[부동산]뜨거운 수요의 부동산 하지만 증가하는 Eviction Risk

KEY POINTS

전체 모기지 신청: 0.8% 하락
주택구매관련 모기지 신청: 1% 하락
리파이낸스 모기지 신청: 0.4% 하락

30년 고정 모기지 이자율[일반론]: 3.20% -> 3.20%
30년 고정 모기지 이자율[점보론]: 3.51% -> 3.52%
FHA 30년 모기지 이자율: 3.13% -> 3.27%
15년 고정 모기지 이자율: 2.71% -> 2.76%
1/5 ARM 모기지 이자율: 2.89% -> 3.08%

물러나는 주택 구매 수요

오늘 발표된 6월의 잠정주택판매지수[Pending Home Sales]는 전월대비 16.6%나 상승을 했습니다. 이는 2006년 이후 가장 높은 수준입니다.

5월의 기록적인 44%의 폭등세 이후 6월에도 부동산 시장의 뜨거운 수요을 보여주고 있는 것입니다.

기록적인 회복을 보이고 있는 잠정주택판매

출처: Bloomberg

잠정주택판매는 계약은 되었지만 아직 완전히 클로징은 되지 않은 판매수요를 의미합니다. 따라서 클로징이 되기까지 약 한달정도 사이의 갭이 있습니다.

완전히 클로징까지 마무리된 기존주택판매지수[Existing Home Sales]로 보자면 6월의 잠정주택판매지수는 결국 7월에서 길게는 8월의 기존주택판매지수에도 영향을 주게 될것입니다.

다만 잠정주택판매도 부동산 시장의 현재 상황을 가장 빠르게 나타내는 선행지표는 아니라는 점을 기억해야 합니다.

당장 지난주의 상황을 나타내는 지수는 주택구입 모기지 신청건수입니다.

Source: WSJ

전일 발표된 MBA[모기지뱅커협회]의 지난주[7/25일에 끝난 주] 모기지 신청건수는 주택구매 모기지부터 리파이낸싱까지 모두 소폭 하락했습니다.

MBA의 Mike Fratantoni 수석 부사장은 최근 모기지 이자율이 여전히 사상 최저수준을 기록하고 있지만 지난주 FHA론 이자율이 살짝 상승하며 FHA와 VA, USDA등 정부지원 구매관련 모기지 신청건수가 18%나 하락하고 있음을 밝혔습니다.

이는 이자율의 상승에 생애 처음으로 집을 구매하려는 사람들의 수요가 상대적으로 더 크게 영향을 받는다는 것을 의미합니다.

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잠재적 리스크, 늘어나는 퇴거

부동산 시장이 코로나 이후 사상최저수준으로 낮아진 이자율에 힘입어 억눌렸던 수요가 두달여간 폭발하며 시장 자체를 크게 고무시키고 있습니다.

목재값은 오르고 부동산 홈빌더들은 다시 긍정적인 전망을 내놓으며 신규주택 착공에 힘을 기울이고 있습니다.

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이자율에 크게 의지하는 부동산 시장의 특성상 향후 몇년간 이자가 계속 낮아질 것으로 전망이 되면서 당연히 나오는 그림입니다.

다만 부동산 시장의 잠재적 리스크가 팝업하고 있습니다.

바로 렌트를 하는 테넌트들의 퇴거위기가 급속도로 상승하고 있다는 점입니다. 코로나 이후 실직을 하고 렌트비를 못낼수 있는 가능성을 보이는 테넌트들이 점점 많아지고 있다는 것입니다.

주별 잠재적 퇴거위기 가능성

출처: WSJ

7/15일 서베이에 따르면 미국 전체적으로 향후 렌트를 못낼수 있는 가능성을 보이는 사람들은 이미 40%를 넘어가고 있습니다.

이제 주 $600의 실업수당은 7월이면 끝나게 되고 미 의회가 어떤 합의를 할지 모르겠지만 상당부분 혜택이 중지되는 재정절벽이 다가오게 됩니다.

미국의 렌트시장에 9월부터 당장 시급한 수준의 퇴거위기가 찾아올 수 있다는 것입니다.

웨스트 버지니아의 경우 전체 테넌트중 59%에 달하는 사람들이 퇴거에 직면해 있을정도로 상황은 심각합니다.

문제는 렌트시장이 무너지면 홈 오너들은 새로운 테넌트를 구하는데에 어려움을 겪고 결국 렌트가격의 전반적인 하락과 이를 감당하지 못하고 매물로 내놓는 집들의 수요가 늘어나게 된다는 점입니다.

홈오너들이 적당한 테넌트를 찾지 못하고 시간만 끌게되면 모기지를 갚지못하는 오너들은 늘어나고 결국 집을 차압당하는 경우가 생기는데 시간의 갭이 있지만 렌트시장의 균열은 결국 부동산 시장의 전체적인 문제로 비화될 수 있습니다.

따라서 부동산 투자자 입장에서도 현재 의회에서 진행되고 있는 추가 부양책이 실업자들과 테넌트들과 홈오너들을 위해 어떻게 지원을 하는지 여부에 따라 부동산의 향후 전망이 엇갈릴 것으로 예상됩니다.

만일 렌트시장의 Eviction 문제가 실제로 9월부터 시작이 된다면 전반적인 부동산 시장의 포어클로져등 균열은 1-2년후부터 본격적으로 가시화가 될 가능성이 있습니다.

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