[부동산]미친듯이 오르는 주택가격에 정체되는 수요

KEY POINTS

전체 모기지 신청: 전주 대비 5.1% 감소
주택구매관련 모기지 신청: 전주 대비 5% 감소
리파이낸스 모기지 신청: 전주 대비 5% 감소

30년 고정 모기지 이자율[일반론]: 3.33% -> 3.36%
30년 고정 모기지 이자율[점보론]: 3.34% -> 3.41%
FHA 30년 고정 모기지 이자율: 3.29% -> 3.36%
15년 고정 모기지 이자율: 2.71% -> 2.74%
1/5 ARM 모기지 이자율: 2.85% -> 2.92%

성수기에 정체되는 수요

지난 주 주택시장은 금리가 다시 상승하고 코로나 확진자도 뛰는 모습을 보이면서 전반적으로 위축되는 모습을 보였습니다.

미 모기지 뱅커스협회[MBA]에 따르면 지난 주 30년 고정모기지 금리는 3.33%에서 3.36%로 소폭 올랐고 전체 모기지 신청건수는 전주대비 5.1% 감소했으며 금리에 민감한 리파이낸싱 수요 역시 5% 감소하는 모습을 보였습니다. MBA

특히 주택구매를 위한 모기지 신청건수 역시 5% 감소하며 성수기가 시작되는 봄 시즌이 본격적으로 시작되었음에도 부동산 시장이 정체되어 있음을 보여주고 있습니다.

최근 10년간의 기록을 보면 일반적으로 주택 구매를 위한 모기지 신청의 피크는 5월로 성수기는 4월에서 6월, 길게는 7월까지로 볼 수 있습니다.

MBA 주택구입 모기지 신청수요 추이

이는 보통 날씨가 따뜻해지는 봄부터 집을 찾기 시작해서 빠르면 여름방학 전인 여름까지 이사를 하고 늦게는 9월 개학전까지 구매를 마치려는 미국인들의 패턴과도 맞닿아 있습니다.

지난 주 구매 수요가 전주대비 5% 감소했지만 여전히 작년과 비교하면 20%나 높습니다. 물론 작년 팬데믹이 경제를 직격한 4월 이후부터의 기록을 보기 때문인데 이로인해 향후 몇주간 전년대비 기준은 크게 의미가 없을정도로 차이가 현격하게 날 것으로 보입니다.

모기지 수요가 성수기에도 불구하고 정체되는 모습을 보이는데에는 수요를 전혀 따라가지 못하는 매물과 급속도로 오른 주택가격에 대한 부담, 그리고 최근 다시 증가추세를 보이고 있는 코로나 확산이 복합적으로 영향을 끼친 것으로 보입니다.

미친듯이 오르는 집값

현재 주택시장은 과열을 넘어 미쳤다고 할 정도로 문제가 복잡하게 얽혀져 가격만 비이성적으로 상승하고 있는 상황입니다.

예를 들어 한인들이 많이 거주하는 뉴저지 북부 버겐카운티의 경우 주택 구입부터 렌트를 위한 매물까지 모두 사라져 버려 가격만 감당하지 못할정도로 오르고 있습니다.

렌트를 구하기 위해서는 웃돈을 주거나 렌트비를 몇달치를 한꺼번에 내는등의 추가 오퍼를 하지 않으면 경쟁자들을 이겨낼 수 없을 정도입니다.

실제로 이런 현상이 뉴저지에서만 나타나는 것이 아니라 미국 전역에서 나타나고 있습니다. 미 부동산 중개인 협회[NAR]에 따르면 리스팅 프라이스보다 더 높은 가격에 주택이 판매되는 경우는 이제 비일비재합니다.

캘리포니아의 경우 전체 매물중 60%가 리스팅 프라이스보다 높은 가격에 팔리고 있고 워싱턴, 버지니아, 네바다, 유타, 메사추세츠등이 모두 50% 이상 높은 가격에 팔리고 있습니다.

리스팅 가격보다 높은 금액에 팔리는 비율이 20%가 넘는 주는 이제 루이지애나[19%], 아이다호[N/A], 알라스카[N/A]을 제외하고 전부입니다.

리스팅가격보다 높은 가격에 팔리는 비율

Source: The Dailyshot

주택가격의 상승요인

미국의 연간기준 주택가격은 2020년 10.8% 상승했는데 이는 부동산 버블이 가장 심했던 2004년과 2005년 이후 최고기록입니다.

주택 가격이 이렇게 급속도로 오르는 이유는 두번 말하면 입이 아픈 매물부족이 가장 크지만 너무 많은 요인들이 복잡하게 얽혀있습니다.

만일 당장 팬데믹이 사라진다면 주택판매를 기다렸던 매물이 상당부분 시장에 쏟아져 나올 가능성이 있을 정도로 여전히 주택시장은 코로나 바이러스의 영향권안에 갇혀 있습니다.

또한 여기에 인플레이션에 대한 가능성과 수요 폭발로 급증한 목재가격도 한몫하고 있습니다.

목재가격은 작년 3월부터 지금까지 1년여간의 기간동안 무려 320%가 폭등했습니다. 이는 결과적으로 홈빌더들에게는 원자재가의 부담으로 이어졌고 결국 그 부담은 소비자가 떠앉으면서 신규주택 가격도 함께 동반 상승하고 있는것입니다.

CME 목재가격 추이

전미 홈빌더 협회에 따르면 목재가격의 급등은 단독 주택한채에 최대 $24,000의 추가 비용을 그리고 다세대 주택에는 $9,000이상의 추가비용을 초래하고 있다고 전하고 있습니다. WSJ

목재가격이 이토록 빠르게 오르는데에는 이 외에도 트럼프 행정부 이후 부과된 관세에 대한 영향도 큰 것으로 보입니다. 2017년 트럼프 행정부는 캐나다 목재업자들이 저렴한 국유지에서 벌목을 해 낮은 가격에 미국에 덤핑하고 있다는 미국 목재업자들의 컴플레인을 받아들여 20%의 상계과세를 부과한 바 있습니다.

결국 이 관세는 팬데믹 이후, 수요의 폭발과 달러의 가치하락에 따른 인플레이션 가능성이 합쳐지면서 목재가격의 폭발적인 상승으로 이어지고 있는 것입니다.

저소득층 주택공급을 위해 많은 정책을 준비하고 있는 것으로 알려진 바이든 행정부가 주택가격의 과열을 막기위해 가장 먼저 해야할 일은 캐나다와의 관세를 철폐하는 것이 시작점이 되어야 할 것으로 보입니다.

주택재고 문제로 휘청이는 판매

주택재고가 심각한 수준으로 수요를 따라가지 못하면서 덩달아 판매도 줄어드는 역효과가 나타나고 있습니다.

지난 주 발표된 2월의 잠정주택 판매지수는 작년 팬데믹이 시작된 이후 가장 큰 폭으로 하락했습니다. 잠정주택판매 지수는 계약은 했지만 아직 클로징은 하지 못한 판매로 일반적으로 4주에서 6주정도후의 기존주택 판매에 영향을 끼치는 선행지표입니다.

1년만에 최대폭으로 하락한 잠정주택판매

미국 기존 주택 구입 계약 체결은 4 월 이후 가장 많이 감소
Source: Bloomberg

2월의 잠정주택 판매가 전월대비 10.6%나 감소한 110.3으로 1년만에 최소치를 기록하면서 주택시장의 재고부족현상이 성수기를 맞이하는 주택시장에 상당한 영향을 주고 있음을 보여주고 있습니다. Bloomberg

여기에 30년 고정 모기지 금리또한 올해 초 내내 상승세를 보이면서 수요에 하방요인으로 나타나고 있는 상황입니다.

다만 4월 이후 금리가 제자리를 맴도는 모습을 보이면서 주택시장의 판매와 수요가 팬데믹의 종식과 함께 성수기에 다시 살아날 가능성도 제기되고 있습니다.

시장에서 가장 신뢰받는 선행지표로 꼽히는 컨퍼런스보드의 소비자심리지수[Consumer Confidence Index]에 따르면 3월 설문조사에 참여한 응답자의 8.4%가 향후 6개월 이내에 주택을 구매할 계획이 있다고 밝혔으며 이는 설문조사가 시작된 1978년 이후 역사상 가장 높은 기록입니다.

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