[부동산]버블에 가까워지는 주택가격과 심각한 불균형이 초래하는 리스크

KEY POINTS

전체 모기지 신청: 전주 대비 2.2% 감소
주택구매관련 모기지 신청: 전주 대비 2% 증가
리파이낸스 모기지 신청: 전주 대비 4% 감소

30년 고정 모기지 이자율[일반론]: 3.26% -> 3.28%
30년 고정 모기지 이자율[점보론]: 3.34% -> 3.34%
FHA 30년 고정 모기지 이자율: 3.20% -> 3.25%
15년 고정 모기지 이자율: 2.63% -> 2.67%
1/5 ARM 모기지 이자율: 2.69% -> 2.82%

금리상승세에 사라지는 리파이낸싱

팬데믹의 종식이 가시화가 되고 있는 가운데 시장금리가 계속 빠르게 상승하며 주택시장을 뒤흔들고 있습니다.

불과 몇달전만해도 작년과 비교해 100%가 넘는 수준의 수요를 보이던 리파이낸싱 수요가 지난주에는 작년대비 39%나 폭락하며 금리의 상승세에 수요가 말라가고 있습니다.

다행이 구매수요는 주택시장이 성수기를 시작하는 봄시즌을 맞아 전주 대비 2%가량 상승하며 조금씩 모멘텀을 얻고 있지만 지금 미국의 주택시장은 바이어에게는 최악의 시기중 하나라 할 수 있습니다.

여전히 역사적으로 낮은 모기지 금리는 좋은 소식이지만 일단 살 수 있는 주택 매물이 극도로 찾기 어려운 수준이고 주택가격의 너무 빠른 상승세는 낮은 금리의 이점을 상쇄하고 있습니다.

하지만 인플레이션이 오고있고 팬데믹의 둔화세와 함께 작년 내내 주택가격을 따라가지 못하던 렌트가격이 교외지역을 중심으로 빠르게 상승하고 있어 바이어들을 시장으로 내몰고 있습니다.

주택가격이 상승세를 이어가고 금리도 함께 오르면서 바이어들은 최악의 경제성에 부딪히고 있고 이것은 결국 2월 이후 신축주택에 대한 판매량을 9%이상 둔화시키고 있습니다.

MBA[미 모기지 뱅커스 협회]가 집계하는 신규주택 판매량은 2월 74만 8천건으로 8개월 연속 80만건을 상회하던 기록을 처음으로 하향했습니다.

높아진 가격과 이자에 극도로 적은 매물은 의도치않게 주택을 구입할 수 있는 수요를 제한하고 있고 이는 결국 상대적으로 경쟁자들보다 크레딧이 좋고 가격을 높게 부르는 바이어들이 경쟁에서 이기며 전반적인 대출금액 자체를 높이고 있습니다.

대출금액 중간가는 이제 $37만불대로 사상최고가를 기록하고 있습니다.

급속도로 상승하는 주택가격과 부동산버블

지금은 다르다?

작년 말 이후 주택가격의 상승세는 무서울 정도입니다. 1월 미 주택가격지수는 전년대비 12%나 급등했으며 3월과 4월에는 14%나 상승할 것으로 전망이 될 정도로 상승세는 계속되고 있습니다.

주택시장의 가격상승세는 사실상 2006년 부동산 버블을 생각나게 할 정도로 빠르게 상승하고 있습니다.

작년 기존주택판매량은 14년만에 최고치를 기록할 정도로 수요가 폭발했고 이는 사상최저수준으로 내려앉은 모기지 이자율에 힘입은 바 큽니다.

물론 최근의 주택시장의 상승세가 부동산 버블을 상기시키고 있지만 이전과는 확연히 다른 모습이 있습니다.

바로 구매자들의 퀄리티 차이입니다. 이전에는 크레딧이 안좋고 다운페이먼트도 못하는 사람들이 주택구입에 나서며 신규주택 착공이 붐을 보였다면 지금 시장에 진입하는 바이어들은 크레딧이 압도적으로 좋고 다운페이먼트도 은행이 원하는 수준으로 하는 사람들이 구입을 하고 있습니다.

이전에는 재정적으로 빈약한 구매자들이 많았고 이것이 모기지 은행들의 모럴 해저드를 야기한 서브프라임 사태를 불렀다면 지금은 펀더멘탈적으로 이전과는 다른 상황입니다.

이전에는 자격이 안되는 구매자들이 시장을 압도했다면 지금은 부가 충분하고 자격이 오버 퀄리파잉하는 구매자들이 낮은 금리의 수혜를 받아 집을 구매하고 개조하는 모습을 보이고 있다는 점입니다.

반면 중저소득층이 많은 렌트시장은 팬데믹 기간 확연히 침체되는 모습을 보였고 최근 렌트가격이 빠르게 오르는 모습을 보이면서 이전과는 반대로 지금은 렌트시장이 주택시장의 약한 고리가 되어가고 있습니다.

14년래 최고치를 기록한 기존주택판매와 사상최고의 가격

Source: WSJ

주택시장의 리스크

샌프란시스코와 뉴욕같은 대도시의 렌트비는 올해도 전년동기 대비 하락세를 보이고 있고 수요또한 살아나지 못하고 있습니다.

팬데믹이 여전히 하루에 5만명이 넘게 나오는 상황에서 수요는 대도시가 아닌 교외로 향하고 있고 이는 심각한 불균형을 초래하고 있습니다.

렌트시장의 침체속에 주택가격이 나홀로 상승을 이어갈 수 없다는 점은 장기적으로 향후 부동산 시장의 미래를 위협하는 요인입니다.

특히 현재 주택시장의 가격 상승세가 수요의 폭발보다는 공급의 심각한 부족에 있다는 점에서 렌트시장의 침체와 금리의 상승, 그리고 팬데믹의 종식후 나타날 억눌렸던 공급의 폭발이 향후 주택시장에 리스크로 다가올 것은 분명해 보입니다.

작년부터 계속 침체를 유지하는 렌트수요

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