[부동산]반등하는 모기지 이자와 늘어나는 연체율

KEY POINTS

전체 모기지 신청: 3.3% 하락
주택구매관련 모기지 신청: 1% 상승
리파이낸스 모기지 신청: 5% 하락

30년 고정 모기지 이자율[일반론]: 3.06% -> 3.13%
30년 고정 모기지 이자율[점보론]: 3.40% -> 3.41%
FHA 30년 모기지 이자율: 3.23% -> 3.16%
15년 고정 모기지 이자율: 2.67% -> 2.73%
1/5 ARM 모기지 이자율: 3.00% -> 2.95%

오르는 금리

지난 주 주택시장의 30년 모기지 금리는 3.13%로 전주와 비교하여 약 0.07%가 올랐습니다.

이는 2주전 미국 국채 금리가 상승하며 이미 예상되었던 상황입니다.

이자율이 오르면서 리파이낸스 수요는 전주와 비교하여 5%가량 감소했지만 다행이 FHA 30년 모기지 이자율이 반대로 전주의 3.23%에서 3.16%로 오히려 낮아지며 구매수요가 받쳐주며 구매 신청은 1%가량 소폭 상승했습니다.

모기지 이자율은 이번주에도 미 장기 국채 수익률이 상승세를 유지하고 있는만큼 당분간은 현상태를 유지할 가능성이 높을것으로 보입니다.

MBA 30년 모기지 이자율

United States MBA 30-Yr Mortgage Rate
출처: Trading Economics

불타오르는 건설시장

주택시장의 회복세는 여전히 매우 탄탄해 보입니다.

주택 구매를 위한 모기지 신청은 전주와 비교하여 1%만 상승했으나 1년전 같은 기간과 비교하면 27%나 높은 수준을 보이고 있습니다.

맨하탄이나 샌프란시스코등 대도시에서 교외지역으로의 엑소더스가 계속되고 재정절벽으로 인해 렌트시장이 흔들리고는 있지만 주택 구매에 대한 수요와 주택 건설시장은 아직까지 매우 밝아보이는 것이 사실입니다.

건설시장에서 7월 신규주택 착공건수는 4년래 최고폭으로 상승했고 건축허가를 요청한 수요는 무려 30년래 최대폭의 상승세를 기록했습니다.

이는 고질적인 미 부동산 시장의 주택공급 문제가 해소될 가능성이 있다는 점에서 상당히 긍정적인 소식입니다.

More>>> 신규주택착공 4년래 최고폭 상승, 모멘텀을 쌓는 주택시장

늘어나는 연체율

주택 구매 수요의 대부분이 모기지를 이용하는 주택시장에서 팬데믹으로 인한 경제침체로 대출 연체율이 계속 높아진다는 것은 결코 좋은 소식은 아닙니다.

대출 연체율 추이와 홈빌더협회의 잠재적구매자 수요추이는 역사적으로 연체율이 늘면 당연히 주택시장의 둔화되며 구매수요가 줄어드는 것을 볼수있었는데 이번에는 둘다 함께 급등했습니다.

이유는 간단합니다. 연체율은 팬데믹으로 인해 실업자가 폭발하며 급등했고 주택구매 수요는 금리가 갑자기 크게 하락하면서 급등한 것입니다.

문제는 장기적으로 연체율의 상승과 구매수요의 상승이 함께 지속되기는 불가능하다는 점입니다.

둘중에 하나는 장기적으로 아래로 끌어내려올텐데 실업률이 상당히 느리게 회복된다는 전제하에 연체율보다는 수요가 조금씩 밑으로 내려올 가능성도 있어보이는것이 사실입니다.

도시에서 교외로

팬데믹으로 보이는 주택시장의 확실한 트렌드 하나는 도시탈출입니다.

특히 인구밀도가 높고 세금이 높은 지역, 그리고 그동안 주택시장의 버블이 상당히 낀 지역을 중심으로 그 모습이 강하게 나타나고 있습니다.

대표적으로 맨하탄과 샌프란시스코가 바로 그렇습니다.

메트로 지역의 재고량 증가 추이

출처: Zillow

팬데믹으로 인해 고층 아파트와 같이 많은 사람들이 함께 모여사는 거주형태를 기피하기 시작하면서 매물이 늘고 교외지역으로 향하는 사람들이 늘어나고 있기 때문입니다.

Zillow에 따르면 6월 주택시장에서 교외지역의 주택가격 상승세는 전년대비 0.6%정도 증가한 반면 도시지역에서는 성장률이 이전보다 낮게 집계가 되었습니다.

6월의 주택 가격 상승률을 보면 이전과 다르게 도시지역의 가격 성장세가 꺾이는 모습을 볼 수 있습니다. 반면 교외지역은 6월에도 4.1%의 상승세를 이어갑니다.

도시와 교외지역 가격 상승추이

출처: Zillow

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