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모기지 금리 및 수요 추이
30년 고정 모기지 이자율[일반론]: 3.01% -> 2.97%
주간 MBA 모기지 신청: 5.7% -> 1.7% 하락
주택구매 모기지 신청: 2% 하락
리파이낸싱 모기지 신청: 2% 하락
멀어지는 주택 구매자
코로나 확산으로 경제 성장에 대한 우려가 가시화되면서 금리가 계속 낮아지고 있지만 주택 구매 수요는 여전히 살아날 기미를 보이지 않고 있다.
미 모기지 은행업 협회(MBA)가 4일(현지시각) 발표한 주간 모기지 신청 수요는 지난 주 대비 1.7% 하락했다.
부족한 재고와 연간 17%나 높을 정도로 무섭게 오르는 주택 가격에 부담을 느낀 구매자들이 시장에서 멀어지고 있음을 반영하는 것으로 풀이된다.
30년 고정 모기지 금리는 올해 2월 이후 처음으로 3% 아래로 떨어졌다. 코로나 확산이 경제 성장에 부담이 될 것이라는 전망이 커지면서 투자자들이 안전자산인 국채로 몰려들어 장기 국채 금리가 하락한 데 영향을 받았다.
MBA의 수석 이코노미스트인 마이크 프랜탄토니는 올해 1월 이후 계속 둔화하는 구매 수요의 원인으로 부족한 재고를 꼽았다. 수요는 충분하지만 부족한 재고로 인해 가격이 계속 상승하고 있다는 것.
미시건대의 소비자 설문조사에 따르면 미국인들의 주택 구매에 대한 상황을 묻는 지표가 1980년대 이후 최악의 수준으로 떨어졌다는 점에서 상황은 더 심각하다. 주택 구매의 경제성(Home Affordability)이 부족한 재고와 높은 가격으로 인해 최악으로 치닫으면서 구매자들이 렌트시장으로 몰리고 있다.
그리고 이는 미국 역사상 가장 뜨거운 렌트시장의 붐으로 돌아오고 있으며 임대료는 천정부지로 치솟는 결과로 나타나고 있다.
미시건대의 주택구매여건 지수
렌트비도 오른다
블룸버그에 따르면 2분기 임대가 된 유닛의 수는 50만건을 넘어 1993년 이후 가장 큰 폭의 연간 상승폭을 기록했다.
부동산 컨설턴트인 리얼페이지(RealPage)에 따르면 6월 새로 계약된 임대료는 전년 대비 14.6%를 기록, 사상최고수준으로 치솟았다. 임대 점유율 역시 96.5%로 2000년 이후 가장 높은 수준이다.
임대 수요가 급증하면서 집주인들은 경쟁적으로 임대료를 인상하고 있다. 주택 구매를 포기한 사람들과 백신으로 바이러스에 대한 우려가 적어진 사람들이 이사를 시작하면서 수요가 급등한 것이다.
리얼페이지의 수석 이코노미스트인 제이 파슨은 “공실률이 기록적으로 낮다. 임금은 오르고 사람들은 돈이 충분하다. 사람들은 이사를 하기 위해 돈을 쓰고있다.”고 전했다.
지난 주 종료됐던 퇴거 유예 조치(Eviction Moratorium) 만료로 집주인들이 기존 세입자를 쫒아낼 수 있게 되면서 수요가 더 강해질 것이라 기대도 있다. 하지만 바이든 행정부가 연방 차원의 세입자 퇴거 유예 조치를 60일간 연장하는 방안을 내놓으면서 변화가 있을 것으로 전망된다.
앞서 연방대법원은 지난달 의회 승인 없는 퇴거 유예 조치의 재연장 불가를 결정했지만 바이든 행정부는 렌트 지원 예산인 465억 달러를 유예 조치 기간 집행하기 위해 연장을 강행한 것으로 밝혀졌다.
부동산 시장도 피크아웃
부동산 리서치 기업인 리얼터 닷컴(Realtor.com)에 따르면 다행이 최근 신규 리스팅이 지난주 대비 3주 연속 증가하면서 주택 재고 상황이 개선되고 있다는 징후를 보이고 있다. 리스팅이 증가하면서 전년 대비 총 재고량의 차이도 좁아지고 있는 것으로 밝혀졌다.
최근 미 주택판매의 90%를 차지하는 기존주택판매는 4개월 연속 하락세를 딛고 6월 소폭 반등세를 보였다. 하지만 이 역시 1.4% 증가해 회복세는 미약하다. 반면 매물은 4개월 연속 증가세를 보이고 있다. 물론 작년과 비교해 낮은 수준이지만 수요는 둔화하고 공급은 개선되는 신호를 보이고 있는 것이다.
부동산 리서치 기업인 코어로직(Corelogic)은 가격 상승세가 올해 피크를 기록한 것으로 전망했다. 연간 기준 17%에 달하는 가격 상승세를 유지하기 어렵다고 본 것. 코어로직은 향후 12개월동안 상승폭이 꾸준히 둔화해 내년 같은 기간에는 상승세가 3.2%로 하락할 것으로 분석했다.
“최근 두 자릿수로 오르는 주택 가격은 지속적으로 낮은 공급과 높은 수요를 반영한다. 미국인들이 부수적으로 쌓아놓은 현금과 낮은 이자는 가격 상승세를 부추기고 있다. 하지만 이로 인해 악화된 경제성(Affordability)은 가까운 미래에 문제가 될 것.”
프랭크 마텔, 코어로직 CEO
코어로직 주택가격 성장률 추이 및 전망
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