넘은 것과 포어클로져된 수요를 함께 포함합니다.

모기지 30일 연체기간 전환율

Figure 1 Current  To 30 Day Transition Rate

초기 스테이지의 연체로 인식되는 30일에서 59일사이의 연체율은 3%이고 60일에서 89일 사이의 연체율은 2.8%로 지난달보다 크게 악화되었습니다.

특히 30일 기간을 두고 모기지 연체의 초기 스테이지에서 중기, 그리고 포어클로져로 이어지는 말기로 전환되는 비율이 4월이후 크게 급등하는 점은 우려할 만한 부분입니다.

코로나 바이러스 효과가 가장 크게 나타났던 4월 3%이상 급등했던 모기지 연체 30일 전환율은 5월 2.2%로 낮아졌지만 여전히 이 정도의 전환율은 2008년 버블이 무너질 당시의 2%와 비교해도 훨씬 높은 수준이라는 점에서 상당히 우려스러운 부분입니다.

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