[부동산]맨하탄과 샌프란시스코 매물 급등 수요는 하락, 흔들리는 메트로 주택시장

흔들리는 대도시의 부동산시장

미국 부동산이 사상최저의 이자율에 힘입어 전체적으로 회복세를 보이고 있지만 그동안 엄청난 호황세를 보였던 대도시, 그 중에서도 미 부동산 버블의 중심이었던 샌프란시스코와 맨하탄은 전혀 다른 모습을 보이고 있습니다.

전반적으로 미국 부동산에는 현재 코로나 락다운으로 인해 주택을 구입하지 못했던 사람들이 경제가 재개되고 이자율이 계속 낮아지면서 억눌렸던 소비수요를 보여주고 있는데 맨하탄과 샌프란의 경우 반대로 억눌렸던 매물, 즉 리스팅이 급등하고 있습니다.

특히 이런 대도시의 경우 코로나이후 사람들이 번잡한 대도시에서 시외로 빠져나가며 직격탄을 맞았습니다.

미국 전체적으로 보면 수요가 늘어나며 부동산이 회복하는 기미를 보이고 있다면 대도시는 수요가 하락하고 공급이 반대로 늘어나는 모습을 보이고 있는것입니다.

현재 맨하탄은 경제재개 3단계를 지나 4단계로 돌입하며 거의 완전히 리오프닝을 하고 있는데 이에 발맞추어 매물들이 쏟아져 나오고 있습니다.

급등세를 보이는 맨하탄의 아파트 매물 리스팅

Source: Bloomberg

맨하탄 엑소더스

맨하탄의 리스팅이 급등하고 수요가 하락하면서 사람들이 시외로 몰려나가자 블룸버그는 이를 맨하탄 엑소더스, 즉 맨하탄 탈출이 시작되었다고 평가하고 있습니다.

그도 그럴것이 맨하탄 최대의 부동산 브로커중 하나인 Duglas Elliman Real Estate 그룹은 맨하탄의 리스팅이 한달전 10,789개로 전년대비 무려 85%나 폭등했는데 모든 매물이 가격을 내려야만 했다고 밝혔습니다.

현재 평균 임대료는 6.6%정도 하락해 18개월만에 처음으로 감소했으며 하락폭은 2011년 10월 이후 가장 큰 폭이라고 합니다.

다행히 6월 테넌트는 경제재개가 가속화되며 5월에 비해 45%정도 상승했지만 작년에 비해 두배나 많은 디스카운트를 해줘야했고 45%의 계약건에 월렌트비를 무료로 주거나 브로커 비용을 할인하는 등의 당근도 제시해야 했다고 밝혔습니다.

맨하탄 부동산 렌트 중간가격 변화추이

Source: Bloomberg

비슷한 처지의 샌프란시스코

미 부동산 버블의 중심지인 샌프란시스코또한 크게 다르지 않습니다.

부동산 브로커이자 리서치 기업인 Redfin에 의하면 샌프란시스코의 액티브 리스팅은 지난주 전년대비 무려 65%나 증가했으며 새로운 리스팅은 전년동기 대비 145%나 급등했음을 밝혔습니다.

샌프란시스코의 액티브 리스팅 추이

Source: Redfin.com

일반적으로 미국의 부동산 시장은 새학기가 돌아오는 9월을 기점으로 리스팅이 줄어들기 시작합니다. 많은 학부모들이 새학기가 되기전 집을 구매하고 이사를 가는 경향이 있기 때문이죠.

하지만 이번에는 코로나로 인해 락다운이 되면서 완전히 억눌렸던 주택매물이 경제재개가 되면서 대도시를 중심으로 풀려나가고 있는겁니다.

문제는 샌프란시스코도 코로나 이후 인구밀도가 높은 대도시에서 벗어나 교외로 나가려 하면서 수요가 늘지 않고 있다는 것이죠.

샌프란시스코의 잠재적판매량 추이

Source: Redfin.com

샌프란시스코는 현재 계약을 마쳤지만 클로징까지는 하지않은 잠재적판매 물량은 이전의 수요를 능가하는 수준을 전혀 보이지 못하고 있습니다.

다른 지역의 수요가 코로나로 인해 억눌렸던 만큼 크게 반등하는 모습을 보이며 이전대비 높아지는 성향을 보이는것과 비교하면 대도시는 공급은 증가하는데 수요는 전혀 따라가지 못하고 있는 셈입니다.

그리고 이는 결론적으로 대도시 주택가격의 하락세를 이끌고있고 이미 렌트시장에서는 교외지역에 비해 도시지역의 렌트값들이 더 낮아지는 경향을 보이기 시작하고 있습니다.

시외지역과 도시지역의 렌트비 가격변화추이

Source: Bloomberg

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