[부동산]뜨겁게 시작하는 주택시장과 커지는 괴리

KEY POINTS

전체 모기지 신청: 전주 대비 16.7% 증가
주택구매관련 모기지 신청: 전주 대비 8% 증가
리파이낸스 모기지 신청: 전주 대비 20% 증가

30년 고정 모기지 이자율[일반론]: 2.86% -> 2.88%
FHA 30년 고정 모기지 이자율: 2.90% -> 2.93%
15년 고정 모기지 이자율: 2.40% -> 2.39%
1/5 ARM 모기지 이자율: 2.63% -> 2.66%

뜨겁게 시작하는 2021년

1년 중 가장 주택시장의 활동이 둔화되는 시기인 12월 말을 끝으로 새로운 해의 1월을 시작하면서 주택시장이 뜨겁게 용솟음치며 시작하고 있습니다.

전일[13일] 발표된 MBA[모기지뱅커스협회]의 모기지 신청현황에 따르면 1월 첫째주 모기지 신청 수요는 전주에 비해 전체적으로 16.7%나 증가했고 구매수요또한 8%나 증가하며 1년전과 비교해서는 10%나 높은 수준을 보였습니다.

특히 리파이낸싱 수요는 전주에 비해 20%, 1년전에 비해서는 무려 93%나 증가하며 전체적인 모기지 신청수요의 증가를 이끌었습니다.

최근 새로운 행정부의 경기지원 기대로 인해 금리가 상승세를 보이고 있음에도 불구하고 리파이낸싱 모기지 신청은 2020년 3월 이후 가장 높은 수준으로 튀어오르며 높아지는 금리에 조급해진 시장심리를 잘 보여주고 있습니다.

특히 긍정적인 점은 상대적으로 구매비용이 작고 생애 첫 주택구매자가 이용하는 것으로 알려진 FHA론을 이용한 주택구매가 9.2% 증가하며 이들이 시장에 다시 들어오고 있다는 시그널입니다.

강하게 출발하는 주택구매 모기지신청

Source: The Dailyshot

부동산 시장의 괴리

미국의 중앙은행인 연준은 베이지 북을 통해 연준이 관할하는 12개 지역에 대한 경제상황을 보고합니다.

베이지북은 현재 미국내 경제 추세및 문제상황을 보여주는데 여기에는 부동산에 관한 보고도 포함됩니다.

이번에 발표된 연준의 베이지북은 미국의 부동산 시장이 보여주고 있는 문제와 상황을 한마디로 압축하여 보여주고 있습니다.

“거주용 주택시장은 강한 모습을 보여주고 있으나 상업용 부동산의 여전히 취약한 모습을 보이고 있다.”

보스턴 연준은 11월 보스턴 지역의 부동산 시장이 역사적으로 낮은 저금리와 주식시장의 높은 퍼포먼스로 인한 구매자들의 자신감으로 인해 ‘열광’적인 수준의 주택 매입이 계속되었다고 보고했습니다.

하지만 동시에 같은 기간 전년에 비해 9백만명의 실업자가 더 발생한 상황에서 부동산 시장이 ‘광란’에 가까운 모습을 보인다는 점은 혼란스럽다고도 전했습니다.

문제는 상업용 부동산 시장이 겪을 고통은 이제 시작이라는 점입니다.

코로나로 인해 활동이 줄어들고 최근의 확산세로 인해 경제제약이 더해지면서 소매업과 사무실, 접객업의 부동산 수요는 점점 줄어들고 있고 이로인해 임대료의 하방압력은 더욱 커지고 있습니다.

보스턴 연준은 향후 상업용 부동산 시장에서 소매업이 차지하는 비중이 줄어들고 이를 산업계의 비지니스가 차지하는 비중이 늘어날 것으로 전망하고 있습니다.

비거주 vs 거주 부동산 건설지출 추이

다른 지역도 상황은 비슷합니다.

클리블랜드 연준또한 주거용 부동산 거래는 여전히 1년전보다 훨씬 높았으나 같은 지역에서의 소매업및 사무실공간에 대한 수요는 약했다고 전했으며 애틀란타 연준은 주택재고가 극도로 낮아 주택가격에 지속적으로 상승압력을 가하고 있다고 보고했습니다.

시카고 또한 주택건설이 10년래 가장 높은 수준에 이르렀고 토지시장 또한 상당히 경쟁적이라며 사무실및 소매공간에 대한 수요는 감소했음을 밝혔습니다.

대부분의 지역이 강한 거주지역의 수요와 낮은 사무실및 소매수요를 나타내고 있는 사이 모두 감소하고 있는 곳이 한 곳 있습니다. 바로 뉴욕시와 뉴욕북부지역, 그리고 뉴저지 북부를 포함하는 뉴욕연준 지구입니다.

뉴욕연준은 보고서에서 주거용 임대시장이 뉴욕시 주도로 계속 악화되고 있음을 밝혔으며 부분적으로 맨하튼과 퀸즈의 임대료가 1년전보다 20%이상, 브루클린에서는 8%이상 하락했고 뉴욕시 전역의 임대 공실률은 수십년래 최고상태를 보이고 있음을 발표했습니다.

물론 여기에 상업용 부동산 시장도 뉴욕시를 중심으로 하락하고 있으며 임대료또한 전년도보다 훨씬 낮은 상황입니다.

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