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가격은 여전히 사상최고
미국의 주택시장 과열이 드디어 2006년의 부동산 버블 시기를 뛰어넘었다. 화요일 발표된 5월의 S&P/케이스-쉴러 주택가격지수에 따르면 미국의 주택가격 상승률은 전국적으로 전년대비 평균 16.6% 상승했다.
이로써 미국의 주택가격은 4월 14.8% 상승에 이어 12개월 연속 상승세를 기록, 1988년 이후 가장 가격이 빨리 뛰어오르는 시기를 맞이했다.
미국 주택가격의 상승세는 팬데믹이 초래한 고압경제의 또다른 모습이다. 팬데믹 이후, 사상 최저 수준의 저금리와 낮은 재고가 상대적으로 높은 수요를 만나면서 가격이 정상적인 수준 이상으로 뛰어올랐다.
주택 가격은 2008년 부동산 버블이 붕괴한 서브프라임 직전의 양상을 띄고 있지만 이전과는 확연히 달랐다. 팬데믹은 은행들로 하여금 이전보다 훨씬 가혹한 수준의 크레딧 스탠다드를 모기지 신청자들에게 요구했다. 경기침체가 한창인 당시 주택을 구입하는 이들은 대부분 신용이 매우 양호하고 저금리의 혜택을 받으려는 수익 수준이 이미 높은 구매자들이었던 것이다.
팬데믹으로 사람들이 대도시나 아파트, 콘도등을 떠나 교외 지역의 단독 주택을 더 찾기 시작한 것도 크게 작용했다. 하지만 주택을 구입하려는 수요가 늘어날수록 주택가격은 끝없이 치솟기 시작했다.
더욱이 팬데믹으로 인해 매물을 내놓지 못하는 셀러들이 많아질수록 공급은 부족했고 구매자들이 늘수록 주택시장의 경쟁은 점입가경으로 치달았다.
애리조나의 피닉스는 전년대비 가격이 무려 25.9%가 증가했고 샌디에이고는 24.7%, 시애틀은 23.4%로 단 1년만에 주택가격은 평균 물가상승률의 10배가 넘게 거래됐다.
멀어지는 구매자와 늘어나는 매물
극도로 적은 매물과 감당할 수 없는 수준으로 치솟은 가격에 구매자들은 멀어져갔다. 지금이 주택을 구매하기에 좋은 시기라고 판단하는 구매자들은 전무했고 이는 결과적으로 수요의 하락으로 나타났다.
전미부동산협회(NAR)에 따르면 주택 판매의 90%를 차지하는 기존주택 판매는 4개월 연속 하락했다. 하지만 최근 팬데믹의 종식이 가시화되면서 점점 매물이 증가하고 있는 모습을 보이고 있다.
리얼터 닷컴의 월간 주택시장 리포트에 따르면 6월 신규 매물 리스팅은 5월 대비 11%가 늘어났고 전년동기 대비 5.5% 증가했다. 여전히 낮은 숫자이지만 5월 보다 액티브 리스팅이 60%나 늘었다는 점은 고무적이다.
수요가 둔화되는 시점에서 나타나는 공급의 증가는 이상 과열 현상이 지속되던 주택시장을 진정시키는 촉매제가 되고있다.
월스트릿저널은 6월 평균 주택 매물의 리스팅 가격이 전년대비 12.7%만 상승하며 5월의 17.2%에 비해 둔화되고 있다고 보도했다. 또한 시장이 지금과 같은 모습을 유지할 경우 내년까지 가격 상승세가 둔화될 수 있다는 더글라스 엘리먼의 발언을 인용했다.
“이제 시장이 이전의 정상적인 시장과 비슷해보이기 시작했다. “
조나단 박서, 더글라스 엘리먼 리얼터
정상화되는 시장
주택시장이 이전과는 다른 양상을 보이는 것은 기존 주택에 대한 리스팅이 서서히 증가하고 있는 것 뿐 아니라 새로 완공된 신규주택도 점점 많아지고 있기 때문이다.
월요일(26일, 현지시각) 발표된 전미부동산협회(NAR)의 6월 신규주택 판매는 2020년 4월 이후 최저 수준으로 하락했다. 5월의 72만 4천채에 이어 67만 6천건을 기록한 것.
반면 6월 매매를 기다리는 신규 주택은 35만 3천건으로 2008년 이후 가장 높은 수준을 기록했다. 이 중 이미 완공된 주택은 10%에 불과하지만 시장에 기존주택과 신규주택의 재고가 모두 증가하는 시그널이 나타나고 있는 것이다.
이전과는 현격하게 다른 주택시장의 판매 둔화세로 블룸버그는 주택시장의 판매가 드디어 땅으로 돌아왔다고 평가했으며 CNBC는 주택시장 붐이 끝났다고 보도했다.
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